預售屋已經超過完工交屋時間，可以解約並請求違約金？

問題摘要：

如果建商已經超過約定的完工交屋時間，並且仍未拿到使用執照，你作為買方有權根據買賣契約的違約條款要求解約。在這種情況下，你可以向建商提出解除契約的要求，並根據契約條款要求支付違約金。根據你提到的情況，違約金是15%，這可能是根據你所簽訂的買賣契約所規定的。此外，根據內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中的相關規定，如果建商未能按時完工並交付房屋，買方有權解除契約並要求建商支付違約金。因此，你在這種情況下有權要求解除契約並請求支付違約金。

律師回答：

關於這個問題，大致是這樣，預售屋已經超過完工交屋時間，但至今建商仍未拿到使用執照，我還能以建商延遲完工交屋的違約條款要求解約，並要求15%的違約金嗎？

 

預售屋買賣

所謂預售屋，依不動產經紀業管理條例第4條第3款規定「指領有建造執照但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的」，而依公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」。如果建商確實超過了合約中約定的完工交屋時間，且至今未能取得使用執照，可以依據所簽訂的預售屋買賣契約來要求解約並索取違約金。

 

何謂「建照」何謂「使照」，這兩「照」可是影響預售屋交屋極大的因素。依建築法第28條規定，「建照」全名「建造執照」。只要是有新建、增建、改建或是修建，起造人（建商）都要先去申請「建造執照」才可以動工，沒有申請就蓋的房子就是俗稱的「違建」。

 

簡單來說，「建照」就是要確保房子真的有按照給政府的設計圖施工，避免多出一些有危險性的設計。「使照」全名「使用執照」。是在建築物完工後，規範建物用途而取得的執照，有了使照才算是可以真正正式使用這房子，也才能辦理「第一次登記取得權狀」。

 

在真正取得權狀前，預售屋也只算是合約上載明的權利，並不是真正的產權。在買預售屋時切記，依法建商一定要有建照才可以公開銷售。

 

預售屋買賣定型化契約不得記載事項

 

預售屋多由建商與消費者（買方）訂立，並由建商單方提供契約條款供所有消費者簽約，此為由一方當事人（企業經營者）預先擬定之條款為內容而訂立之契約，稱為消費性定型化契約。為保護經濟或交易經驗弱勢的他方當事人，立法者特別在消費者保護法第11條至17條之1訂立相關規定。特別針對定型化契約，要求必須包含某些事項而禁止包含其他事項，以保護消費者的利益不受侵害。

 

消費者保護法第17條規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」（第1項）、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」（第4項）中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」（第5項）。

 

因之，就預售屋買賣。為保障消費者之權益，內政部目前印製「預售屋買賣契約書範本」（中華民國108年5月2日內政部台內地字第10802623801號函修正，以下稱「契約書範本」）以供買賣雙方參考，並訂立「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」（中華民國109年12月25日內政部台內地字第1090147669號公告修正部分規定，以下稱「記載及不得記載事項」）以規範定型化契約內容。

 

開工及取得使用執照期限

 

在預售屋買賣的情境中，這些規定確保買方可以在建築工程進度透明、並有適當的法律保障下進行購買。例如，契約中的完工和取得使用執照的期限，以及在未遵守這些期限時對賣方的財務懲罰，都是保障買方權益的重要條款。這些條款也強調了在極端情況下（如天災或政府法令變更）賣方可能會被允許延遲履行的情況，同時設定了若賣方未能在規定時間內完成建設，應如何計算遲延利息和處理違約情形。

 

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條(開工及取得使用執照期限)

一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：

(一)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。

 

如果賣方未按照合約規定的建材、設備、廠牌或規格進行建設，或者未能在規定期限內開工或取得使用執照，買方有權解除合約。這提供了買方在賣方未能履行其基本承諾時保護自身的途徑。

 

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條(違約之處罰)

一、賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。二、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。三、買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。四、買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。五、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。

 

相較於政府機關的「契約範本」只是參考用，並不具法律拘束效力，定型化契約應記載及不得記載事項是強制性規定，具有直接變更契約內容的效力。  定型化契約應記載事項是契約內容必須記載的重要基本事項，消費者若發現中央主管機關公告的應記載事項，卻沒有記載在業者所提供的定型化契約中，該應記載事項依法仍構成契約的內容，有違反應記載事項的條款，該條款無效；定型化契約不得記載事項是契約不可以有的條款，通常是對消費者不公平、不合理的條款，如果消費者與業者所簽訂的定型化契約，有違反不得記載事項的條款，該條款無效。

 

首先要看雙方所簽立之「預售屋買賣契約」內容，因此能否向建商解約，若建商的買賣契約中，如已明文約定建商超過約定期限完工，買方即享有解除房屋契約權利，且對於前述解約權限並未加註任何限制，那麼在此情形下，買方依照所簽訂的房屋買賣契約即可向建商要求解約，並向建商請求依約賠付違約金（違約金成數亦依買賣契約約定），因此，若有設有特別限制者，除非對於消費者有顯失公平之情形，否則自應依契約所定條款為對。

 

至於，針對建商超過約定期限完工情形，僅約定建商需按遲延完工天數給付違約金予買方，而未約定買方於此種情形下享有解約權利，買方仍可依內政部所頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中應記載事項第24條第1項規定，享有解除契約及請求建商給付違約金權利。

 

買方在建商未按時完工的情況下通常有權解除契約並要求賠償。特別是，如果契約中有明確規定延遲完工可導致解約並有違約金的條款，您更是有充分的法律依據來要求相應的違約金。

 

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。

 

建商在興建過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。又建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。

 

民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，縣市政府得依消費者保護法第36條規定要求限期改善，未改善者並可依第58條規定處最高150萬元罰鍰。

 

不過，請務必仔細檢視你所簽訂的買賣契約，確保自己的權益得到保障。如果有任何不清楚的地方，建議咨詢專業人士或律師以獲得更詳細的建議。

 

-房地-房地買賣-預售屋買賣-

 

瀏覽次數：892