遇到預售屋施工瑕疵問題，該怎麼辦？

04 Jan, 2013

問題摘要：

建商在約定的期限內未能完成預售屋的建造工作，並且交屋時存在多個瑕疵問題，包括未接通水電瓦斯以及公設尚未建造完成。根據相關法規和契約條款，建商應該承擔以下責任：建商應負責修復所有在交屋時發現的瑕疵問題，包括地磚隆起、牆壁龜裂、門窗無法緊閉、房屋漏水等。由於建商未能按時完成建造工作，導致交屋遲延，根據契約條款，建商可能需要支付遲延完工違約金給買方。這部分的具體金額和條款應該在契約中明確規定。根據預售屋買賣契約的相關規定，結構部分有15年的保固期，固定建材及設備部分有1年的保固期。在保固期內，買方發現瑕疵問題，建商應負責修復，並提供相應的保固服務紀錄卡。

律師回答：

關於這個問題，在涉及預售屋交易中，建商未按約定時間完成所有必需工程和取得使用執照，確實可能構成違約行為。根據消費者保護法和相關房屋買賣定型化契約的規定，買方在這種情況下有權要求建商修補瑕疵、完成未完成的工程，甚至要求支付遲延完工的違約金。

施工瑕疵包括地磚隆起、牆壁龜裂、門窗無法緊閉等，又如房屋漏水、為海砂屋、交屋遲延、建材規格不符等，建商買了預售屋，約好建商須於開工後365個工作天內要完工，以建商取得建築機關核發使用執照為完工日。收到建商通知前來驗屋的通知。驗屋當日才發現建商不僅還沒接通水電、瓦斯，契約書內說好的公設也都還沒建造完成。建商根本未於約定期限內完工，建商除了應該要修補好這些瑕疵外，也應該要給付遲延完工違約金？

消費者保護法保障權益

消費者保護法旨在防止定型化契約中的不公平條款，保護消費者權益。如果預售屋買賣契約中的某些條款違反了消費者保護法的規定，那麼這些條款可能被認為是無效的。此外，即使契約中沒有具體條款，法律也規定了消費者的基本保護。

修補瑕疵與完成工程：

建商應負責在合理的時間內修補驗屋時發現的瑕疵，並完成契約中約定的公設等設施。如果發現瑕疵問題，買方應及時以書面形式通知建商，並要求在特定期限內修補。

違約金的支付：

如果建商未能在約定的時間內完成建築工程並取得使用執照，買方可以根據契約約定要求支付違約金。通常，預售屋買賣契約會明確規定如何計算違約金，例如根據延遲天數計算違約金的比例。

預售屋多由建商與消費者（買方）訂立，並由建商單方提供契約條款供所有消費者簽約，此為由一方當事人（企業經營者）預先擬定之條款為內容而訂立之契約，稱為消費性定型化契約。為保護經濟或交易經驗弱勢的他方當事人，立法者特別在消費者保護法第11條至17條之1訂立相關規定。因之，就預售屋買賣。為保障消費者之權益，內政部目前印製「預售屋買賣契約書範本」（中華民國108年5月2日內政部台內地字第10802623801號函修正，以下稱「契約書範本」）以供買賣雙方參考，並訂立「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」（中華民國109年12月25日內政部台內地字第1090147669號公告修正部分規定，以下稱「記載及不得記載事項」）以規範定型化契約內容。

消費者保護法第17條規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」（第1項）、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」（第4項）中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」（第5項）。

根據消費者保護法的規定，若預售屋買賣契約內容違反了消費者保護法中的規定，建商提供的條款可能被認定為無效。在這種情況下，相關的保護條款和法律規定將適用於契約內容。

給付遲延完工違約金

完工期限：

指建築物的主體工程全部完成，並已通過相關建築和消防法規的檢驗，由主管機關核發使用執照的日期。這一日期標誌著建築物從法律和技術的角度達到了可供使用的標準。達到完工期限意味著建築物已具備了居住或使用的基本安全和功能條件，建商基本完成了其建造義務，隨後可以進行交屋準備。

交屋期限：

指建築完工後，賣方（建商）將建築物及其附屬設施、共有部分等實際移交給買方的時間。此時，買方通常需要完成最終付款、抵押登記等手續。交屋是買賣過程的最終階段，此時買方檢查房屋是否符合契約規定的標準，是否有任何未被修正的瑕疵。交屋完成後，買方開始對房屋擁有實際的控制和所有權責任。

雙方在簽訂預售屋買賣契約時，明確約定開工及完工截止日期外，約定「完工」基準，一般多會約定以賣方即建商取得建物使用執照之日為完工認定。而之所以會這樣約定，則除了明確可避免爭議外，也是考量依法必須要取得使用執照，建商才能進行申請水電、瓦斯及建物所有權第一次登記等後續流程，也應足以構成建物所有權及可使用之基本要件。所以依照契約約定，只要建商完成房屋主要構造及設備等，經主管機關查驗並核發使用執照，即使水電、公設景觀等尚未裝設好，仍然認為已經完工了！

預售屋買賣契約內常有「使用執照取得」、「驗收」、「交屋期限」、「共有部分點交」等約定。消費者務必明白「完工期限」與「交屋期限」二者間的不同。詳言之，「完工期限」通常係指房屋建築完成經主管機關依建築及消防等法規核准領得使用執照之情形而言；而「交屋期限」則尚須買受人配合繳交應繳之價款或依約定設定抵押貸款、付清屋款等手續，二者仍有差異（參最高法院92年度台上字第2486號判決）。

當建築未能按照約定的完工期限完成時，買方可依據契約約定和相關法律，要求賣方支付遲延完工的違約金或採取其他補救措施。如果遲延嚴重，並且賣方未能在合理的延長期限內完成建築，買方可能有權解除契約並要求賠償。

修復瑕疵問題

買家於建商通知交屋進行查驗時，發現上開情事而向建商反映，並約定建商須於何時裝設及修復完成，法院認為這僅是建商後續修復瑕疵問題，並不是重新約定完工日期，買家只能依瑕疵要求建商修復或是減價等，不能請求建商延後完工而生的違約金。

房屋點交的同時，可找第三方專業人士進行驗屋，藉由專業儀器測試拍照，並現場與建商溝通，明定如何改善與修繕時間。

保固期內修復瑕疵問題

另外，驗屋交屋後發現問題，一般預售屋依《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》第15條，「本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分．．．等)負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．．等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。」

會有結構15年保固期，固定建材及設備也有保固期1年(以交屋後計算)，若遇瑕疵問題，在保固期限內都可與建商協商改善。簽約前須先行釐清保固項目及年限，避免交屋後求助無門。如無約定者，交屋後5年內，建商須依民法第354條、第359條及同法第360條規定負瑕疵擔保責任，可寄存證信函催告建商。

綜上所述，買方在這種情況下應當主動與建商協商，要求其修復瑕疵問題並支付適當的遲延完工違約金。如果建商不願意履行契約義務，買方可以考慮透過法律手段來維護自己的權益，例如提起訴訟。