土地糾紛究竟應該如何處理？

11 Sep, 2024

問題摘要：

土地糾紛的處理方式及常見類型。文章建議面對土地糾紛時，可以透過調解委員會、不動產糾紛調處委員會或法院訴訟進行解決，並強調找尋專業的不動產律師協助是必要的。常見的糾紛類型包括土地界線糾紛、土地買賣糾紛及共有土地分割糾紛等，每種情況都需依具體情況採取適當的法律行動。文章提醒處理土地糾紛時需確認土地登記狀態，如謄本等地政資料，並建議尋求專業法律意見，避免可能的法律風險及財務損失。

律師回答：

關於這個問題，土地跟建物不一樣，因為土地具有固定供給的特性，因此土地只會越來越值錢，與土地糾紛相關的案件也會越來越多。遇到土地糾紛，不管是調解還是訴訟，最好都要有熟悉土地相關法律的律師協助處理維護權益，以免為了省下幾萬元的土地糾紛律師費用，反而賠上了上百萬的律師費用，造成數十倍的損失！不動產專門律師長期深耕民事不動產領域，執業以來已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗，是您值得信賴的選擇。

遇到土地糾紛時，土地糾紛的案件類別眾多，且通常都涉及較大的權益糾紛，建議您找專業的不動產律師、土地專業律師為您分析現況、提供專業建議與協助您解決糾紛。不動產案件很多都是房屋買賣糾紛，例如漏水屋、現況交屋等問題。

但後來辦的案子多了，土地糾紛案例還真是不少，甚至比建物糾紛類型更多，跟台北地區案件很不一樣。大家分享遇到土地糾紛時，可以自己先釐清的關鍵問題，再去找心中不動產律師推薦人選，能更快速解決問題！

發生土地糾紛怎麼辦？先找出土地謄本等地政資料

土地糾紛案例，不管是持分分割、拆屋還地佔用問題、還是塗銷相關權利（抵押權、地上權）等，都必須先確定土地的權利狀態。但如何知道一塊土地的身份資料呢？就要靠地政機關的土地謄本等地政資料。

土地糾紛處理前，先找出土地謄本

解決土地糾紛的第一步是確認土地的權利狀態。這可以通過查詢土地謄本等地政資料來了解土地的所有權、抵押權、地上權等相關信息。土地謄本是法院和地政機關認定土地權屬和其他權利的重要文件，尤其在處理借名登記或未辦理繼承登記的案件時，土地謄本上的登記資訊至關重要。

實務上都是憑著謄本上的登記資料來釐清土地所有權人與其他權利的資料，法院認定的事實背景基本上也是以謄本為主。在一些土地「借名登記」或尚未辦理「繼承登記」的案件中，可能出現實際所有權人與登記所有權人不一樣的狀況，這樣的案子在處理上和法律攻防上都比較複雜。

土地界線糾紛

土地界線糾紛是最常見的土地糾紛之一。當鄰居認為您的房屋或土地侵占了他們的土地時，可能會發生拆屋還地的爭議。這類糾紛通常需要由地政機關進行土地測量來確定實際界線。如果地政機關的測量結果有誤，雙方可通過申請更正或訴訟的方式來解決。

接獲鄰居的存證信函，指稱房子部分座落在B的土地上，因此要求要購買土地，或給付租金，否則就要向法院訴請拆屋還地。收到存證信函的A看完後又驚又怒，認為自己的房子和土地都是合法購買，也都有權狀，沒有資格說他佔地。

人民相互間因土地界址發生糾紛，乃不動產所有權之爭執，係屬民事訴訟範圍。本件被告官署就原告與曹某之土地界址歷次所為之測丈鑑定結果如何，究竟是否可資依據，該受理民事訴訟之法院有權斟酌取捨，核與中央或地方官署本於行政權力所為之違法或不當處分致損害人民權益之情形，顯有不同，自不容視被告官署此項測丈鑑行為為行政處分而對之提起訴願。(最高行政法院51年判字第89號判例)

地政機關因土地分割於地籍圖上繪劃界線，並無確定私權之效力，如與應分割之現場界線不符而有錯誤，受不利益之一方土地所有人，可申請地政機關更正，倘他方拒絕時，亦得訴請他方同意辦理更正；於未更正前，如他方以其係無權占有而與其涉訟，法院即應就兩造之界址爭執，依調查證據之結果予以認定，不得以該地籍圖所繪界線作為認定界址之唯一依據。（最高法院88年台上第1361）

