收回自住或或重新建築是什麼一回事？

30 Dec, 2017

問題摘要：

確實在租賃契約終止時，房東和房客都有一些義務和權利。對於定期租賃契約，通常在契約到期前一段時間，房東應當向房客提前通知終止租賃的意圖，以確保雙方都有足夠的時間做出應對。對於不定期租賃契約，雙方也都有終止契約的權利，但是需要注意的是，根據土地法第100條的規定，房東只能在特定情況下收回房屋，例如出租人收回自住或重新建築時，或是承租人有違法或違約的情況。因此，房東如果要終止不定期租賃契約，也需要符合這些規定。

律師回答：

關於此一問題，涉及租賃終止、房屋收回的條件，以及特定情況下的合法要求。這對於理解房東與房客在租賃契約中的權利與義務

租賃契約是否訂有期限

首應視租賃契約是否訂有期限，如屬於定期租賃契約情形，房東不得任意終止契約，換言之，除非租限屆至，否則不得終止租約。

但租期屆備，房東若不續租，最好在租約期滿前一個月通知（通常是以存證信函催告）房客，表明租約到期不再續租，並請房客屆期遷離租賃處，否則依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」可能遭視為同意不定期繼續原契約。

而若屬於不定期租賃契約，雖依民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」表面上似當事人得依上開期限隨時終止契約。

不定期租賃契約，收回房屋的條件

不定期租賃契約，根據土地法第100條的規定，出租人僅在以下幾種情況下可以收回房屋：

收回自住或重新建築：出租人有計劃自住或重新建築，這是收回房屋的合法理由。重新建築需有充分利用土地的必要性。

違法或違約情況：承租人如果違反租賃契約條款，如轉租、積欠租金達兩個月以上、使用房屋進行非法活動、未妥善維護房屋等情況，出租人可以合法收回房屋。

土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制，僅於不定期租賃始有適用，定期租賃契約則不適用之（司法院第3489號、第3605號、第4005解釋，最高法院37年上字第7729號判例）。縱使租約訂明出租人得隨時收回房屋之特約，不定期租賃既受土地法第100條之規範，出租人自不得執本項特約收回房屋（最高法院42年上字第1025號判例意旨）。

惟依土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

由於土地法第100條係為保障承租人權益所設的規定，除了出租人收回自住或重新建築時，可以收回房屋外；其他條款都是以承租人有違法或違約的情形時，才構成收回房屋的條件。

在房客沒有未付租金或具備其他終止契約事由情況下，房東要收回房屋時，只能以土地法第100條第1款規定之收回自住的名義來主張。通常租約是月租為多，除了至少要在預定終止租約之日的前一個月，先以存證信函通知房客，表明終止租約之意，並請房客屆期遷出房屋外；尚須符合土地法第100條的規定才行，另值得注意，該條適用住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判例參照）

重新建築

重新建築的主要目的是為了充分利用土地。這意味著出租人需要證明現有的建築物不再適合當前或未來的使用需求，或者新的建築方案可以更有效地利用該土地。出租人需證明從客觀角度上，租賃物存在重建的必要性。這可以基於多種理由，如建築安全、現代化改造、增加使用空間、提升能源效率或其他商業目的。

出租人在終止租約並收回房屋用於重新建築時，無論是自己重新建築、與他人合建還是供他人重建，都是被法律所容許的。這提供了靈活性，使出租人可以根據自身的經濟和發展計劃來決定最合適的重建策略。

所謂「重新建築」，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院70年台上字第1401號判例參照）。

收回自住

收回自住不僅僅是出租人的主觀願望，而需要具備客觀的正當理由和必要性，並需要提供相應的證明。收回用於出租人自己營業使用是合法的。收回房屋供出租人與他人共同經營事業不符合僅供出租人自己營業使用的條件。

「收回自住」需要出租人提供客觀上的正當理由及必要情形。這意味著出租人需證明收回是基於合理且具體的需求，如自己居住或自己經營商業。這不僅僅是出租人的主觀意願，而是需要有充分的證據支持其收回的決定是合理和必要的。

出租人收回房屋用於自己經營商業是被接受的，並且這不限於出租人是否具有經營該商業的經驗。然而，如果出租人計劃將房屋用於與他人共同經營的事業，這種情況就不再被視為純粹的「自住」用途，可能不符合直接收回房屋的條件。

另所謂「收回自住」，則係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就（最高法院50年台上字第1761號、41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例參照），亦包括經營商業在內，而經營商業又不以對商業有無經驗為限（最高法院48年台上字第853號判例參照），惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列（最高法院42年台上字第981號判例參照）。

綜上，出租人在主張收回房屋時，需要提供具體的證據證明收回的必要性，如自住需求的變化、商業計劃的詳情等。此外，出租人也需證明已經履行了合法的通知程序，如提前通知租客等。