買到鬼屋可以解約嗎？

律師回答：

關於這個問題，法律上並未對鬼屋並任何定義，除非構成兇宅，否則不得依請求，蓋凶宅不能與鬼屋畫上等號，而依臺灣桃園地方法院 94 年度訴字第1029 號判決亦認為：「是否為凶宅，則有具體之事實可供判斷，與無從具體證明之鬼屋之事實並不相同…且關於『鬧鬼』乙事之存否，常因個人之心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同之看法，亦即處於『信者恆信、不信者恆不信』之狀態…仍無何科學方法可茲證明鬼神之存在，此則為週知之事實，而原告除上開證人外，確未能進一步具體舉證以實其說，綜上，原告主張系爭不動產『鬧鬼』云云，本院尚難信採。」故若買受鬼屋得否如同買受凶宅而主張法律上權利，應無可能。

關於兇宅在我國法律概念上一般屬於房屋買賣物之瑕疵，此觀最高法院73年台上第1173號判例見解認為：「按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害，惟依我國社會民情，一般大眾對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼心理，故居住其內者，容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質，並因而對房屋個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，」，又依臺灣高等法院96年上字第40號判決見解認為：「按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。…且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。…按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人『非自然身故』之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。」故凶宅因素的存在，屬民法第354條所謂物之瑕疵。買受人依民法第359條之規定，得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。