買賣契約違約金過高，應如何處理？

律師回答：

關於這個問題，如果買賣一方違約了，要賠多少違約金？一般契約條款及內政部成屋買賣契約應記載事項中所記載的買賣契約總價最高15％違約金，但是否一定就沒有酌減的空間，法院的見解認為違約金的酌減應該以契約解除時的一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形以及財政部核定之營利事業各業同業利潤標準表酌定標準，至於房屋日後的漲跌則不得作為酌減違約金之標準。因此，買賣房屋契約若有違約金過高的情形，均有可由法院再審酌當事人所受損害後重新酌定，並得就法院認定合理範圍外多扣的違約金請求返還。

此依最高法院民事判決88年度台上字第1968所示：按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查本件係屬預售屋之買賣，被上訴人已依約繳納部分價金，原審既認定本件係屬損害賠償總額預定性質之違約金，竟未參酌上列事項，衡量上訴人實際上所受之積極損害及消極損害，用以判斷違約金是否過高，而僅以財政部所訂頒之房屋興建投資業同業利率標準表所載之純利率百分之十六為衡量標準，已難謂洽）。

此部分亦可參酌最高法院民事判決94年度台上字第1874號：「按損害賠償總額預定性違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在。當事人行使解除權後，依民法第二百五十九條及第二百六十條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第二百五十九條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同。是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還。亦即應按所酌減之數額依民法第一百八十二條第二項計付利息。原審認○○公司將○○公司已繳付之價款全數充為違約金予以沒收，實屬過高，應核減為一千六百九十四萬元，超額部分即六百三十四萬元，非違約金，性質上屬○○公司已繳之分期價款，○○公司請求返還有理，應依民法第二百五十九條第二款規定加付受領時起算法定利息返還，與前揭意旨有違，難謂允洽。東雲公司上訴論旨就此部分指摘原判決不當，非無理由。」