「不點交」變成「點交」？

律師回答：

關於這個問題，債務人所有的不動產上有租賃關係，拍賣公告中註明不點交，得標的人買到所有權，在一定期間內自己卻無法使用，會讓一些嫌麻煩的人不敢應買。無人投標的結果，法院對應的方法是不斷地減價改期拍賣，直到有不能拍賣的原因出現為止。但原本第一拍「不點交」的房子，在第二拍、第三拍有可能會變成「點交」嗎？

拍賣物不點交或點交，通常在查封筆錄或拍賣公告中可以看得出端倪，依強制執行法第77條第1項規定，查封時書記官應作成查封筆錄，查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項，「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告，依同法第81條的規定，亦應記載「占有使用情形」。參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要，可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。拍賣後不點交者的原因，在拍賣公告中也要記載，是拍賣公告的法定內容。在公告中沒有載明不點交的拍賣物，法院就得在得標者繳清價款以後，發給不動產移轉證書後得標人取得所有權，但不點交的話，得標人尚須進行採取種種方式始得取得房屋使用權益，不點交原因成為價格判斷的重要因素，如無權占有，法拍價格較高，而有權占有，需要處理成本高，因此價格較低。

債務人所有的不動產上有租賃關係，拍賣公告中註明不點交，得標的人買到所有權，在一定期間內自己卻無法使用，由於資訊無法獲得全貌，因此處理成本高。買受人要自己負起收回不動產的責任，所以在參與投標以前，得先將不點交的法律上原因弄清楚，用作預估被他人占用期間的損失參考，所出標價較低。法院可能因為債務人以外之人占有法拍屋，而將第一拍拍賣條件定為不點交。第一拍拍賣條件為「不點交」，不代表第二拍、第三拍、特拍等程序的拍賣條件就一定也會是「不點交」。因為假使第一拍因無人應買而流標後，抵押權人原則上就可以以法拍屋上因有他人占有影響應買意願，已損及抵押權而依民法第866條，聲請執行法院除去法拍屋上之占有關係，如租賃關係、無償使用後拍賣。

依強制執行法第98條第2項：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」、民法第866條：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」。執行法院自得依抵押權人之聲請或逕依職權，先行終止該租賃關係後進行拍賣。

當法院除去租賃或無償使用等關係後，其再行拍賣的條件，原則上就可能更改為「點交」。所以，前一拍拍賣條件雖是不點交，但是後一拍（例如第二拍、第三拍、特拍等），也有可能因為除租而變成「點交」。當然，拍賣條件變成「點交」之後，拍定人自可請求法院點交，以取得占有使用法拍屋。