預售屋建商無法及時取得使用執照而未完工，應如何認定？

05 Apr, 2018

問題摘要：

關於預售屋買賣契約的詳細解釋，特別是針對建造完工和使用執照的時間表。其中強調了雙方在簽訂契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，並規定了相應的法律後果。此外，消費者保護法及相關法條對於契約內容的規範和保障，以及消費者可以採取的行動，包括催告和解除契約等。另外，這份資訊也向讀者展示了一個實際的案例，說明了在預售屋買賣契約中，若建商無法按時完成建築工程並取得使用執照，消費者可透過合法手段解除契約，以維護自身權益。

律師回答：

關於這個問題，預售屋是指領有建造執照、尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物。

預售屋買賣契約的簽訂涉及多方面的法律規定和保護，特別是對消費者的權益保障。這類契約的特點在於交易發生在建築物完工前，因此涉及到諸多的風險和不確定性，尤其是在建設進度和完工標準上。

建造執照和使用執照

建商在開始建設前必須獲得建造執照，並在建設完畢後取得使用執照，以證明建築符合相關的建築和消防法規。

但尚未開始動工或者是正在施工中，而預先銷售買賣的房屋，稱為預售屋買賣契約。一般興建房屋前須，建商領有「建造執照」，才能開工動土，建築完工後，依建築及消防法規檢驗合格後，才能領取「使用執照」，此時可稱為「完工」。

建築法第70條規定，建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。

契約的法定要求與消費者保護法的應用

完工期限：

指建築物的主體工程全部完成，並已通過相關建築和消防法規的檢驗，由主管機關核發使用執照的日期。這一日期標誌著建築物從法律和技術的角度達到了可供使用的標準。達到完工期限意味著建築物已具備了居住或使用的基本安全和功能條件，建商基本完成了其建造義務，隨後可以進行交屋準備。

交屋期限：

指建築完工後，賣方（建商）將建築物及其附屬設施、共有部分等實際移交給買方的時間。此時，買方通常需要完成最終付款、抵押登記等手續。交屋是買賣過程的最終階段，此時買方檢查房屋是否符合契約規定的標準，是否有任何未被修正的瑕疵。交屋完成後，買方開始對房屋擁有實際的控制和所有權責任。

延遲的處理機制：

契約中還約定了若建商未能按時完工，買方可透過催告和解除契約來維護自己的權益。這類條款提供了一種保障，使得買方在遭遇建商延誤時有具體的法律救濟手段。

根據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，契約中必須明確記載開工及取得使用執照的日期。這是為了確保建商按計劃完成建設工作，並按時交屋。消費者的權益應受到最低限度的保障，不容許以定型化契約方式訂定對消費者不利的條款。

「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已特別明定買賣雙方在簽訂預售屋契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，以確保建商依約完工，讓買方順利交屋入住。

中央主管機關依據消費者保護法第17條第1項規定公告之「應記載及不得記載事項」，係屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以中央主管機關公告之特定行業定型化契約應記載之事項為契約內容，作為雙方權利義務關係之依據。

為保護消費者，基於衡平原則，因而公告定型化契約重要條款內容，以供企業經營者使用，並規定不得違反其公告條款內容，否則其條款無效，並應予以補充，此觀之消費者保護法第17條第2、3項規定即明。是「應記載及不得記載事項」僅具有補充或代替當事人間定型化契約條款之約定效力，並無變更或排除法律適用之效力。

預售屋買賣契約書範本第11條規定：「本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：（一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」另完工後，房子還需要接通水、電等，才能進行驗屋及交屋。此觀預售屋買賣契約書範本第13條規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」

完工延遲的處理

可歸責的延遲：

被告建商辯稱其未能按時取得使用執照的原因是因為建築設計與現行法規不符，並且該問題無法歸咎於建商。然而，建築設計不符合法規的責任應由建商承擔，因此此種辯解不足以免除建商的延遲責任。

解除契約的正當性：

由於建商在合理期限後仍未能補正問題並完成工程，原告根據契約中的相關條款解除契約。這顯示了在面對未履行契約的情況下，透過合法程序進行契約解除是被法院支持的。

如果建商未能在約定的期限內開工或取得使用執照，消費者有權要求遲延利息，甚至在延遲達到一定程度時，可以視為建商違約，從而解除契約。如果建商延遲交屋超過約定的允許期限，消費者可以通過發送存證信函的方式正式催告建商，並在建商仍未能履行契約的情況下解除契約。

