第三人對於買受人主張袋地通行權，是瑕疵擔保嗎？

律師回答：

民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，至於，民法第787條所定袋地所有人之必要通行權，不包括在內，理由無非係袋地通行權是法定之限制而非可由出賣人可得擔保，除非經買受人要求而為擔保。

此觀最高法院90年度台上字第2093號判決意旨：「本件上訴人主張：伊於民國八十一年四月十五日以新台幣（下同）一千一百九十萬元之價金向被上訴人購買坐落花蓮縣花蓮市○○段第一六四、一六五地號土地二筆，約定被上訴人應擔保第三人不得就上開土地主張權利，倘有糾葛致伊受損害，被上訴人應負賠償責任。嗣上開第一六四地號土地分割出第一六四－一地號土地，伊並在其上建造花蓮市○○路三一五號房屋。詎同地段第一六六地號土地所有人黃進旺，於八十二年十一月二十六日竟以其所有上開土地與公路無適宜之聯絡為由，向台灣花蓮地方法院起訴請求確認其對伊所有第一六四－一地號土地有通行權存在，經裁判確定其對系爭第一六四－一地號土地之一部分有通行權，致伊建造之房屋面臨拆除之窘境。系爭土地既存有必須供他人通行之瑕疵，被上訴人自應負權利瑕疵擔保責任，賠償伊所受損害…被上訴人則以：兩造未約定伊應擔保第三人不得就系爭土地主張通行權，民法亦未規定出賣人應負此項擔保責任，伊自無庸對上訴人負損害賠償責任等語，資為抗辯…然查民法第三百四十九條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，民法第七百八十七條所定袋地所有人之必要通行權，則不包括在內。至系爭買賣契約第七條約定：「對於上揭產權，如有設定抵押權及其他債務情事，應由乙方（被上訴人）負責理清。倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方負責親自理清，絕不連累甲方（上訴人）。倘若因糾葛致併損害甲方之權益者，乙方應負賠償損害責任」，僅係將民法關於權利瑕疵擔保之規定予以契約化而已，難認被上訴人依上開約定，即應就黃進旺對系爭土地主張通行權，負權利瑕疵擔保之責任。」