如何確認產權狀況？

律師回答：

購屋者欲購買預售屋或中古屋時，除了選擇信譽良好的建設公司或委託值得信賴的仲介公司之外，在簽訂契約前，針對房屋產權之調查、被占有使用情形及土地分區使用規定等事項作充份了解，因之，買賣不動產首要注意產權清楚之問題，即確認產權狀態之問題，即所謂產權清楚。一般在辦理不動產移轉時，必須確認其產權（指出賣人部份）狀況，主要可針對人以及物的部份來探討：

其一，物的部份，如有否限制登記，如查封、預告登記、假扣押？貸款狀況，如金額額是否比買賣價高，須注意除擔保貸款外，有否連借、連保、信貸、其他借款，該房地有否工商設籍或出租或供他人設籍，如影響日後自用住宅稅率適用？是否有其他用益物權及擔保物權，如抵押權、地上權、地役權、典權或袋地通行權、？是否地上權、租賃、共有、基地與建物分別持有者優先承購權？都市計劃使用分區編定為何，如公共設施用地或非建築用地？是否有否欠費，如積欠管理費、水、電、瓦斯費等，特殊房地查明，如工業區、農地、國宅、山坡地、海砂屋、幅射屋、嫌惡設施…等。

其二，人的部份，如出賣動機，如換屋、欠債周轉、投資）；簽約人是否為登記名義人本人？未成年子女出賣簽約，應由父母會同出面代理？外國人或長居國外之本國人出賣簽約；特殊不動產出售資格限制，如工業區、農地、國宅…等？

如何了解房屋產權是否清楚？土地與建築改良物之所有權狀，可以證明出售人確有處分權限，並沒有辦法顯示房子的若干相關事項，因此，必須由土地或建築改良物謄本加以判斷，進行產權調查除了所有權人及面積計算，土地部份，地目為「建」者，固然可以放心，但在編定使用欄或備考欄，時常有其他註記，而且土地使用編定應以實際編定為準，亦該地號之地籍圖謄本，憑以申請土地分區使用證明書，甚至可申請都巿計劃圖，確保萬無一失。除了抵押權外，地上權、地役權或典權的他項權利設定也須注意。建物權狀與謄本記載「基地座落」數個地號者，應該將全部地號之謄本調出，如有查封或其他限制登記，在「所有權部」會有註記，購屋人不得疏忽，限制登記之種類如何，並依情形個別處理，當即詢問賣方處理的方法。至於，房屋部份，還可以申請地政事務所核發「建築改良物平面圖謄本」進一步了解房屋位置室內格局相符，是否變更設計。