購買預售屋應注意之事項，有那些？

28 Nov, 2017

問題摘要：

對於預售屋的購買，確實需要特別注意契約內容和建商的信譽。預售屋的性質是一種混合契約，結合了承攬和買賣的要素。以下是一些注意事項：在支付定金之前，買方應該仔細考慮，因為根據民法的相關規定，如果買方由於可歸責於自己的原因無法履行合同，則定金通常是不可要求返還的。因此，支付定金前應該慎重考慮。在簽訂預售契約之前，買方有五天的審閱期間，應該好好利用這段時間仔細閱讀契約內容，並確保了解其中的各項條款。買方應該確保建造執照和使用執照的相關內容與契約一致，以確保建築物的合法性和合規性。買方應該仔細確認建商所使用的建材和設計是否符合契約約定，並注意是否有未經允許的變更。建商提供的銀行履約保證是保障買方權益的一種方式，但買方應該仔細確認保證內容，以免發生不必要的爭議。買方應按照契約約定的工程進度分期支付期款，並確保支付期款的時間和金額符合契約約定。

律師回答：

關於這個問題，所謂預售屋，係指建商與買主簽訂契約，由建商提供材料並負責建築完成，買方則依契約支付價金，其性質屬於承攬與買賣之混合契約。預售屋則在於訂約時尚無房屋存在，係由建商負責施工，重點在於設計、建築技術是否良好、建材有無與契約相符，建商有無履約能力等，購買預售屋除慎選建商。

依公寓大廈管理條例第58條之規定，公寓大廈之起造人或建築業者，非經領得建造執照不得銷售。並注意契約內容：如，坪數面積短少、稅費問題、施工品質問題、停車位問題、完工期限的糾紛、公共設施使用等。必要時，亦可請律師協助審閱內容，以保障權益。

又依消費者保護法第17條規定，行政院消費者保護委員會訂立《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（以下稱「應記載及不得記載事項」）是相關注意事項亦可參酌上開事項。

支付定金的風險

不要輕易下訂，買方與建商或代銷商接洽購屋事宜後，接待人員往往會鼓吹當事人支付定金以保留購買權，依民法第249條第2款：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」，如買方以開立本票或刷卡方式支付定金，事後反悔不買，定金應由賣方沒收，買方仍有支付卡款或票款之義務。因此，是否支付定金，應該審慎決定。更不可誤認刷卡或簽發本票並非支付現金，即失去警覺性。

契約審閱期間

定型化契約（包括預售屋買賣契約）應提供足夠的審閱期，預售屋定型化契約為至少五天。這是為了確保消費者有足夠的時間來理解契約的內容和條款，並評估其對自身權益的影響。在這五天的審閱期間，消費者應詳細檢查契約的每一條款，特別是那些涉及付款條件、施工標準、完工時間表以及違約責任等重要內容。如果發現任何不公平或對自己不利的條款，消費者有權要求修改。例如，如果契約中的罰款或賠償條款過於苛刻，消費者可以要求這些條款的緩和或刪除。消費者也應該檢查契約中對於建材、設計規格的描述是否與銷售廣告或代銷商的說明一致。

如果企業經營者提供了充分的審閱機會，並且消費者在充分了解條款後放棄審閱期並簽訂契約，則消費者不能在事後主張因未提供合理審閱期而使契約無效。這表明消費者在放棄審閱權利時必須謹慎，一旦選擇簽訂契約，將難以依法主張某些權利。

又消費者於簽訂預售契約前，有五日之契約審閱期間，使消費者可以充份了解契約內容，明白其間之利害關係。另消費者對於不公平或不利之契約條款亦得要求修改，此即為契約修改權，以保護消費者之權益。復按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之1第1項、第2項、第3項分別定有明文。而內政部已依消費者保護法第11條之1第3項規定，公告修正預售屋買賣契約書範本內規定之契約審閱期間至少5日，亦有上訴人於原審所提內政部公告之預售屋買賣契約書範本1份附卷可參。是以系爭土地及房屋契約既屬預售屋買賣之定型化契約，揆諸前開說明，其合理審閱期間應受內政部公告至少5日之限制。又按消費者保護法前開規定之立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。準此，倘若消費者於訂立定型化契約前，企業經營者已提供定型化契約供消費者審閱，消費者並於充分了解全部定型化契約條款後，與企業經營者訂立定型化契約，縱企業經營者斯時未依消費者保護法前開規定，給予消費者合理審閱期間，惟消費者既於充分了解全部定型化契約條款後，拋棄行使合理審閱期之權利，而與企業經營者訂立定型化契約，消費者自不得於事後再為主張企業經營者未給予合理審閱期間，定型化契約中非個別磋商條款部分對其不生效力，始為公允。( 臺灣高等法院104年度重上字第1064號判決)

