如何確認產權狀況？

問題摘要：

了解房屋產權清楚的重要性不言而喻，因為這關乎到買賣雙方的權益和責任。在購屋過程中，以下幾點是必須要注意的：要確保物的部分，如土地和建築物的產權狀況清楚。這包括是否有限制登記，例如查封、預告登記、假扣押等，以及有無貸款情況。此外，也要注意其他用益物權和擔保物權，例如抵押權、地上權、地役權等。了解出賣動機，並確認簽約人是否有權出售房屋。特別注意未成年子女出賣簽約時的代理情況，以及外國人或長居國外之本國人出賣簽約的情況。仔細核對土地與建築改良物的所有權狀和謄本，以確保出售人有處分權限並且沒有其他限制登記。如果有地上權、地役權或其他權利設定，也要注意。可以申請地政事務所核發的建築改良物平面圖謄本，進一步了解房屋位置和室內格局是否符合實際情況，以及是否有過變更設計。

律師回答：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立(民法第345條)。

 

產權之調查工作，仲介業者均設有產權調查部門，製作不動產說明書以便向客戶（買方）解說，由於產權調查涉及地政、都市計畫及建築法規等相關領域，須對產權調查人員專業及責任進一步釐清，以確保產權之內容與品質，

 

購屋者欲購買預售屋或中古屋時，除了選擇信譽良好的建設公司或委託值得信賴的仲介公司之外，在簽訂契約前，針對房屋產權之調查、被占有使用情形及土地分區使用規定等事項作充份了解，因之，買賣不動產首要注意產權清楚之問題，即確認產權狀態之問題，即所謂產權清楚。一般在辦理不動產移轉時，必須確認其產權（指出賣人部份）狀況，主要可針對人以及物的部份來探討：

 

其一，物的部份，如有否限制登記，如查封、預告登記、假扣押？貸款狀況，如金額額是否比買賣價高，須注意除擔保貸款外，有否連借、連保、信貸、其他借款，該房地有否工商設籍或出租或供他人設籍，如影響日後自用住宅稅率適用？是否有其他用益物權及擔保物權，如抵押權、地上權、地役權、典權或袋地通行權？是否地上權、租賃、共有、基地與建物分別持有者優先承購權？都市計劃使用分區編定為何，如公共設施用地或非建築用地？是否有否欠費，如積欠管理費、水、電、瓦斯費等，特殊房地查明，如工業區、農地、國宅、山坡地、海砂屋、幅射屋、嫌惡設施…等。

 

其二，人的部份，如出賣動機，如換屋、欠債周轉、投資）；簽約人是否為登記名義人本人？未成年子女出賣簽約，應由父母會同出面代理？外國人或長居國外之本國人出賣簽約；特殊不動產出售資格限制，如工業區、農地、國宅…等？

 

如何了解房屋產權是否清楚？土地與建築改良物之所有權狀，可以證明出售人確有處分權限，並沒有辦法顯示房子的若干相關事項，因此，必須由土地或建築改良物謄本加以判斷，進行產權調查除了所有權人及面積計算，土地部份，地目為「建」者，固然可以放心，但在編定使用欄或備考欄，時常有其他註記，而且土地使用編定應以實際編定為準，亦該地號之地籍圖謄本，憑以申請土地分區使用證明書，甚至可申請都巿計劃圖，確保萬無一失。除了抵押權外，地上權、地役權或典權的他項權利設定也須注意。建物權狀與謄本記載「基地座落」數個地號者，應該將全部地號之謄本調出，如有查封或其他限制登記，在「所有權部」會有註記，購屋人不得疏忽，限制登記之種類如何，並依情形個別處理，當即詢問賣方處理的方法。至於，房屋部份，還可以申請地政事務所核發「建築改良物平面圖謄本」進一步了解房屋位置室內格局相符，是否變更設計。

 

綜合以上幾點，透過這些調查，可以有效預防購買到有法律瑕疵的房產。進一步的，若房屋存在瑕疵或不符合契約規定，購屋者應有權要求修復或根據情況進行價格調整。

 

房屋購買前進行詳細的產權調查非常關鍵，尤其是在購買預售屋或中古屋時。這不僅關乎資金安全，也影響到購屋後的生活質量和法律責任。仲介業者的專業調查部門在這一過程中扮演著重要角色。他們應負責徹底檢查以下幾方面：

 

限制登記：

查明是否存在查封、預告登記、假扣押等情況，這些都可能影響到購房者的權益。

 

貸款狀況：

確認存在的貸款金額是否超過房屋的購買價格，以及是否有其他連帶責任的貸款問題。

 

房屋使用狀態：

檢查房屋是否被出租或用於其他商業活動，這可能影響到購買後的稅率及使用。

 

用益物權與擔保物權：

了解是否設有抵押權、地上權、地役權等，這些權利的存在可能影響到買家的利用和處分權。

 

土地使用情況：

確認土地的分區是否符合規劃，是否位於特殊區域如公共設施用地、非建築用地等。

 

欠費情況：

查證是否有管理費、水電瓦斯等費用欠款，這些都是交易前必須清楚的。

 

賣方資格：

確認簽約人是否為產權登記上的名義人，特殊情況下的賣方身份如外籍人士或長居國外者的交易資格。

 

最終，確保交易的透明和公正不僅是仲介業者的責任，也是購屋者應有的警覺。在進行大額交易如房產購買時，徹底的法律和財務諮詢是必不可少的步驟。對房屋產權進行充分的調查是非常重要的，可以避免日後的法律糾紛和財務損失。

 

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