買到鬼屋可以解約嗎？

16 Oct, 2009

問題摘要：

在台灣的法律中，對於「鬼屋」並沒有明確的定義，而且一般來說，鬼屋不等同於兇宅。雖然一般大眾對於鬼屋可能存在的心理影響有所顧慮，但在法律上，除非房屋的瑕疵構成了兇宅，否則無法要求以此為理由解除合約。根據台灣的民法第354條第1項，賣方對於買方應該擔保物品在交付時不會有滅失或減少價值的瑕疵。然而，如果交付後才出現瑕疵，賣方就不需要對此負責。而根據台灣的法律判例，兇宅因素屬於民法第354條所規定的物品瑕疵。如果買方在購買時得知了這些情況，可能會因心理上的顧慮而影響購買意願，這會影響房屋的交易價值。

律師回答：

關於這個問題，兇宅在台灣的房地產市場中是一個敏感且具有重大影響的問題。法律上的解釋和處理原則，均強調了買方的權益保護，特別是在涉及到非自然死亡事件的房屋時。

兇宅通常是指發生過非自然死亡事件的房屋，例如謀殺或自殺，這類事件可能對房屋的市場價值和居住心理造成明顯影響。根據台灣的法律，賣方在買賣房屋時應該保證房屋沒有影響其價值或使用的重大瑕疵。若賣方未告知買方房屋為兇宅，這可能被認為是隱瞞重大瑕疵，買方可以依此要求解除契約或要求賠償。

兇宅與鬼屋

兇宅與鬼屋在法律意義上有明顯的差別。兇宅涉及具體可證實的非自然死亡事件，這種情況下的房屋因為具體事件對市場價值或居住的心理影響有明確的減損，而鬼屋的概念則通常基於個人的信仰或心理感受，缺乏可具體證明的基礎。

法院通常會認為兇宅屬於房屋的一種瑕疵，因為這種情況會對房屋的正常使用或價值造成影響。這不僅包括物理的瑕疵，也包括可能對某些買家造成心理負擔的情況。兇宅的存在通常會導致房屋價值下降，因為許多人可能會因為這些事件而避免購買或租賃這樣的房屋。

如果買方在購買後才發現房屋為兇宅，且這一事實在交易時未被揭露，買方可以基於瑕疵擔保的原則要求解除契約或減少支付的價金。民法規定，出賣人應擔保所售物品在交付時無減少其價值的瑕疵，這包括因歷史事件可能對房屋價值造成貶值的兇宅狀態。

法律上並未對鬼屋並任何定義，除非構成兇宅，否則不得依請求，蓋凶宅不能與鬼屋畫上等號，而依臺灣桃園地方法院94年度訴字第1029號判決亦認為：「是否為凶宅，則有具體之事實可供判斷，與無從具體證明之鬼屋之事實並不相同…且關於『鬧鬼』乙事之存否，常因個人之心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同之看法，亦即處於『信者恆信、不信者恆不信』之狀態…仍無何科學方法可茲證明鬼神之存在，此則為週知之事實，而原告除上開證人外，確未能進一步具體舉證以實其說，綜上，原告主張系爭不動產『鬧鬼』云云，本院尚難信採。」故若買受鬼屋得否如同買受凶宅而主張法律上權利，應無可能。

出賣人擔保責任的無過失責任

民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

如果房屋因為兇宅的因素導致其價值或使用效用降低，這在法律上被認為是一種瑕疵。買方有權利因此要求解除合約或減少價金。這種保護買方的法律規定反映了法律對於交易公平性的重視，特別是在房地產這類高價值交易中。

賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時。所以，當交付後才產生瑕疵情形，賣家就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。

關於兇宅在我國法律概念上一般屬於房屋買賣物之瑕疵，此觀最高法院73年台上第1173號判例見解認為：「按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」

房屋是否為兇宅的信息是房地產交易中的重要資訊

凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害，惟依我國社會民情，一般大眾對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼心理，故居住其內者，容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質，並因而對房屋個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，」。

如果賣方未將此信息告知買方，而買方若知情則可能會因此退避三舍，這不僅影響買方的決策，也會對房屋的市場價值造成顯著影響。因此，這種情況下的兇宅被認為是交易上的重大瑕疵。

又依臺灣高等法院96年上字第40號判決見解認為：「按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。…且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。…按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人『非自然身故』之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。」

故凶宅因素的存在，屬民法第354條所謂物之瑕疵。買受人依民法第359條之規定，得解除其契約或請求減少其價金。但有特殊情形下，可能解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。因此，如果房屋存在兇宅因素，買方根據民法第359條的規定，可以選擇解除合約或要求減少價款。不過，要根據具體情況來看，如果解除合約對於賣方來說顯得不公平，買方可能只能要求減少價款。

買受人在發現房屋存在此類重大瑕疵後，有權要求解除合約或要求減少價款。這不僅是買受人的權利，也是保護其投資和生活品質的必要機制。這種法律規定強化了房地產市場的透明度和誠信，並保護消費者免受未被揭露的重大信息的損害。