積欠租金一定要抵完押租金，方能終止契約嗎？

08 Feb, 2018

問題摘要：

租賃契約中的押租金是一個常見的安排，它的主要目的是為了擔保房客按時支付租金、賠償房屋損害以及在租期結束時將房屋交還給房東。根據土地法和民法的相關規定，押租金金額通常不得超過兩個月的房屋租金總額。此外，如果承租人積欠的租金達到了兩個月以上，房東可以收回房屋。但在此之前，房東通常需要對租客進行催告，要求其在合理期限內支付租金。只有在逾期未付款的情況下，房東才有權終止租賃契約。另外，根據土地法的規定，如果租金的支付周期是在每期開始時支付，而不是每月一付的情況下，房東只有在遲付租金逾兩個月後才能終止租賃契約。

律師回答：

關於這個問題，關於押租金、租金繳付的規定，以及租賃契約終止的法律要求。以下是對這些重點的進一步說明和一些實用的建議：

押租金的法律意義和應用

押租金的目的，主要是為了擔保房客對租賃物的妥善使用、及時支付租金以及契約終止時能按時返還租賃物。押租金的金額通常不得超過兩個月的租金總額，這是為了防止房東索取過高的金額，對租客造成財務負擔。超過部分的處理，如果押租金超過兩個月租金的限制，房客有權利將超過的部分抵付未來的租金。

一般是這樣沒錯。所謂押租金，租賃關係終止時，承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還出租人，出租人應將押租金返還承租人；如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形，出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。

押租金在交易市場上相當普遍，我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之，押租金，在法律上正式名稱為押租金，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子，金額不得超過二個月，此可依土地法第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

租金繳付和積欠的處理

租金的繳付方式：通常租金按月支付，也可以根據雙方協議選擇其他周期（如季度、半年等）。明確記載繳費期限和方式是防止未來爭議的關鍵。積欠租金的法律後果：如果房客積欠租金達到兩個月以上，房東在滿足法定程序（如催告）後，可以終止租約並收回房屋。這是依據民法第440條和土地法第100條的規定。

抵完押租金：

房客向房東承租房子，須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式，但依土地法第100條規定第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得收回房屋。因此若房客積欠租金要先以押租金抵償，抵償二個月租金額，再延付二個月租金方能終止契約。

值得注意，縱使以押租金押亦依民法第440條第1項催告始得終止契約，此依最高法院42年台上字第1186號判例所示：不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。

預付租金：

單純因為租金短暫的延遲支付（少於兩個月租金總額），不足以直接終止租賃契約。即使租金遲延已超過兩個月，房東在終止租約前仍需進行正式的催告，並設定合理的期限讓房客糾正遲延支付的行為。只有在房客在催告期限內未能支付欠款時，房東才能正式終止租約。當房客遲延支付租金時，房東應發出催款通知，明確指出需要在多長時間內支付未付的租金，並說明如果未能按時支付可能導致租約終止。

最高法院110年度台上字第826號民事判決：「按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依民法第440條第1項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。此觀同法第440條第2項規定自明，核此規定意旨，乃於承租人未依約支付租金總額達2個月時，在預付租金之情形，不若每期屆滿時支付租金，其遲延給付已經2個月，倘認出租人即得催告終止租約，對承租人未免過苛，故需遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」