房屋已遭查封之事，可以買賣嗎？

律師回答：

買賣房屋時，購屋人與屋主雙方已簽訂房屋買賣契約，買方已給付簽約金，賣方必須有移轉房屋所有權給予購屋人的義務。當在購屋人與屋主簽訂買賣契約後，房屋產權移轉登記前，出賣的房屋卻遭法院查封，導致購屋人無法辦理房屋所有權移轉登記，這時是否可以買賣？當然可以區分二種情形，一種是賣方已經說明，另一種就是賣方沒有說明，在賣方已有告知情形，由於房屋的查封，法院限制房屋所有權移轉或設定負擔的方法，各個債權人於取得法院執行名義後，例如判決、支付命令、假扣押裁定等，均可以扣押執行債務人名下財產，任何債務人下財產於受到法院的執行命令時，僅暫時禁止處分，並可能進行拍賣等換價手續。查封後雖賣方難以立即過戶完成買賣契約之義務，但仍可訂立買賣契約，欠債的人可以找得到好買主時（怕法院拍賣沒能賣到好價錢），也可以向債權人商談，透過安排來還債務，讓債權人「撤回強制執行聲請」，而賣掉名下房子。因此，在房子被查封之後，債務人趕快主動找債權人商量，買方在明瞭判斷債務狀況自不構成任何詐欺或其他違約事由。

而賣方沒有告知的情況下，此部分屬於賣方之違約事件，如果買賣契約內容有規範違約條款，這時候購屋人就可以依照買賣契約的約定，主張賣方有違約的情事，進一步解除買賣契約，再依民法第259條規定請求出賣人(即屋主)履行返還簽約金，就屋主違約所可能導致購屋人的損害，按照買賣契約的約定，向屋主請求賠償。並得除依民法第349條：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」、第353條：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，此即賣方之權利瑕疵擔保責任，但買方先催告賣方於特定期間解除上開狀態，否則將解約，並請求損害賠償。現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約，除非屋主出面清償完畢，撤銷查封，否則買方將無法取得該屋之權利。於此種情形，買方得依民法第226條、第256條規定解除買賣契約並請求損害賠償，而在賣方故意欺瞞買方之情形，買方可依刑法第339條之規定，提出詐欺取財罪之告訴。