土地重測公告確定後，地政機關既應依公告內容（含面積、圖線）辦理登記，土地所有權人對界址有爭議者，應循民事訴訟程序救濟，不得請求地政機關變更公告確定之地籍圖線或面積等。

(最高行政法院91年度判字第564號判決)

上述糾紛根源在於土地的界線（界址，就是地籍圖上，各地號土地的分界線），是一種人為測量區分的結果，隨著測量技術的進度，各土地的相對位置可能不會變動，但地籍線可能因為不同的測量方法或資料而有所改變。一旦土地的界線有變動，就有可能涉及佔地要拆除的問題，因此土地測量糾紛非常常見，有一種民事訴訟類型就是「確認界址之訴」，在土地界址有爭議時，由司法判決確認兩塊地的界線為何。

土地買賣糾紛

土地買賣糾紛往往涉及瑕疵擔保責任、土地使用限制或建築限制。若買方在土地買賣中發現土地有瑕疵（如未告知建築線、土地使用限制等），可依《民法》主張瑕疵擔保責任，要求解約或賠償。

土地買賣看起來比一般房屋買賣單純，不過其中的學問可不少，例如想要跟買地，自地自建當個小建商，好不容易看到一塊地、基地方正、位置漂亮、價格合理，於是馬上就出價買下來。結果要去申請建照時，被主管機關駁回不准申請，原因在於的地少了「一條線」！這條線就是「建築線」？那什麼是建築線呢？

最高法院73年度台上字第1173號判決：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」

若一般案件沒有另外特別約定針對某事項須擔保處理或無蝦疵責任時，依一般對瑕疵之認定，除非該瑕疵十分明確，否則買賣雙方容易在此產生糾紛，因此在簽約時除法律所明文規定賣方對出售標的物須負瑕疵擔保責任外，若買賣雙方間有另外談好之擔保事項，亦可載明於特別約定事項中，以免後續產生紛爭難以釐清。

除了上述例子以外，土地上有地上物佔用、土地有權利瑕疵、借名登記無權處分、地籍圖套繪管制等，也是土地糾紛調解的常見類型。另外，關於土地買賣糾紛追溯期（時效），也是民眾常有的疑問，其實土地買賣契約的時效與普通契約一樣，依照民法第125條的規定，是15年。

不過，如果是基於土地所有權而生的權利，土地所有權就沒有時效問題！即使過了15年才發現土地所有權遭到侵害，所有權人還是可以主張權利的。

共有土地分割糾紛

共有土地分割糾紛常見於繼承案件，當共有土地的共有人無法協議分割時，任何一方都可以訴請法院進行分割。法院可命令實物分割或變賣土地，並按應有部分分配價金。

臺灣的共有土地（俗稱「持分」）非常多，除了買賣以外，因為「繼承」關係而擁有土地持分的情況也很常見。

分割共有物既然是就共有物的全部來進行分配處理，當然必須讓全體的共有人都參與其中表示意見，同時也對所有的共有人發生效力，對此司法院（72）秘臺廳（一）字第01147號函明確表示：「按訴訟標的對於對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始得謂無欠缺。如未以該共同訴訟人全體一同起訴或被訴，而法院誤為適格之當事人，對之就訴訟標的為實體之裁判，該裁判縱經確定，對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言。（最高法院六十七年台抗字第四八○號判例參照）。訴請辦理繼承登記及分割共有物之訴，均屬固有必要共同訴訟，必須全體繼承人及共有人一同起訴或被訴，當事人之適格始無欠缺。」因此，在訴訟程序初期，法院便會要求原告提出待分割土地的第一類謄本及全體共有人的戶籍謄本，以確認全體共有人的範圍，如果發生共有人已死亡的情形，也會要求原告再提出繼承系統表以及全體繼承人的戶籍謄本。

蓋依民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

共有土地分割後，由共有人原於土地上所營造之房屋，應如何處理，良非易事。當共有土地採行變價分割之方法時，如房屋所在基地歸他共有人取得者，是否即屬無權占有，而需拆屋還地。民法第425條之1之適用與否係屬重要關鍵之一，最高法院近期已逐步承認房屋或土地「共有」（如土地共有人數除與房屋相同共有人外，尚有其他共有人）亦有其適用。

訴訟程序中的準備工作

查詢土地謄本，確定土地的所有權和相關權利。

如果涉及界線問題，需進行土地測量，並申請更正或訴訟。

確認是否有其他涉及土地的權利瑕疵或法律限制，如建築線、地上物佔用等。