法拍點交流程為何？

問題摘要：

在法拍過程中土地點交的相關事宜。以下是法拍點交的一般流程：申請點交：得標人繳清尾款後，向法院聲請點交。法院發文通知債務人：法院發出通知，命債務人在一定期限內交屋給得標人。履勘：法院定期前往現場履勘，請債務人在現場等候。協調交屋時間：法院協調雙方交屋時間。若雙方協調不成，拍定人可提出申請。定期強制執行通知：若協調不成，法院發出定期強制執行通知，聲明強制執行時間。強制執行點交：在強制執行通知下，法院進行強制執行點交。清點留置物：若債務人不在場，法院將清點留置物並交給拍定人保管。公示送達：若無法通知到債務人，可申請公示送達，以刊登報紙方式通知。拍賣留置物：若仍無人領取留置物，得標人可向法院申請拍賣留置物。以上步驟確保了點交程序的合法進行，並確保了法拍屋的所有權轉移給得標人。

律師回答：

關於這個問題，關於法拍屋點交的全面流程，包括法院的行政程序、警察協助、鎖匠和搬家公司的參與，以及處理留置物的相關規定。理解上開知識對於法拍屋購買和點交過程中可能遇到的法律和實際操作問題非常有幫助，分述如下：

 

法拍屋點交的重要性

點交對於法拍屋的得標人來說，是確保他們能實際控制並使用所購買不動產的重要環節。它不僅是交易的最終步驟，也是法律上將物業權利完整轉移給新所有者的關鍵過程。

 

法拍是否點交通常在查封筆錄中可以判斷，依強制執行法第77條第1項規定，查封時書記官應作成查封筆錄，查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項，「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告，依同法第81條的規定，亦應記載「占有使用情形」。參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要，可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。拍賣後不點交者的原因，在拍賣公告中也要記載，是拍賣公告的法定內容之一。在公告中沒有載明不點交的拍賣物，法院就得在得標者繳清價款以後，發給不動產移轉證書同時指定日期將拍定的不動產點交給得標人，經過點交手續以後，得標人這才為完整的所有權人，可以隨心所欲地支配自己的不動產。

 

拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響（辦理強制執行事件應行注意事項第57點）。

 

法拍屋點交流程的關鍵步驟

 

所謂「點交」是指，法院的書記官會同轄區員警陪同法拍屋得標人，到現場把房子「清點交付」給得標人。完成點交之後，才是真正完全走完買到法拍屋、成為新屋主的過程。法拍屋分成「點交」跟「不點交」兩種，有點交的法拍屋，在拍定之後，會由法院執行處強制執行點交，因為有第三公正單位介入點交過程，但有「點交」的法拍屋不代表交屋，得標人什麼事都不用管，更不是法院人員會幫你打點一切事務，買到有點交法拍屋的得標人還是要注意並配合點交過程。

 

即依強制執行法第99條規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。」又依同法第100條規定：「房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。前二項規定，於前條之第三人適用之。」

 

法院點交流程如下：在得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院發文給債務人，命債務人15天內自動交屋給拍定人，並以副本寄送拍定人。拍定人在15天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷，即向法院陳報債務人未搬離，具狀法院繼續進行點交動作。法院會再發文通知債務人，並定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

 

繳清尾款與獲取權利移轉證書：

得標人必須在法院指定的期限內繳清所有款項，並獲得不動產權利移轉證書，這是進行點交前的必要條件。

 

聲請點交：

在完成以上條件後，得標人需要向法院正式提出點交的申請。這一步驟啟動法院的點交程序，包括通知債務人和安排現場檢查。

 

履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時若債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入。如與占有人協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。

 

即使雙方已經事先談好，仍然要通知書記官來履勘。經協調後，若債務人至交屋期限仍不交屋，拍定人可再陳報法院，申請第強制點交。法院發出定期強制執行通知，聲明強制執行時間。

 

法院、警察與第三方服務的參與：

在點交日，法院書記官會與當地警察以及必要時的鎖匠和搬家公司一同前往現場，確保點交順利進行。這一步驟有助於處理債務人的抗拒或其他可能的障礙。

 

於現場時，拍定人除先行通知管區安排員警到場外，鎖匠及搬家公司也都要預先安排好，以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生。

 

處理留置物：

如果房屋內有債務人的遺留物品，需要依法進行清點並交由得標人保管，並通知債務人來領取。若債務人未在指定時間內領取，得標人可以申請進行拍賣處置。

 

若債務人不在場，屋內的遺留物，法院將現場清點並造冊，所有遺留物都要交給拍定人保管，拍定人需另尋地方或倉庫存放。

 

債務人的抗拒與法院的再次介入：

如果債務人在點交後再次占用不動產，得標人可以向法院申請再次解除占有並進行點交。

 

並發存證信函通知對方來領取，若是無法通知到債務人或對方拒收，可再向法院申請公示送達，以刊登報紙方式通知。上述動作完畢後，仍無人領取，得標人可向法院申請拍賣留置物，得標人可自行拍下處置，減少保存留置物場地租金與保管時間。

 

鑑於法拍屋點交過程的複雜性，得標人應在投標前和點交過程中尋求專業法律咨詢，以確保理解所有法律義務和權利。在點交過程中，應事先準備好相關工具和服務，如鎖匠和搬家公司，以應對可能的突發情況。在整個點交過程中，積極與法院和其他相關機構合作，是確保點交順利完成的關鍵。

 

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