住戶是否容忍管委會或其他住戶進入住家進行修繕之義務？

27 Dec, 2017

問題摘要：

住戶在進行維護、修繕專有部分或設置管線時，必須容許其他住戶或管理機構進入其專有部分或約定專用部分，並且不得拒絕。然而，這種相鄰使用權的範圍應該限制在「必要範圍內」，即只有在無法完成維護、修繕專有部分或設置管線的情況下才能進行進入。在這種情況下，住戶可以向法院提出訴訟，要求法院判決准許他們進入進行修繕工程，並且可以提供相關的證據證明進入是必要的。如果調解委員會或其他調解方式無法達成協議，住戶才有權向法院提出這樣的請求。

律師回答：

關於這個問題，答案應是，住戶應有容忍管委會或其他住戶進入住家進行修繕之義務。但此項相鄰使用權，加諸他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，始得為之

相鄰使用權

公寓大廈管理條例第6條，當維護、修繕專有部分或設置管線時必須進入或使用鄰近的專有部分，相關住戶不得拒絕。這樣的規定確保了必要維修能夠及時進行，從而避免可能對建築物結構或其他住戶造成更大的損害。

按「住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。…前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓大廈管理條例第6條定有明文。

相鄰使用權是公寓大廈管理中一個重要的概念。這種權利允許住戶在必要時進入相鄰的專有部分進行維護和修繕，但這種進入必須在「必要範圍內」進行，以避免對相鄰住戶造成不必要的困擾或損害。

在這種情況下，如果一方住戶拒絕合作，另一方可以根據公寓大廈管理條例向法院提出請求，要求判決允許其進入進行必要的修繕。這類法律行動旨在確保住戶能夠維護其居住環境的安全與功能，同時也保護了相鄰住戶的合法權益。在法院裁決過程中，將會考慮到所有相關的因素，包括修繕的必要性、可能造成的損害及其補償方式。

必要範圍

對於住戶因維護或修繕需要進入鄰居專有部分時，確實需要適當的法律程序和證據支持。在此情況下，住戶必須證明以下幾點：

進入必要性：

必須證明不進入其他所有權人的專有部分，就無法完成必要的維護或修繕。這可能涉及技術性的評估，例如由水電技工或專業鑑定人進行現場評估，以確認沒有其他可行的替代修繕方案。

遵循適當程序：

應該已經通過適當的協調和調解程序尋求解決方案，例如通過管理委員會、調解委員會或法院進行調解。這顯示了申請人已經嘗試過和平解決問題，但未能達成共識。

最小化損害：

法院通常要求申請進入修繕的住戶應選擇對被進入方損害最小的修繕方法。這包括施工時間、方式及可能的短期不便。

民法中關於相鄰關係的規定，如第792條和第800條，強調的是相鄰所有權人之間的相互利害調和。法院在這些規定的框架下，通常會要求證明進入修繕確實是必要的，且沒有其他可行的替代方案。此外，修繕行為應該盡可能減少對鄰居的干擾和損害。

“必要範圍內”這一原則非常重要，它要求任何此類入侵必須是為了完成無法以其他方式進行的維修。這就要求評估是否有其他技術手段能夠實現同樣的修繕效果，而無需進入鄰居的專有部分。如果存在其他可行的維修方案，則不應強行進入。

如果進入是必要的，按照條例規定，進行維修的一方應選擇造成最小損害的方式進行，並在維修完成後恢復或補償由此產生的任何損害。此外，如果住戶對進入修繕有異議，可以通過協調解決。如果協調未果，管理負責人或管理委員會可以向法院申請必要的處置，以保證維修工作能夠進行。

住戶得訴請法院判決准其進入修繕，蓋該條業已明確規範公寓大廈住戶區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。此項相鄰使用權，加諸他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，始得為之，此觀民法物權編有關相鄰關係如民法第792條及第800條之規定自明，相鄰關係本重在相互利害之調和，不宜使相鄰區分所有權人負過重之容忍義務。（臺北地方法院91年度訴字第1910號、93年度簡上字第79號民事判決參照）。

至於，所謂「必要範圍內」（或「必須」），係指非進入相鄰區分所有權人之專有部分，即無法完成其維護、修繕專有部分或設置管線之情形而言，如：樓上住家浴室馬桶漏、且地板之防水層損壞，造成樓下住家漏水，非從入內修繕即無法止漏者。若依施工方法，樓下住戶即使不進入樓上住家，亦可完成修繕；其要求進入樓上住家，僅係為減少維護、修繕專有部分或設置管線之時間或費用者，即不能認為有進入之必要。

倘若住戶不願意配合修繕，可訴請法院判決，強制履行，即按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項分別定有明文。揆諸其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務（臺灣台北地方法院97年度訴字第2883號）。

在公寓大廈管理實務中，進入他人的專有部分進行維修通常是出於必要，並且法律提供了明確的指導原則來處理這些情況。根據《公寓大廈管理條例》第6條的規定，如果一個住戶需要進入另一個住戶的專有部分來修繕或維護相關設施，並且這種進入是必要的，則受影響的住戶應該允許這種進入。

如果住戶拒絕配合，導致維護或修繕無法進行，受影響的住戶或管理委員會可以向法院提出訴訟，請求法院下令允許進行必要的修繕工作。法院在考慮此類案件時，會評估進入的必要性及其對相關住戶的最小損害。

住戶欲請求法院判決准其進入修繕，應舉證之事項，如「非進入其他所有權人之專有部分，即無以完成其維護、修繕樓下專有部分」，住戶依法有容忍管委會或其他住戶進入其房屋為修繕工程之事實。此部分或可請水電技工，甚或訴訟中請求鑑定單位鑑定，以證明修繕方法、及進入樓上修繕之必要。且樓下已委請管委會，調解委員會或公益團體調解，而不能達成協議，請求樓下住戶解決漏水問題，均未獲置理後，始向法院提出以上請求（臺北地方法院89年度訴字第1455號民事判決參照）

這種法律框架旨在保護所有住戶的權益，確保公寓大廈的安全和功能性，同時也解決可能的住戶間糾紛。這也說明了為何法律要求在進行這類操作時選擇損害最少的方法，並在完成後對造成的任何損害進行修復或給予適當的補償。