住戶是否容忍管委會或其他住戶進入住家進行修繕之義務?

27 Dec, 2017

律師回答:

關於這個問題答案應是,住戶應有容忍管委會或其他住戶進入住家進行修繕之義務。按「住戶應遵守下列事項:…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。…前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓大廈管理條例第6條,定有明文。

 

住戶得訴請法院判決准其進入4樓修繕,蓋該條業已明確規範公寓大廈住戶區分所有權間之相鄰關係,以杜紛爭。此項相鄰使用權,加諸他區分所有權人之一項負擔,應限於「必要範圍內」,始得為之,此觀民法物權編有關相鄰關係如民法第792條及第800條之規定自明,相鄰關係本重在相互利害之調和,不宜使相鄰區分所有權人負過重之容忍義務。至於,所謂「必要範圍內」(或「必須」),係指非進入相鄰區分所有權人之專有部分,即無法完成其維護、修繕專有部分或設置管線之情形而言,如:樓上住家浴室馬桶漏、且地板之防水層損壞,造成樓下住家漏水,非從入內修繕即無法止漏者。若依施工方法,樓下住戶即使不進入樓上住家,亦可完成修繕;其要求進入樓上住家,僅係為減少維護、修繕專有部分或設置管線之時間或費用者,即不能認為有進入之必要(臺北地方法院91年度訴字第1910號、93年度簡上字第79號民事判決參照)。

 

倘若住戶不願意配合修繕,可訴請法院判決,強制履行,即按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕;住戶違反第1項規定,經協調仍不履行時,住戶得按其性質訴請法院為必要之處置,公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項分別定有明文。揆諸其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係,以杜紛爭,故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分,即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,該相鄰區分所有權人自有容忍之義務(臺灣台北地方法院97年度訴字第2883號)。

 

住戶欲請求法院判決准其進入修繕,應舉證之事項,如「非進入其他所有權人之專有部分,即無以完成其維護、修繕樓下專有部分」,住戶依法有容忍管委會或其他住戶進入其房屋為修繕工程之事實。此部分或可請水電技工,甚或訴訟中請求鑑定單位鑑定,以證明修繕方法、及進入樓上修繕之必要。且樓下已委請管委會,調解委員會或公益團體調解,而不能達成協議,請求樓下住戶解決漏水問題,均未獲置理後,始向法院提出以上請求(臺北地方法院89年度訴字第1455號民事判決參照)


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