欠租一定要先扣完押租金才能終止契約嗎？

22 Dec, 2017

問題摘要：

關於押租金的一些重點：租賃關係終止時，如果承租人沒有積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還給出租人，那麼出租人應當將押租金返還給承租人。如果承租人有積欠租金或其他損害賠償債務，出租人可以從押租金中扣除相應的金額後將餘額返還給承租人。如果承租人遲付租金，出租人可以催告承租人支付租金，並在相應期限內支付，否則可以終止租賃契約。但對於房屋租金，遲付租金的總額必須達到相當於二個月的租金額，才能終止契約。押租金的主要目的是作為租賃關係中承租人履行租賃契約義務的擔保金。在租賃物被返還且租賃關係終止後，如果承租人無未履行的租賃債務，出租人應返還押租金。押租金的擔保範圍應當受限於租賃契約的約定，包括租金支付、損害賠償等債務的履行。對於違反租賃契約的情況，出租人可以根據契約約定從押租金中扣除相應金額。

律師回答：

關於這個問題，押租金的返還問題，是租賃事件中的常見爭議，而所謂「押租金」，租賃關係終止時，承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還出租人，出租人應將押租金返還承租人；如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形，出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。押租金在交易市場上相當普遍，我國民法雖未就押租金加以規定。

押租金的用途和範圍

押租金最常見的用途是作為租金的保障。如果承租人未按時支付租金，出租人可以從押租金中扣除相應的款項。如果承租人在租賃期間造成租賃物損壞（不包括正常磨損），出租人可以要求扣除修復費用。此外，如果承租人違反租賃契約中的其他條款，如提前解約費用或違約金，也可從押租金中扣除。依據土地法第99條，出租人收取的押租金上限為兩個月租金。

有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《住宅條例》）正式施行。在住宅條例裡面，就「押金」在第3條有明確的定義，押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。

押租金返還的法律條件

租賃關係終止時，如果承租人沒有積欠租金或其他費用，並且租賃物沒有遭受超出正常使用範圍的損壞，出租人應全額返還押租金。如果存在損害賠償或租金積欠，出租人可以從押租金中扣除相應的款項，並應返還剩餘的押租金。出租人在扣除押租金前應提供具體的損害證據和計算明細，以保證扣除的合理性和透明度。

實務見解，如依最高法院83年台上字第2108號判例所示：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」

簡言之，押租金通常在「擔保」，而擔保金上限為二個月之租金（土地法第99條規定），即承租人之租金之給付及其他與租賃契約有關債務之履行，即所謂債務不履行之損害賠償。擔保租金給付較好理解，但什麼是「租賃債務的履行」呢？

原則上係指房客對房東負有損害賠償義務時，為該損害賠償義務的擔保；如房客因故意或過失損壞租賃物，或其他租賃契約中約定之違約金等等。押租金擔保的範圍，實必須回歸租賃契約的約定決定之；如租賃契約約定承租人得任意提前終止租約，但出租人得沒收相當於一個月租金之押金作為懲罰性違約金，則該懲罰性違約金亦為押租金擔保之範圍。

欠租先抵押租金的合理性

民法第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。如雙方有押租金上開積欠租金應先充抵後再有二個月租額始得終止契約。

又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達兩個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達兩個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達兩個月即得終止之規定，其理自明。

換言之，出租人可將積欠的租金額抵扣擔保金，如果扣除擔保金後，積欠的租金額仍達兩個月以上，出租人則有權收回房屋。這表示在抵扣押金後，如果欠租的總額仍達到兩個月的租金，出租人則可以根據法律終止租約。

租賃住宅的特別情形

住宅條例直接賦予出租人在承租人積欠兩個月租金後，經過催告仍不支付的情況下，直接終止租約的權利。這不需要先考慮押金是否足以抵扣部分或全部欠款。

惟以租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定：承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。住宅條例的文字是「租額」，並沒有一定要抵扣「押金」的規範，而且上開住宅條例指明適用在「租賃住宅」關係上，所以目前已經有法院見解（臺灣高等法院109上易字第248號判決），一改過去認為要扣抵押金後，達兩個月租金才能終止租約的見解，而認為只要房客積欠兩個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。

租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

因之，以保守觀點而論，所謂欠兩個月租金就可以終止租約的說法，必須要「抵扣押金」後還達到兩個月才能終止啦。以現今一般押金多要求為兩個月租金數額的狀況來說，如果房東要用房客欠租來解約，可能要等到積欠四個月後，再終止契約才會較保險。