住戶管理費不繳，管委會規定課予罰鍰或不讓使用公設？

律師回答：

關於這個問題，首先要了解，大廈社區內的財源主要有二：即公共基金及管理費。而關於公共基金及管理費之來源與運用，於公寓大廈管理條例中有相關規定，但大多數公寓大廈都有設置管理委員會，並會向住戶收取管理費，作為公共基金來使用，此即公寓大廈管理條例第18條第1項之規定，即公寓大廈應設置「公共基金」，基金來源如下：起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列;區分所有權人依「區分所有權人會議」決議繳納；本基金之孳息及其他收入，因此管理費即是源自住戶關於公共基金的設置義務

管理費的收取，其標準如依區分所有權人會議有決議，或規約另有規定，則依該決議或規約的規定，如未另設有規定，則按各區分所有權人之「共有的應有部分比例」收取管理費。區分所有權人會議決議或規約另行規定管理費的標準，其規定也不得對部分區分所有權人顯不公平，如有違反負擔的公平性。

因此，依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，遇到住戶兩期以上管理費未繳，管委會先書面催告，訴請法院起訴。然後取得勝訴確定判決以後，持以強制執行。強制執行後假如住戶再度積欠金額達區分所有權總價百分之一，即可以依22條規定依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，並無任何其他可以約定如罰鍰規定，是以，不得任意約定罰鍰。

至於，阻止使用公設部分，如管委會可以用不讓使用電梯或車位方式，如設置刷卡機，逼住戶付管理費嗎？關於這個問題，按公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。

關於這個問題，由於管理費是不得認定為與使用公共設施之間有明確的對價關係，更不是只用來支付電梯的管理維護費用，如房客缺繳管理費應該依循法律途徑解決而不得採取自力救濟方式。尤其，電梯法定名稱為「昇降梯」，若超過10層樓則為「緊急用昇降機」。依內政部第8711339號函表示，設置緊急用昇降梯的建築只要發生火災，需要使用緊急用昇降梯才能讓消防員迅速搶救，如果設置刷卡機，將影響緊急救難時效以及增加逃生之阻礙。為避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機，否則有害於法定功能。