房客應簽約時注意那些事項？

06 Feb, 2018

問題摘要：

對於房客來說，確保房東的身分和房屋的合法性是至關重要的。以下是一些需要特別注意的事項：確認房東身分：要求房東出示合法身分證明文件以及房屋所有權證明文件，並核對該文件與房東自稱身分是否一致。同時，要求房東提供授權文件，以確定代理人的合法代表權。押租金約定：確保租金押金金額符合法律規定，並且約定明確的退還條件，以保障房客的權益。房屋合法性：向地政事務所申請該建物的登記謄本，以確認房屋是否合法建築，並注意是否有違建情況存在。房屋瑕疵：在簽訂租約前仔細檢查房屋狀況，尤其是安全性和設備的正常運作，並要求房東在租約中明確約定維修責任。終止租約權利：注意房東是否有任意終止租約的權利，如有，則應慎重考慮是否接受此項約定。其他約定事項：注意租約中的其他約定事項，如裝修、寵物飼養、共用費用等，並確保所有約定都明確並符合法律規定。這些事項的注意可以幫助房客在租屋過程中保護自己的權益，避免可能的糾紛和風險。

律師回答：

關於這個問題，房屋租賃不僅是一項商業活動，也涉及複雜的法律關係。因此，透過法律諮詢來確保租賃契約的條款清晰、公正且具備法律效力是非常重要的。這可以有效預防未來可能發生的爭議和糾紛，保障雙方的利益。以下是幾個實用的建議，用除基本上確定租屋需求，周遭環境與生活機能，在法律上應注意的是有幾點：

確認房東身份和房屋產權

核對房東提供的身份證明和房屋所有權狀，如房屋地籍謄本或房屋稅單，以確保房東有合法權利出租該房屋。如果租賃人是代理人，必須確認其有正當授權，包括授權書和房東的身份證明。

房客可要求房東出示身分證或駕照等證件、房屋地籍本（權狀）或房屋稅單等正本資料，交互核對，以確認是不是房屋所有權人，此時千萬不要嫌麻煩或覺得不好意思，就省掉這條手續。而房客承租的是未辦理建物保全登記的地上物，亦應由房東出具房屋稅單或水電費等繳納證明，房客自己跑一趟地政事務所，申請一份房屋所在的建物登記謄本，核對謄本上的記載是否與房東出示的權狀資料相符。

又房子的出租人，未必等同於房屋所有權人。房屋所有權人可以選擇親自出面與房客簽約，也可委託別人代理簽約，即代理人於代理權限內，以本人名義，向第三人為意思表示，或由第三人受意思表示，而直接對本人發生效力之行為（民法第103條），換言之，第三人應具備本人授權文件。

在委託別人代理簽約的部分，租約上的「出租人」欄，除了房屋所有權人的姓名外，還會有一個代理人，此一代理經過房屋所有權人的授權，房客一定要請對方出示房屋所有權人的授權書或同意書，最好順便影印留存。

因此，房客也不要以為對方自稱是「屋主」，就貿然簽約。即使房子是登記在太太或父親名下，出來簽約的卻是先生或兒子，房客也不疑有他，就簽下租約，以免簽約後，房屋所有權人突然冒出來否認有出租房屋紛爭。

租約中的轉租條款

房客在與二房東租屋時，應要求查看原租約，確認原房東是否允許轉租。留意租約中是否有明確禁止轉租的條款，這對保障自身權益非常重要。

而在房客向二房東租屋時，房客可以要求二房東出示他與大房東（指原先出租房子的房東）所簽的租約。房客要注意的是大房東有沒有在租約中記載「反對轉租」的條款；如果大房東與二房東的租約中有反對轉租的約定，可能未來大房東隨時依民法第443條的規定，是可以終止與二房東的租約，並要求您這位「二房客」搬家的，如此一來，房客的權益必將遭受不可預測的損失，不可不慎！

