如與第三人訂立租賃契約影響抵押物之拍賣，執行法院自可依法以無租賃之狀態逕予執行？

律師回答：

按不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃之狀態逕予執行，此觀司法院大法官解釋第304號解釋、司法院院字第1446號解釋意旨及強制執行法第98條第2項及辦理強制執行應行注意事項第57項第4目規定自明（最高法院97年度台抗字第579號裁定意旨參照）。

所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。