我可以當二房東?合法轉租是什麼?

17 Feb, 2019

律師回答:

租屋的租賃契約都是簽一段不短的時間的定期契約,找剛剛適合自己住的房屋,有點難,常常租房屋空間比自己需要的大,這時去了空著好像有點浪費,有出租自己的租屋處多少貼補自己一些。然而,房客把不是自己的東西轉租出去會不會遇到什麼問題呢?

 

民法關於轉租的規定在第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」此規定可認為民法規定中在一部分轉租原則上是容許,但全部轉租則是不容許。在這裡符合法定要件而例外被允許的轉租稱為「合法轉租」,沒達成以上法定要件就簽下去的叫「違法轉租」。是以,除非經過出租人同意一途,如原始出租人沒有明確表示同意時,祇能有轉租房屋的一部份,若是租賃契約明文禁止一切的轉租行為的話,可以使轉租例外合法的部分規定就不能拿來用。但值得注意的是,不管是合法的還是違法的轉租,轉租的契約都會成立,祇不過不合法的轉租,可以作為房東終止契約事由。

 

至於,租賃物若屬於「居住使用」之住宅而言,依106年12月27日租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款、第2款適用該條例,關於轉租應先優適用該條例第9條第1項規定,轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部,此規定排除民法第443條但書規定之適用,並要求以書面為之。又轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由(本條例第9條第2項),並應於簽訂轉租契約後30日內,以書面通知出租人(該條例第9條第3項)。


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