兇宅是重大瑕疵嗎？

24 Nov, 2017

問題摘要：

房屋交易中的重大瑕疵，包括稱為「兇宅」的房屋情況。即使出賣人可能沒有過失，但如果物件存在重大瑕疵，如非自然身故，這仍然構成了瑕疵，出賣人應對買受人負責，並需擔保其物件的價值不受損害。這意味著，無論出賣人是否有過失，買受人發現物件存在重大瑕疵，都有權解除契約。

律師回答：

關於這個問題，答案「是」，這裡不討論迷信或合理性問題，總是實務承認就是重大瑕疵，而不管是否可歸責於出賣人，也不管出賣人是否有過失，造成大家應該盡可能避免兇宅形成，即是是死不救也是有可能的，此部分法律論述可參見：

房地產交易中的重要信息

房屋是否為兇宅是房地產交易中的重要信息。大多數買家如果知道此信息，可能會選擇不購買或只願意支付較低的價格，這一心理層面的影響對房屋的經濟價值有直接的減損效果。

這類瑕疵由於能顯著影響房屋的銷售價格和買家的購買意願，因此被視為重大瑕疵。法院判例指出，即使出賣人對這類瑕疵沒有過失，仍然要承擔瑕疵擔保責任。這是一種法定無過失責任，意味著一旦房屋存在此類瑕疵，無論賣方是否知情，都需對買方負責。

出賣房屋時未揭露重大瑕疵如「兇宅」的歷史，依法可能對出賣人構成無過失的瑕疵擔保責任。這類瑕疵不僅包括物質性的缺陷，也擴及於那些可能對物件價值或買受人的使用決策有重大影響的非物質性因素，如房屋過往的非自然死亡事件。

出賣人在進行房地產交易時應全面披露所有可能影響交易的重要事實，以保障買受人的利益並維護市場的公平性。對買受人而言，知曉這些重要的歷史背景有助於他們做出更明智的購買決策。

瑕疵的全面披露不僅是對買方的基本尊重，也是避免日後法律糾紛和可能的訴訟風險的重要措施。因此，在進行房地產交易時，合適的做法是通過房屋現況說明書或其他形式，清楚地告知潛在買家房屋的完整情況，包括任何可能影響其決策的歷史事件。

兇宅與物之瑕疵

此依臺灣高等法院96 年度上字第40號判決所示：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例，可資參照。復按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡之狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。易言之，出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。又按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。

在房地產交易中，物件的歷史和潛在的負面影響對於買受人來說是非常重要的資訊，因此，如果出賣人隱瞞了這些資訊，可能會導致交易價值受損，進而影響到整個交易的合法性。