我可以當二房東？合法轉租是什麼？

問題摘要：

租賃物的轉租情況下，未經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租給他人。但是，如果租賃物是房屋，則承租人可以將其中一部分轉租給他人，前提是租賃契約中沒有明確的反對轉租的條款。這意味著在租賃房屋的情況下，承租人有權將一部分房屋轉租給他人，但是需要遵守法律規定，並且可能需要獲得出租人的書面同意。如果出租人未同意轉租或者租賃契約中明確禁止轉租，那麼轉租行為可能會被視為違法轉租。此外，如果租賃物是屬於「居住使用」之住宅，則還需要遵守相關法律規定，例如租賃住宅市場發展及管理條例。根據這些條例，轉租人需要獲得出租人的書面同意，並且在轉租契約中清楚記載轉租的範圍、期間及終止契約的事由。此外，轉租人還需要在簽訂轉租契約後30天內以書面通知出租人。總的來說，如果房客想要轉租房屋，必須要先獲得出租人的同意，並且遵守相關法律規定，以避免可能產生的法律問題。

律師回答：

關於這個問題，租屋的租賃契約都是簽一段不短的時間的定期契約，找剛剛適合自己住的房屋，有點難，常常租房屋空間比自己需要的大，這時去了空著好像有點浪費，有出租自己的租屋處多少貼補自己一些。然而，房客把不是自己的東西轉租出去會不會遇到什麼問題呢？轉租問題在租賃市場上非常常見，特別是當租客發現自己租用的空間超出了實際需要時。

 

轉租的法律規範

 

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租給他人。但對於房屋租賃而言，除非租約中有反對轉租的明確約定，否則承租人有權將房屋的一部分轉租給他人。

 

換言之，租約中沒有約定房客「不得轉租」的條款，也就是說房客可以將租屋分租當起二房東。此時，房客當二房東的行為，在法律上即是「合法轉租」。

 

租賃物是「房屋」的話，除了房屋租賃契約有特別約定不可以把房屋轉租的規定以外，原則上依民法的規定，是可以將房屋是一部份轉租的（民法第443第1項但書，全部當然不行），但是在市面上、書局買的房屋租賃契約，裡面通常都會有特別約定，除了經過房東同意外，房客不可以將房屋全部或一部出借、轉租、頂讓或變相其他方法，將房子給別人使用。

在轉租住宅的全部或一部分需要獲得出租人的書面同意。這一規定超越了民法的規定，並且要求所有的轉租安排都應該以書面形式確認，以確保雙方權益的保護。

 

此外，轉租契約應明確列出原租賃契約的標的範圍、期間和可能終止租賃契約的理由。轉租合約簽訂後，轉租人有義務在30日內以書面形式通知原出租人。

 

轉租的實踐建議

 

確認租約允許的條件：

在考慮轉租前，首先檢查您的原始租約，看看是否包含任何禁止或限制轉租的條款。如果有禁止轉租的規定，則擅自轉租可能會違反租約，導致租約被終止。

 

取得書面同意：

如果決定進行轉租，無論是轉租全部還是部分，都應該獲得房東的書面同意。這不僅是法律要求，也是維護良好關係和確保租賃安全的重要步驟。

 

明確轉租條件：

與次承租人簽訂的轉租契約中應詳細列明租賃範圍、期間以及終止條件等，並提供房東同意轉租的書面文件。

 

通知房東：

簽訂轉租契約後應在30天內通知原出租人。這有助於保持透明度並避免可能的法律爭議。

民法關於轉租的規定在第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」

 

此規定可認為民法規定中在一部分轉租原則上是容許，但全部轉租則是不容許。在這裡符合法定要件而例外被允許的轉租稱為「合法轉租」，沒達成以上法定要件就簽下去的叫「違法轉租」。

 

是以，除非經過出租人同意一途，如原始出租人沒有明確表示同意時，祇能有轉租房屋的一部份，若是租賃契約明文禁止一切的轉租行為的話，可以使轉租例外合法的部分規定就不能拿來用。但值得注意的是，不管是合法的還是違法的轉租，轉租的契約都會成立，祇不過不合法的轉租，可以作為房東終止契約事由。

 

至於，租賃物若屬於「居住使用」之住宅而言，依106年12月27日租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款、第2款適用該條例，關於轉租應先優適用該條例第9條第1項規定，轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部，此規定排除民法第443條但書規定之適用，並要求以書面為之。

 

又轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由（本條例第9條第2項），並應於簽訂轉租契約後30日內，以書面通知出租人（該條例第9條第3項）。

 

通過遵守上述步驟和法律規定，可以合法且有效地管理轉租問題，保護自己的權益免受未來的法律風險。如有需要，咨詢專業律師以獲得更具體的法律指導也是非常必要的。

 

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