預售屋買賣契約，建商應與消費者約定應完工並交屋之期日內，因違反法令無法取得使用執照，遲遲無法完工而遲延交屋時，雙方的房屋契約內容應有針對「逾期未完工」的事項有明確約定得解約的法律效果，若與上開範本有異，且對於消費者不利者，未於期限完成已為給付遲延，消費者可透過寄送存證信函之方式，催告建商於一定時間完工，若建商仍遲遲無法完工，消費者便得有效解除雙方契約！

為避免購買預售屋時遇到完工日期延宕，遲遲無法交屋的情形，簽訂契約前，務必確定契約中是否有清楚標示多少時日內可以完成主建築物、附屬建物，並明確載明完工期日及未完工的法律效果。

參考臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第3576號所示：房屋契約第12條第1項約定：「本大樓之建築工程預定於98年12月31日前開工，100年12月31日前完工。雙方同意以主管機關核發使用執照日為本大樓完工日之認定標準…」，第12條第2項約定：「…如逾期6個月仍未完工，視同乙方（即被告旭記公司）違約，雙方同意依本契約第25條第2項、第3項違約處罰之規定辦理」…，第25條第3項約定：「乙方若有增加價款之要求或違約不賣，或有可歸責於乙方之事由或乙方違反本契約其他規定者，甲方（即原告）得定相當期限催告乙方依約履行，乙方逾期仍未履行者，甲方得解除本契約…」…經查，主管機關於101年7月間仍未核發氧樂多大樓之使用執照，依上約定，可認被告旭記公司已逾期6個月仍未完工，原告自得依房屋契約第25條第3項約定辦理。原告於101年7月6日以板橋文化路郵局第8787號存證信函催告被告旭記公司於函到後7日內完工，否則將解除買賣契約…，被告旭記公司於101年7月7日收受該存證信函…，惟被告旭記公司於101年7月14日期限屆滿後仍未完工，故原告於101年7月18日以板橋新海郵局第141號存證信函對被告旭記公司為解除房屋契約之意思表示…，被告旭記公司於101年7月19日收受該存證信函…，是房屋契約業經原告合法解除乙節，應堪認定。被告雖辯稱：氧樂多大樓之興建與施工均符相關法令與圖說，依簽證資料至目前為止尚無未按圖施工情事，惟臺北市建管處以有市民檢舉建築物樓層數認定疑義為由，暫不准申掛使用執照，是氧樂多大樓未能於100年12月31日前取得使用執照，不可歸責於被告旭記公司，依民法第230條規定及房屋契約第12條第1項第3款約定，被告旭記公司無須負遲延責任等語。但查，房屋契約第12條第1項第3款約定：「…雙方同意以主管機關核發使用執照日為本大樓完工日之認定標準，但有下列情事之一者，其期間不在此限：…(三)因政府法令變更、限制、天災、地變或其他非乙方能力所可抗拒之情事發生時，其影響之期間。」…，，是氧樂多大樓乃因建築設計與建築技術規則第1條第8款、臺北市山坡地地形申請建築之整地原則第4條等現行法規未符，致主管機關未予核發使用執照，而與政府法令之變更、限制無涉，自與房屋契約第12條第1項第3款約定之情節並不相同，再者，氧樂多大樓之建築設計既有上述與現行法規未符之處，即難謂該事由不可歸責於被告旭記公司，故被告上揭所辯，實非可採。

實務建議

仔細審查契約條款：

購房者應詳細閱讀和理解契約中的所有條款，特別是與建設進度和完工標準相關的條款。

監督建設進度：

消費者應積極參與監督建設進度，並保持與建商的定期溝通，以確保工程按計劃進行。在簽署任何契約之前，尤其是涉及巨大金額和長期承諾的交易，諮詢法律專業人士是非常必要的。

透過上述措施，當建築未能按照約定的完工期限完成時，買方可依據契約約定和相關法律，要求賣方支付遲延完工的違約金或採取其他補救措施。如果遲延嚴重，並且賣方未能在合理的延長期限內完成建築，買方可能有權解除契約並要求賠償。買家可以更好地保護自己的權益，確保預售屋交易的透明度和公正性。這些條款也為建商提供了明確的指導，以便遵守法律規範，確保順利完成建設並交付質量合格的住宅。