受委任買賣不動產是否需以書面為之？

17 Jan, 2011

問題摘要：

民法關於委任事務的規定很清楚地強調了文字形式的重要性，尤其是在不動產交易中。根據法律規定，處理委任事務必須以文字為之，這也包括了授與代理權的情形。如果涉及不動產買賣的債權行為，而非移轉或設定負擔的物權行為，則不一定需要以書面形式進行委任。因此，在不動產交易中，雖然未必每一個委託都需要以書面形式進行，但為了確保雙方權益，減少爭議，書面形式的委託書仍然是一個明智的做法。这種紀錄可以作為日後的證據，保障交易雙方的權益。

律師回答：

關於這個問題，根據民法的規定，確實，處理必須以書面形式進行的法律行為的委任，也需要以書面形式進行。這樣的法律規定有助於確保交易的透明性和雙方的法律權益得到保護。

在不動產買賣中，即使初步的債權行為（如簽訂購買合同）可以不必以書面形式進行，實務上考慮到不動產的高價值和交易的複雜性，通常還是會選擇以書面形式明確各方的權利與義務，以避免未來可能出現的法律爭議。

此外，民法中對物權的轉移或設定的書面要求則更為嚴格，因為這關乎到財產權的變更，需要有足夠的法律形式以確保其效力和正當性。

稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。(民法第528條)。為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。(民法第531條)。另依民法第73條規定，法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。

委任他人出賣不動產，因委託他人處理事務，僅及出賣不動產買賣契約，尚未及於過戶行為，雖依法並不一定需要以書面出具委託書，在實務上，為免發生紛爭，且不動產買賣金額較高，基本上仍以書面為之為常見。

法律行為的書面要求：

根據民法第531條，若委任的事務涉及必須以文字形式進行的法律行為，則該委任授權也應以文字形式進行。如果法律明文規定某法律行為必須以文字形式進行，那麼進行這一法律行為的委任也必須以文字形式完成。這是因為只有這樣，該法律行為才能有效或產生預期的法律效果。這意味著，如果某個法律行為依法需要書面形式，那麼授權處理該法律行為的委任也必須是書面的。

債權行為與物權行為的區別：

在不動產買賣的情形下，如果委任的事務僅涉及不動產買賣的債權行為（例如簽訂買賣合同），而非物權行為（例如不動產所有權的移轉登記），即使受任人以自己的名義為委任人購買不動產，並根據委任內容將該不動產的物權辦理移轉登記至委任人名下，這樣的委任也不需要以書面形式進行。

委任書面形式的適用例外：

該判決指出，如果處理的事務只是涉及不動產買賣的債權行為，而不涉及物權移轉行為，則委任不需要以書面形式進行，這表明了在特定情況下，即便是涉及不動產的委任也可以不需要書面形式。

委任與代理權的書面要求：

根據民法第531條，若委任事務涉及必須以書面形式進行的法律行為，則委任本身及相應的代理權授予也需以書面形式進行。

不動產買賣的債權行為和物權行為的區分：

不動產的物權移轉或設定必須以書面形式進行，否則不產生法律效力。因此，處理不動產物權移轉或設定的委任也需要書面形式。不動產租賃契約，若期限超過一年，必須以書面形式訂立。未以書面訂立的長期租賃將被視為不定期租賃。

如果委任涉及的是不動產買賣的債權行為（例如簽訂購買合同），而非物權行為（例如所有權的登記移轉），則該委任無需以書面形式進行。這區分了需要書面形式的物權行為和可能不需要書面形式的債權行為。

此依最高法院100年度台上字第1835號判決所示：「按民法第五百三十一條規定：『委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之』，該所謂『法律行為，依法應以文字為之』，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以書面為之適用。」

此依最高法院101年台上字第641號判決所示：按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第五百三十一條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第七百六十條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；同法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。準此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別。

除非法律明確要求某種法律行為必須以文字形式進行，否則即使是涉及不動產的買賣委任，也可以不需要書面形式。這主要針對的是不動產買賣中的債權行為，而非物權行為。在不動產交易中委任和代理關係的法律要求提供了清晰的指南，尤其是在何時委任需要以書面形式進行的問題上給出了明確的指引。