押金和租金約定

租金和押金的約定應遵循當地法律規定，押金通常不得超過兩個月租金。清楚約定租賃終止後的押金退還條件，包括無損害和積欠租金的情況下全額退還。

金額不得超過二期以上總額（土地法第99條規定），並約明於租賃終止後或期限屆滿後無積欠租金或損害賠償後全額償還，如房主有出售房屋，應返還予房客，並在租約由新屋主承受時，由房客同意由新房主承受押租金約定。

房屋合法性和狀況檢查

進行房屋合法性檢查，確認房屋是否為合法建築或存在違建情況。簽約前進行房屋狀況檢查，包括安全、防災設備的完整性及生活機能的適宜性。

房客可以用房屋門牌號碼，就近向地政事務所申請該建物的登記謄本。不動產登記的資料是任何人都可以申請調閱的，從登記謄本可以看出誰是房屋所有權人、是否與別人共有持分？也可以判斷房屋有沒有被法院查封等各種情況。

此外，房客還要注意所要承租的房屋，是不是頂樓加蓋屋或是地下防空避難室之類的處所？並不是說這一類的地方不能出租，而是租屋前要先考慮到會不會被拆或被趕（房東如果沒有合法權源，隨時有被人舉發占用公共設施或被告的可能）。

房屋效用

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」但簽約前，房客最好先將房子裡裡外外看過一遍，大到房屋結構是否安全或防火、防盜等防災及逃生設備是否齊全；小到房屋有沒有漏水、滲水的問題或是馬桶通不通等細節，一律都要注意，免得事後承租後，房東拖延修繕責任，造成不必要麻煩。

房屋設備、傢俱或其他房屋狀態？

此部分房東應交付給房客的「房屋狀態」，以及未來租賃關係終止時，房客要返還什麼狀態的房屋及有關的設備給房東。假設租約到期時，房客應將租屋回復原狀遷空返還房東，但什麼是「回復原狀」？常因缺乏證據，而使雙方各執一詞。為了使回復原狀有個明確的判斷依據，在簽訂租約後點交房屋前，最好將租屋狀況拍照存證，並以附件（或附圖）的方式併入租約裡，以供日後租賃關係消滅時返還租屋回復原狀的參考。如果租屋附有傢俱、設備時，也要比照前述的方式，詳列各物品的清單及是否堪用的註記，一併附在租約裡，才能將可能發生的糾紛減至最低。

提前終止契約

租約大都是由房東所提供，房客通常對於租約的內容只能照單全收。其中，在定期租賃契約中，常會見到一條「房東於租賃關係屆滿前終止租約時，應賠償房客一個月租金」之約定。房東可以賠付相當於一個月租金的錢給房客，就可以隨時終止租約，要求房客搬家，在某些情形下，這對承租人是相當不利的約定，甚至沒有賠償狀況下，祇要一個月通知承租人即可終止契約（參見民法第453條規定）。

承租人希望確實居住到租期屆滿，不會突然被要求搬遷，最好在簽訂租約時，刪去這一條，讓房東沒有任意終止租約的權利。房客不反對這樣的約定，那麼訂約時應該多為自己爭取更好的對價才是，除房客也可依同樣條綿終止外，亦可要求房東應負擔之搬家費。

租賃期間的特定約定

約定房屋裝修需房東同意，以及裝修後的物品歸屬。租約應明確界定房東是否有權在租期未到期前終止租約，以及相應的賠償措施。明確規定共用設施的使用費用分攤方法。如果租賃區域內有禁止飼養寵物或其他特殊規定，這些應詳細記載於租約中。

其他約定事項，如房屋裝修什麼情況下要經房東同意，裝修物在租約終止或屆滿時應如何處理。又房東是否可保留房屋備份的鑰匙最好在租約中寫清楚。如果是分租套房客（或室友）共用的水電、瓦斯費、電話費或管理費等費用，要如何均攤。有些房東怕寵物會弄髒房子或留下異味，不希望房客帶寵物入住；社區管理委員會，會在住戶規約裡頭明文禁止住戶飼養寵物。

依公寓大廈管理條例第23條第2項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力…三禁止住戶飼養動物之特別約定。