預售屋建商無法及時取得使用執照而未完工，應如何認定？

律師回答：

預售屋是指領有建造執照、尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物。但尚未開始動工或者是正在施工中，而預先銷售買賣的房屋，稱為預售屋買賣契約。一般興建房屋前須，建商領有「建造執照」，才能開工動土，建築完工後，依建築及消防法規檢驗合格後，才能領取「使用執照」，此時可稱為「完工」。預售屋買賣契約書範本第11條規定：「本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：（一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」另完工後，房子還需要接通水、電等，才能進行驗屋及交屋。此觀預售屋買賣契約書範本第13條規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」

預售屋買賣契約，建商應與消費者約定應完工並交屋之期日內，因違反法令無法取得使用執照，遲遲無法完工而遲延交屋時，雙方的房屋契約內容應有針對「逾期未完工」的事項有明確約定得解約的法律效果，若與上開範本有異，且對於消費者不利者，未於期限完成已為給付遲延，消費者可透過寄送存證信函之方式，催告建商於一定時間完工，若建商仍遲遲無法完工，消費者便得有效解除雙方契約！為避免購買預售屋時遇到完工日期延宕，遲遲無法交屋的情形，簽訂契約前，務必確定契約中是否有清楚標示多少時日內可以完成主建築物、附屬建物，並明確載明完工期日及未完工的法律效果。

參考臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第3576號所示：房屋契約第12條第1項約定：「本大樓之建築工程預定於98年12月31日前開工，100年12月31日前完工。雙方同意以主管機關核發使用執照日為本大樓完工日之認定標準…」，第12條第2項約定：「…如逾期6個月仍未完工，視同乙方（即被告旭記公司）違約，雙方同意依本契約第25條第2項、第3項違約處罰之規定辦理」…，第25條第3項約定：「乙方若有增加價款之要求或違約不賣，或有可歸責於乙方之事由或乙方違反本契約其他規定者，甲方（即原告）得定相當期限催告乙方依約履行，乙方逾期仍未履行者，甲方得解除本契約…」…經查，主管機關於101年7月間仍未核發氧樂多大樓之使用執照，依上約定，可認被告旭記公司已逾期6個月仍未完工，原告自得依房屋契約第25條第3項約定辦理。原告於101年7月6日以板橋文化路郵局第8787號存證信函催告被告旭記公司於函到後7日內完工，否則將解除買賣契約…，被告旭記公司於101年7月7日收受該存證信函…，惟被告旭記公司於101年7月14日期限屆滿後仍未完工，故原告於101年7月18日以板橋新海郵局第141號存證信函對被告旭記公司為解除房屋契約之意思表示…，被告旭記公司於101年7月19日收受該存證信函…，是房屋契約業經原告合法解除乙節，應堪認定。被告雖辯稱：氧樂多大樓之興建與施工均符相關法令與圖說，依簽證資料至目前為止尚無未按圖施工情事，惟臺北市建管處以有市民檢舉建築物樓層數認定疑義為由，暫不准申掛使用執照，是氧樂多大樓未能於100年12月31日前取得使用執照，不可歸責於被告旭記公司，依民法第230條規定及房屋契約第12條第1項第3款約定，被告旭記公司無須負遲延責任等語。但查，房屋契約第12條第1項第3款約定：「…雙方同意以主管機關核發使用執照日為本大樓完工日之認定標準，但有下列情事之一者，其期間不在此限：…(三)因政府法令變更、限制、天災、地變或其他非乙方能力所可抗拒之情事發生時，其影響之期間。」…，又臺北市建管處101年12月6日北市都建照字第00000000000號函表示：「…經本處101年1月5日及101年6月7日召開營建法規研究小組討論，依會議結論，本案建築設計部分專業簽證與建築技術規則第1條第8款：『基地地面高低相差超過3公尺，以每相差3公尺之水平面為該部分基地地面。』及臺北市山坡地地形申請建築之整地原則第4條：『擋土牆臨建築線或後面基地線部分，擋土牆與外牆之填土淨寬不得少於1.5公尺。』等現行法規未符，爰再以本府都市發展局101年10月2日北市都建字第00000000000號函請起造人及設計人應依規定修改並辦理變更設計在案」…，是氧樂多大樓乃因建築設計與建築技術規則第1條第8款、臺北市山坡地地形申請建築之整地原則第4條等現行法規未符，致主管機關未予核發使用執照，而與政府法令之變更、限制無涉，自與房屋契約第12條第1項第3款約定之情節並不相同，再者，氧樂多大樓之建築設計既有上述與現行法規未符之處，即難謂該事由不可歸責於被告旭記公司，故被告上揭所辯，實非可採。