簽了預售屋買賣契約，反悔不買或不賣，可以少給付違約金嗎？

律師回答：

買賣預售屋時，簽約後反悔想解約，還得面臨違約金部分，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定，買方違反有關「付款條件及方式」的規定者，賣方得沒收違約金，但違約金最高不得超過房地總價款15%計算的金額。違約金最高為總價15%，若已付出款項超過15%，建商只能收取最高15%的違約金，其餘須退回，若不足15%，就只能以已繳納款項為限。所謂違約金？即依民法第250條規定：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

在預售房屋買賣契約交易約定中，當事人常約定一方不履行(例如反悔不買或不賣)時，該方應支付違約金。違約金的約定，原則上視為(債務)不履行而生的損害的賠償總額。如買主無法如期繳納買賣價金，建商得依法解除契約並沒收違約金，惟違約金約定，僅以房地總價款15%為有效，超過15%部分的約定，則不生效力。簡言之，法律擬制了因一方不履行債務所導致的他方損害的「賠償總額」。至於，已約定在15%是，是否得主張違約金的約定是否過苛、能否酌減是常見的問題。

依臺灣高等法院101年度建上字第98號民事判決所示，「違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束。再依最高法院103年度台上字第2435號民事判決所示：法院應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少違約金數額。因此，關於違約金過高之問題，應由債務人提出違約金過高之事實，法院始得審酌，俾符合辯論主義由當事人舉證責任。」

又依臺灣士林地方法院107年度訴字第150號民事判決要旨：「兩造簽訂系爭買賣契約之104年間，被告所屬之不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%，有卷附104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準、稅務申報書可考…，堪認被告因解除系爭買賣契約受有按約定價金3410萬元百分之10計算之損害即341萬元...而被告為建設公司，其興建房屋目的在於銷售以獲取利潤，而非取得房地所有權，自不應其仍保有系爭房地所有權逕認其未受有損害；而原告未曾使用系爭房地乃因其無故不依約定付款條件付款，致系爭契約遭被告解除之當然結果，自不得將此部分之不利益歸由被告負擔。故本院綜合原告前開違約情節、被告所受損害情形，並審酌被告為專業建設公司、原告為一般消費者、本件屬預售屋買賣且系爭房地尚未另行轉售、報載104年至106年間臺北市住宅房價變化…等各種情狀，認本件違約金尚屬過高，應核減為系爭契約房地買賣總價款10%即341萬元為適當，是被告依系爭契約第25條第4款約定，沒入已支付價金341萬元作為違約金，應屬有據。」。