建造執照和使用執照

應確保所購買的預售屋產權清楚，此部分可查看所附之建造執照，預售契約之代表人或負責人應與建照執照之起造人一致；建築地點應與預售契約所載之地點相符。使用執照如核發下來，使用執照之內容應與建照執照所載相符，如有變動應以不影響雙方權益為限，此時已由建照執照上之地號變更為門牌號碼，並且其地號欄應與建造執照、土地所有權狀所記載之地號皆應相同。

領照日期

應注意與建造執照核發日期之距離是否合理，以確定該建物是否有施工延誤或其他糾紛等情事。另外，土地使用分區，以瞭解土地使用分區後即可知建商使用土地有無違法，並應瞭解分區容積率、建蔽率之規定與建築面積符合與否。

預售屋廣告

買受人並應收集保留所有預售屋廣告，預售屋係雙方簽約後才開始興建，其非如成屋買賣係就已建築完成之房屋作為買買標的。相較於成屋買賣，成屋係已經建築完成，買方欲瞭解預售屋所在地之內容。蓋賣方必須保證廣告之真實，且廣告將成為契約之一部份。此即消費者保護法第22條第1項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

按建商推出預售屋企畫案時，其自身若設有銷售部門，買方可直接與建商接洽，其法律關係較為單純，有些建商會委任代銷公司或廣告公司為其推銷，代銷公司或廣告公司與建設公司間應屬委任關係，代銷公司或廣告公司應可視為建商之代理人，其所為表示或承諾之效力原則上及於建商。惟代銷或廣告公司雖為建商之代理人，但代理人仍有其代理權限，即建商授權範圍，為免代銷或廣告公司圖得佣金，向買方為超出代理權限之承諾，致建商否認其效力，買方若有特別之要求，應有建商人員之簽名、蓋章始為允妥。

建材和設計

注意建商所使用之材料：如：鋼筋有無未受輻射污染之證明，是否使用海砂。以及建商有無擅自變更設計或隔間：避免所買房屋不符合需求，應注意建築物之設計圖及建商是否按圖施工。且注意管線及樑柱之位置：為免管線及樑柱造成裝潢或空間利用之障礙，可預先探詢管線路徑、樑柱位置、粗細。並應注意建材中「其他同級品」之陷阱，

依「應記載及不得記載事項」中應記載事項第12條：「主要建材及其廠牌、規格」即載明「施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。」，其原因即在於限制建商以更換同級品為由，擅自變更契約內關於相當品質建材之內容，以保障買方之權益。故消費者應注意該條款之記載，如見建商所訂契約文字不明，建議以上開範本內容代替之。

銀行履約保證

關於預售屋之銀行履約保證，亦是重點之一，實務上常有建商強調預售屋有銀行之履約保證，以促銷其產品。

所謂履約保證係指由銀行出示保證書給購屋者，承諾建商依契約之規定認有不能履行交屋之情形者，經購屋者通知銀行，銀行確認無誤後，銀行將代建商履行契約責任。通常方式是在保證書內約定一定之保證金額或銀行亦可代洽其他建商就未完部分完成履約，不一而足。須視實際約定內容而定，此部分可由銀行和購屋者協議定之。建商出售之預售屋，倘有銀行之履約保證，對購屋者而言無疑具有保障。但對建商之廣告消費者應作確認之工作。

期款支付

繳交期款時應注意工程進度或一定期間（每月）為標準，按行政院消費者保護委員會預售屋買賣契約書範本」第7條：「付款應依已完成之工程進度所定之付款明細表之規定繳款，如賣方未依已完成之工程進度定付款明細表者，買方得於工程全部完工時一次支付之。」，其簽約注意事項七、交屋保留款之付款規定：「本契約範本附件付款明細表所訂自備款之各期期款，賣方應依已完成之工程進度訂定之。房地總價之百分之五交屋保留款訂於最後一期（交屋時），但賣方未依已完成之工程進度定付款明細者，買方得於工程全部完工時一次支付之。」，故買方繳交期款，得依工程進度分期為之。惟工程進度快時，有時超出消費者財力調度之計劃，致加重付款之負擔。因此，究應如何取捨，消費者可自行斟酌決定。

總的來說，買方在購買預售屋時應該仔細考慮契約內容、建商信譽、建築品質等因素，並在需要時尋求專業意見以保護自己的權益。