漏水糾紛，應如何處理？

24 Dec, 2017

問題摘要：

在公寓大廈漏水問題方面的相關法律規定和責任歸屬的解釋有助於住戶了解他們的權利和責任，同時也有助於管理機構或委員會更好地履行他們的職責。釐清漏水原因的重要性不言而喻，這有助於確定責任歸屬，避免對於漏水原因的爭議產生法律訴訟。此外，協調處理方式，即共同委請鑑定單位來確認漏水原因，確實是一個明智的做法，可以幫助解決鄰居間的紛爭，避免對於漏水問題的長期困擾。對於漏水問題的責任歸屬，區分了兩種情況：一是人為過失造成的漏水，由故意或過失行為的當事人負責；二是建築物老舊或其他自然原因導致的漏水，則由公寓大廈管理機構或委員會負責維修，費用則由共有部分的所有人按照比例分擔。

律師回答：

關於這個問題，當公寓大廈面臨天花板漏水的問題時，確實需要通過合作與適當的管理進行解決。通常，解決此類問題的步驟包括：

確定漏水原因

通常會由專業的鑑定單位進行檢查和鑑定，以確定漏水的具體原因。這是非常重要的一步，因為它將決定責任的所在及後續的修繕與賠償責任。

公寓大廈碰到天花板漏水問題，協調處理方式，就是共同委請鑑定單位來確認漏水原因，否則鄰居間對於漏水原因之意見紛歧，鬧上法院，最後訴訟結果可能得不償失，所以解決關鍵，便是先釐清漏水原則，再來決定對於何人請求及負擔修繕及賠償費用。

確認責任歸屬

如果漏水是由於個人的過失造成（如上層住戶在未適當保護的情況下進行水管工程），則應由具有過失的行為人承擔修繕和賠償責任。如果漏水是由於建築物的結構問題或老化導致，則通常由大樓管理委員會負責協調修繕，相關費用可能由所有住戶共同分擔。

其一，若屬於人為之過失，由具有故意或過失之行為人負責。即按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184 條第1 項前段、第213 條第1 項分別定有明文。又土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191 條第1 項定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年臺上字第489 號判決意旨參照）。

另民法第191條第1 項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，固為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度臺上字第310 號判決意旨參照）。至於，關於漏水導致裝潢毀損之問題，依行政院制頒固定資產耐用年數表，其中裝潢材料比照房屋附屬設備之「其他」，耐用年數10年，超過耐用年數，殘值為資產成本原額之1 ／10，是以修繕費用關於材料部分應算折舊後給付。

其二，非屬於可歸責於他人之事由，而屬於建築物老舊或其他自然原因導致漏水。關於維修費，公寓大廈管理條例就此已有相關規定，依公寓大廈管理條例第12條規定: 「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」如果漏水問題非由任何一方直接造成，例如因建築物老化或自然災害導致，那麼相關的維修費用應由影響到的住戶共同承擔。這樣的規定旨在公平分攤由於公共或共用部分引起的損害的修理成本。

所以如果漏水問題不是樓上、樓下住戶任何一方造成，如果漏水是由某一方的行為直接導致的，浴室裝修不當，那麼根據相同的條文，責任方需要承擔全部的維修費用。這是為了確保因個人失誤而引起的問題由行為人自己解決，並避免給其他無辜的住戶造成負擔。例如管線年久失修或地震震壞造成漏水，那麼維修責任及費用應由樓上、樓下住戶共同承受與負擔，但是如果漏水原因是因單方造成，如樓上住戶浴室裝修施工不慎損及管線，造成漏水，那麼樓上住戶就要單獨負擔這筆維修費用（臺灣臺北地方法院106年度北簡字第1340號簡易民事判決）。

又依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定: 「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」所以如果因處理維修漏水問題，必須進入樓上或樓下住戶屋內時，不管漏水原因是年久失修或由樓上、樓下住戶一方造成，樓上或樓下住戶都不可以拒絕。而依同條例第6條第3項也規定，如果住戶拒絕他住戶進入維修，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

再者，屋頂或其他共有部分（公共設施）漏水，要由誰負責維修及負擔費用呢？當然不是由頂樓住戶負責，而依同條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」所以屋頂屬於公寓大廈共用部分，依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會對屬共同部分之屋頂有維護、修繕之義務，其費用依同條例第10條第2項規定，除因可歸責於某區分所有權人或某住戶之事由造成漏水，或區分所有權人會議或規約另有規定者外，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，所以修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。

修繕作業與費用分攤

確定責任歸屬後，相關方需進行修繕作業以解決漏水問題，防止進一步的損害。根據公寓大廈管理條例及相關規約，修繕費用的分攤方式應根據造成漏水的具體原因而定。如果是共有部分如屋頂漏水，則通常由所有業主分攤修繕費用。

而管委會或管理負責人因維修屋頂，須進入頂樓或其他住處屋內時，依同條例第6條第1項第3款規定，相關住戶不得拒絕，如果拒絕，經協調仍無法解決時，管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。另外，管委會如果對屋頂漏水問題置之不理或拒絕修繕，住戶可先以存證信函，催告管理委員會於一定期限內履行其修繕的義務，若仍不履行，可訴請法院履行。

而且，依公寓大廈管理條例第48條第4款規定，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行同條例第36條第2款所定之修繕屋頂職務，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣（市）主管機關可裁處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

此外，對於如何處理和分擔維修成本，很重要的一點是管理委員會或相應管理機構需有效溝通並透明化這些流程，確保所有受影響的區分所有權人都清楚自己的權利和義務，從而預防未來可能的爭議或誤解。在實際操作中，管理委員會通常會介入，並協助協調和執行這些維修工作，保證修繕工作的合理進行和費用的公正分配。