租賃契約要如何寫比較好？

律師回答：

關於這問題，租賃契約書須要有什麼事項，方能在合法的範圍內，維護房東、房客雙方的權益，就此而論，除可參酌房屋租賃契約書範本，、內政部公告房屋租賃定型化契約不得記載事項計有，如不得約定拋棄審閱期間。不得約定廣告僅供參考。不得約定承租人不得申報租賃費用支出。不得約定承租人不得遷入戶籍。不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。不得約定承租人須繳回契約書。有下列幾點予以注意：

 

其一，租賃標的物及範圍：出租的是房屋的全部或一部（雅房）？有無包含車位？如果是雅房，建議可以將出租房屋平面圖列為契約附件、在平面圖上劃斜線，或者是以某某樓層或某某室的方式，標明承租的範圍。關於租賃房屋之設備及狀況應與承租人個別確認並點交製作照相作為附件。交屋時對現有屋況先行拍照存證，並詳細明列附屬傢俱及設備清單，以供契約終止返還租屋時回復原狀之參考。

 

其二，租賃期間：不動產租賃（也就是土地、房屋的租賃），期間超過一年時，建議一定要用書面做約定，如果未簽訂書面契約時，會被認為屬於「不定期租賃」喔！如果是「不定期租賃」，雙方隨時都有契約終止權，也因為雙方隨時都有契約終止權，一般認知的「買賣不破租賃」（也就是房客使用房屋中，縱使房東將房屋出售他人，租賃繼續存在，買方承接原房東地位，房客無須搬遷）就不適用喔！

 

其三，租金及給付方式。每月租金為新臺幣○元整，每期應繳納 個月租金，並於每□月 □期 日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，不得任意要求調整租金。租金是否包含管理費、清潔費、維護費、（公共）水電費、瓦斯費、電話費、網路費或其他公共設施更新所需分攤的費用，也應該盡量詳載在契約中。

 

其四，押金及給付方式：押租金，也有人稱之為「押金」或「擔保金」，一般認為是簽約時房東要求房客支付一筆費用，作為租賃契約存續期間的履約擔保，當房客有欠繳租金或毀損房屋或其他違反租約約定的情形，房東可以拿那筆錢來扣抵。依土地法第99條及房屋租賃定型化契約之應記載及不得記載規定，房屋租賃之押金，不得超過二個月之租金總額。、在交付押金或租金時，房客應要求房東開立收據交付房客或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖明細為宜。房東返還押金於房客時，亦應要求房客簽寫收據或於房東所持有之租賃契約書上記明收訖明細，以免衍生後遺

 

其四，使用租賃物及轉租的限制。房屋使用非經出租人同意，不得變更用途。承租人應遵守公寓大廈或社區住戶間就房屋及相關設施使用之規約或其他決議，不得違法使用，或存放有爆炸性或易燃性物品，影響公共安全。未經出租人之同意，承租人不得將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。

 

其五，修繕費用的分擔：可以約定以是否是正常使用耗損導致的修繕來決定由房東或房客來負責修繕；或者可以約定以修繕物的種類是附著於房屋本體（ex.水電管線、門窗玻璃、RC結構、天花板）或非附著於房屋本體的附屬設備，如冷氣、沙發、床、瓦斯爐，決定由房東或房客來負責修繕。

 

其六，承租房屋有改裝或裝潢必要時，承租人的責任。承租人如有改裝設施之必要，應取得出租人之同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。

 

其七，出租人修繕及承租人善良管理人及通知義務。如房屋或附屬設備屬自然使用所產生之耗損，而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕；如可歸責於買受人之事由，不在此限。買受人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限。

 

其八，何種情況可終止契約，及提前終止時的處理、違約處理。如雙方得於期限屆滿前，提前終止本租約，但提出之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方相當於一個月租金金額之違約金 違約時的處理，如遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。違反使用房屋的限制規定而為使用。違反修繕改裝規定而為使用。積欠管理費或其他應負擔之費用達相當於二個月之租金金額終止租約時屋內回復原狀及遺留物的處理。

 

其九，租賃關係消滅時，承租人應即將租賃房屋回復原狀返還出租人，並完成點交手續。如租賃房屋之改裝係經出租人之同意者，承租人以現狀遷空返還。遺留物，在承租人返還房屋時，任由出租人處理。承租人未返還房屋時，經出租人定相當期限催告搬離仍不搬離時，視為廢棄物任由出租人處理。

 

其十，其他條款如：（一）公證及逕受強制執行條款：遇到房客不按時繳租、或到期不返還房屋，或房東到期不返還押租金的情況，原則上還是需要透過訴訟程序，取得勝訴判決後，才能執行對方財產，時間冗長，且緩不濟急。但如果先在本契約內約定「不履約則逕送強制執行」的條款，再將本契約送請民間公證人或法院公證人進行公證後，假使果真發生上面所講的幾種情況，就可以不經過冗長的訴訟程序，直接拿契約法院執行處聲請強制，程序簡便非常多。此外，一般所熟知的「買賣不破租賃」原則，在不動產租賃契約超過5年或不定期租賃的情形下，需經過公證程序，才能夠主張。（二）送達地點的約定，免除一方消失不見時，他方證明已經合法通知之苦。（三）如果有連帶保證人時，保證人的責任。

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