積欠租金一定要抵完押租金，方能終止契約嗎？

律師回答：

關於這個問題，一般是這樣沒錯。所謂押租金，租賃關係終止時，承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還出租人，出租人應將押租金返還承租人；如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形，出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。押租金在交易市場上相當普遍，我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之，押租金，在法律上正式名稱為押租金，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子，金額不得超過二個月，此可依土地法第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

房客向房東承租房子，須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式，但依土地法第100條規定第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得收回房屋。因此若房客積欠租金要先以押租金抵償，抵償二個月租金額，再延付二個月租金方能終止契約。

值得注意，縱使以押租金押亦依民法第440條第1項催告始得終止契約，此依最高法院42年台上字第1186號判例所示：不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。