簽了預售屋買賣契約，反悔不買或不賣，可以少給付違約金嗎？

04 Jan, 2018

問題摘要：

買方如果在簽訂預售屋買賣契約後反悔，想要解約，可能需要支付違約金。這部分的違約金金額應在契約中明確約定，並且遵循以下原則：違約金的最高限制為房地總價款的15%。如果契約中約定的違約金超過了這個比例，則超過部分可能無效。契約中的違約金條款應符合消費者保護法中的公告規定，如果契約條款違反了相關公告規定，則可能被視為無效。法院在審理違約金的爭議時，會考慮多種因素，包括雙方當事人的地位、合同內容、違約的情節、以及對違約造成的損害等，來評估違約金是否合理。如果違約金被認為過高，法院可能會對其進行調整。

律師回答：

關於這個問題，買賣預售屋時，簽約後反悔想解約，還得面臨違約金部分，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定，買方違反有關「付款條件及方式」的規定者，賣方得沒收違約金，但違約金最高不得超過房地總價款15%計算的金額。違約金最高為總價15%，若已付出款項超過15%，建商只能收取最高15%的違約金，其餘須退回，若不足15%，就只能以已繳納款項為限。

消費者保護法與定型化契約的規範

提供了一個保護框架，專為防止商家在定型化契約中設定不公平條款。定型化契約不得記載事項規定了哪些條款是不允許包含在內的，以保護消費者不受不公平條款的影響。

中央主管機關依消費者保護法第17條第1項規定公告之「應記載及不得記載事項」，係屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以中央主管機關公告之特定行業定型化契約應記載之事項為契約內容，作為雙方權利義務關係之依據。依消費者保護法施行細則第15條第2項規定：中央主管機關公告之應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。換言之，凡經中央主管機關公告為應記載事項，縱經當事人個別磋商合意排除適用，該應記載事項仍構成契約之一部。

違約金的計算和限制

如果買方未能履行付款條件，根據契約規定，賣方可以沒收一定比例的違約金。然而，這一比例的上限設定為房地總價款的15%。這意味著：如果買方已經支付的款項超過了房地總價款的15%，則超過部分應該退回給買方。如果已支付的款項未達到15%，則建商只能沒收實際已支付的款項。在實際交易中，這一條款保護消費者免受過高違約金的負擔。它同時也提示買方在簽訂任何預售屋買賣契約前仔細審查契約條款，特別是那些涉及金錢交易和違約條款的部分。

所謂違約金？

即依民法第250條規定：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

在預售房屋買賣契約交易約定中，當事人常約定一方不履行(例如反悔不買或不賣)時，該方應支付違約金。違約金的約定，原則上視為(債務)不履行而生的損害的賠償總額。如買主無法如期繳納買賣價金，建商得依法解除契約並沒收違約金，惟違約金約定，僅以房地總價款15%為有效，超過15%部分的約定，則不生效力。簡言之，法律擬制了因一方不履行債務所導致的他方損害的「賠償總額」。至於，已約定在15%是，是否得主張違約金的約定是否過苛、能否酌減是常見的問題。

違約金的調整和法院的角色

法院的審查與證明責任：

當違約金額被認為可能過高或不公平時，債務人（通常是合約的一方）可以挑戰這一點。如果債務人能證明違約金過高且顯失公平，法院有權利審酌這一點並可以調整違約金至一個合理的數額。

重要的是，提出違約金過高的主張是債務人的責任。他們需要提供足夠的證據來支持他們的主張，證明違約金過高並且對自己不公。

審酌因素：

法院在審酌是否需要調整違約金數額時，會考慮多種因素，包括一般的客觀事實、社會經濟狀況、雙方當事人所受的損害情況等。如果債務已經部分履行，這也可能是一個重要因素。

法院如何在審理涉及違約金的案件時，不僅僅機械地應用契約條款，而是進行一系列的經濟和情境分析，以確保違約金的數額是公正並符合實際情況的。這種做法體現了法院在審查違約金問題時的靈活性和公平性，並確保違約金的設定不會因過高而對債務人造成不公平的經濟負擔。

其中經濟影響評估，如法院考量了建設公司的標準淨利率（在這個案例中為10%），以及該公司預計從系爭房地交易中獲得的利潤。這表示如果交易成功，被告預計可以從交易中獲得的利潤為341萬元。另會進行損害的實際評估，如即使被告在解約後仍保有房地所有權，也不能自動假設被告未受損害。特別是考慮到建設公司的商業模式是為了賺取銷售利潤，而非長期持有房地。

依臺灣高等法院101年度建上字第98號民事判決所示，「違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束。再依最高法院103年度台上字第2435號民事判決所示：法院應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少違約金數額。因此，關於違約金過高之問題，應由債務人提出違約金過高之事實，法院始得審酌，俾符合辯論主義由當事人舉證責任。」

又依臺灣士林地方法院107年度訴字第150號民事判決要旨：「兩造簽訂系爭買賣契約之104年間，被告所屬之不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%，有卷附104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準、稅務申報書可考…，堪認被告因解除系爭買賣契約受有按約定價金3410萬元百分之10計算之損害即341萬元...而被告為建設公司，其興建房屋目的在於銷售以獲取利潤，而非取得房地所有權，自不應其仍保有系爭房地所有權逕認其未受有損害；而原告未曾使用系爭房地乃因其無故不依約定付款條件付款，致系爭契約遭被告解除之當然結果，自不得將此部分之不利益歸由被告負擔。故本院綜合原告前開違約情節、被告所受損害情形，並審酌被告為專業建設公司、原告為一般消費者、本件屬預售屋買賣且系爭房地尚未另行轉售、報載104年至106年間臺北市住宅房價變化…等各種情狀，認本件違約金尚屬過高，應核減為系爭契約房地買賣總價款10%即341萬元為適當，是被告依系爭契約第25條第4款約定，沒入已支付價金341萬元作為違約金，應屬有據。」。

總的來說，違約金的設定是為了確保交易的正常進行，避免一方任意反悔造成對方損失。然而，這種金額的設定必須合理，不能成為對消費者的不公平負擔。消費者應充分利用法律提供的保護機制，確保自己的權益不受侵害。買方在解約時可能需要支付違約金，但這個金額應該是在合理範圍內，並且符合相關法規的限制。如果有爭議，可以透過法律程序來解決。