公寓大廈起造人義務為何？
09 Jun, 2025
問題摘要：
起造人在公寓大廈的法律地位極具關鍵，其義務橫跨圖說與規約繳交、設備完整移交、召開管理會議與禁止不當讓售共用部分等，其行為直接關係到整體社區管理秩序、公共設施使用安全與區分所有權人權利保障。如未善盡前開義務，無論在民事、行政甚至刑事層面，皆可能負上不利法律責任。因此，購屋人應審慎確認起造人之履約能力及遵法紀錄，社區管理委員會亦應於管理初期積極督促起造人依法移交並補強缺失，以確保整體住戶權益不受損害。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈管理條例中，對於起造人於公寓大廈興建、交屋至管理組織成立前的義務有相當詳盡之規範。首先，在申請建造執照時，依第56條規定，起造人應檢附包含專有部分、共用部分、約定專用部分與約定共用部分的詳細圖說及規約草約，而該規約草約一旦經承受人同意，即於區分所有權人會議未成立前視同規約，對承受人即具約束力。此外，若起造人為數人時，雖條文並未明文規定互推方式，實務上仍應由多位起造人合意推舉一人擔任召集人以統一對外。
依同條第二項規定，起造人或區分所有權人應依使用執照所記載用途及相關測繪規定辦理建物第一次所有權登記，並按牆壁之內外緣或中心線等標準進行登記。同時，共用部分應明確繪製設置管理維護使用空間之詳細圖說，並得於使用執照領得前設置一定規模、高度之管理維護空間，不列入總樓地板面積，相關標準由地方主管機關訂定。
依第57條規定，當公寓大廈管理委員會成立或管理負責人推選、指定後，起造人應於七日內會同政府主管機關及管委會或負責人現場檢測並確認共用部分、設備與各類管線功能正常後移交，並應同時交付相關圖說、使用執照、水電、消防、機電設施等資料。若檢測未過或設施設備功能有明顯缺陷，主管機關得命起造人負責修復改善，並再次辦理移交，顯示起造人需對共用設施品質負最初階段的保固與修繕責任。
而依第58條，未取得建造執照前，起造人或建商不得銷售公寓大廈，更不得將共用部分例如法定空地、停車空間、防空避難設備讓售予特定人或為特定人設定專用使用權，亦不得為其他損害全體區分所有權人權益之行為，違者將構成法定違規，損及共有人權利。
另依第28條，當已登記的區分所有權人達過半數及其比例過半時，起造人應於三個月內召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人並報主管機關備查。此程序若未完成，起造人於期間內即為該棟建物的暫時性管理負責人，並應就管理委員會設立負召集義務。若第一次會議因人數不足流會，起造人亦應依規定重新召開一次會議。
若起造人怠忽召集義務或未依法履行移交、保固等責任，依第47條、第59條等規定，主管機關得處其3000元以上15000元以下之罰鍰，並得連續處罰至改善為止。尤其如涉及第二十五條、第二十八條所列區分所有權人會議之召集義務違反，或區分所有權人、管理負責人提出具體事證檢舉時，主管機關得依法介入處理。
房地-公寓大廈-管理組織-起造人
(相關法條=公寓大廈管理條例條例第25條=公寓大廈管理條例條例第28條=公寓大廈管理條例條例第47條=公寓大廈管理條例條例第56條=公寓大廈管理條例條例第57條=公寓大廈管理條例條例第58條=公寓大廈管理條例條例第59條)
瀏覽次數：6
