漏水原因確定，為什麼重要？

28 Dec, 2017

問題摘要：

對於處理公寓大廈漏水問題的法律規定和實務操作為：首先，確保被害人保存漏水相關的證據是非常重要的，例如拍照或攝影，以便將來的訴訟或索賠程序中能夠提供證據。其次，不同漏水原因可能需要不同的責任人負責修繕。例如，如果是因為人為因素導致，則應該由該行為人承擔責任。如果是共有部分發生問題，則由整棟大樓的所有人共同負責。如果是樓上樓下相鄰壁管道的問題，則由兩者分擔責任。在確認漏水原因方面，如果難以確定，則可以共同委託專業人員進行鑑定，以找出應該負責的人。專業人員可以提供鑑定報告，作為法院判決的參考依據。最後，如果訴訟無法達成協議，法院可能會委請鑑定人前往現場進行勘驗，並委託鑑定單位提供鑑定意見。這些鑑定費用通常由敗訴方負擔，但在訴訟過程中可能需要原告先行支付。

律師回答：

關於這個問題，公寓大廈住戶最常遇到也最困擾的便是漏水問題，對於這個問題，對於公寓大廈漏水問題的處理，確實應該首先著手於保留證據和確認漏水原因。包括但不限於，各種可能的漏水原因，如外牆漏水、窗框防水不良、管道問題等，都需要進行專業鑑定以明確責任方。

保留證據

保留證據是處理此類問題的第一步，包括但不限於：

拍照和錄影漏水現場，記錄漏水的時間、頻率和嚴重性。

保存所有與漏水相關的通信記錄，如與物業管理、鄰居或專業維修人員的溝通。

被害人首先應該先保留證據，記錄漏水情形。如拍照、攝影等，但漏水原因有很多，如外牆漏水、窗框防水不良、防水層漏水、花台漏水、給水設備漏水、排水漏水等原因，而責任人亦依漏水原因不同而異，如人為因素導致，自應向該行為人請求，而共有部分發生問題，則由大樓全體負責，而屬於樓上樓下相鄰壁管道則由二者分擔。如果漏水發生原因難以查明，難以決定由何人負任，此時相鄰住戶可共同之委託專業人員，可以自行比價，尋找專業人員對大樓漏水原因加以鑑定，藉此找出應該負法律責任的人，並以存證信函催告負責修繕或自行修繕後請求費用，並請求賠償因此所生之損害，如雙方對責任或數額有爭執，除可聲請調解，並向法院提起訴訟。

確認漏水原因

鑑定漏水原因是釐清責任的關鍵，通常需要專業的建築或防水專家來進行。這一步驟對於後續的責任歸屬與賠償請求至關重要。

而未先確認漏水原因直接提出讓訟，一般在這類的官司，倘若對方否認肇責因素，通常會請法院到漏水現場去勘驗，並且聲請鑑定，因為法院並非防水工程專業，關於有無滲水，滲水之原因、修復方式及費用，必須經由專業人士鑑定，兩造當然可以合意選定鑑定機關，如果要選較有名或是規模大的鑑定機關，鑑定費用也會比較高，如臺北市土木技師公會或台灣營建防水技術協進會。

實務上，紛爭較大或損害賠償之請求金額較大者，法院通常委請鑑定單位提供鑑定意見。常見鑑定單位，諸如：台北市建築師公會、台北市土木技師公會、社團法人中華民國營建防水技術協進會…等機構，就損害原因、責任歸屬及修繕費用等項目加以鑑定，作為法院判決之參考。這類鑑定費用不便宜，為訴訟費用的一部分，是由原告先預繳，之後由敗訴者負擔，通常面積大的話，台幣十幾萬元都有可能。

責任歸屬與維修

公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

專有部分導致：

公寓大廈管理條例第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

自然磨損或公共部分問題：

如果漏水來自於老化或公共部分（如公寓屋頂、主要管道），則應由所有住戶或物業管理共同承擔修繕費用。公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規者，從其規定。」