第三人對於買受人主張袋地通行權，是瑕疵擔保嗎？

29 Apr, 2017

問題摘要：

根據民法第349條，出賣人應對第三人就買賣的標的物不得主張任何權利，通常指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利。然而，民法第787條所規定的袋地所有人的必要通行權並不包括在內，因此在一般情況下，出賣人並不需要對袋地所有人的必要通行權進行擔保，除非買受人要求並約定相關的擔保事項。有關袋地所有人對土地的必要通行權，並不在出賣人應擔保的範圍之內。因此，即使買受人受到袋地所有人主張通行權的影響，出賣人也不需要對此承擔權利瑕疵的擔保責任，除非在買賣契約中有相應的約定。

律師回答：

關於這個問題，有關出賣人擔保責任的範圍，特別是在涉及必要通行權這類法定權利時的法律解釋。，出賣人通常需擔保買受人不會受到第三方就標的物主張任何權利的影響，如所有權、抵押權等。然而，對於必要通行權這類由法律直接賦予的權利，出賣人一般不承擔擔保責任，除非在契約中有特別的約定。

權利瑕疵擔保

民法第349條規定出賣人應擔保買受人不受第三人權利的主張。通常情況下，這包括所有權、抵押權等，這些是出賣人可以知曉並進行擔保的。

民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，至於，民法第787條所定袋地所有人之必要通行權，不包括在內，理由無非係袋地通行權是法定之限制而非可由出賣人可得擔保，除非經買受人要求而為擔保。

此條文規定出賣人應擔保第三人不得就買賣的標的物對買受人主張任何權利。通常所指的第三人權利包括所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利。這些權利是可以由出賣人事先得知並加以擔保的。

權利的性質和擔保範圍：

必要通行權由法律賦予，不屬於出賣人可以或應擔保的範圍。這是因為這類權利是基於地理位置和法律規定，而非出賣人的控制範圍內。

契約條款的解釋：

即使買賣契約中有關於擔保第三人不得主張權利的條款，如果這些條款沒有明確包括必要通行權，則不應將其解釋為出賣人需要擔保這類權利。這一點在判決中得到了重申，法院指出約定主要是對民法中權利瑕疵擔保規定的契約化表述，並非擴展至法定權利的擔保。

權利瑕疵的賠償責任：

如果出賣人確實在契約中同意擔保包括必要通行權在內的第三人權利，則他們需要對由此導致的買方損害承擔賠償責任。然而在這個案例中，由於契約未明確覆蓋通行權，出賣人未承擔賠償責任。

此觀最高法院90年度台上字第2093號判決意旨：「本件上訴人主張：伊於民國八十一年四月十五日以新台幣（下同）一千一百九十萬元之價金向被上訴人購買坐落花蓮縣花蓮市○○段第一六四、一六五地號土地二筆，約定被上訴人應擔保第三人不得就上開土地主張權利，倘有糾葛致伊受損害，被上訴人應負賠償責任。嗣上開第一六四地號土地分割出第一六四－一地號土地，伊並在其上建造花蓮市○○路三一五號房屋。詎同地段第一六六地號土地所有人黃進旺，於八十二年十一月二十六日竟以其所有上開土地與公路無適宜之聯絡為由，向台灣花蓮地方法院起訴請求確認其對伊所有第一六四－一地號土地有通行權存在，經裁判確定其對系爭第一六四－一地號土地之一部分有通行權，致伊建造之房屋面臨拆除之窘境。系爭土地既存有必須供他人通行之瑕疵，被上訴人自應負權利瑕疵擔保責任，賠償伊所受損害…被上訴人則以：兩造未約定伊應擔保第三人不得就系爭土地主張通行權，民法亦未規定出賣人應負此項擔保責任，伊自無庸對上訴人負損害賠償責任等語，資為抗辯…然查民法第三百四十九條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，民法第七百八十七條所定袋地所有人之必要通行權，則不包括在內。至系爭買賣契約第七條約定：「對於上揭產權，如有設定抵押權及其他債務情事，應由乙方（被上訴人）負責理清。倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方負責親自理清，絕不連累甲方（上訴人）。倘若因糾葛致併損害甲方之權益者，乙方應負賠償損害責任」，僅係將民法關於權利瑕疵擔保之規定予以契約化而已，難認被上訴人依上開約定，即應就黃進旺對系爭土地主張通行權，負權利瑕疵擔保之責任。」