「不點交」變成「點交」？

16 Jan, 2011

問題摘要：

對於投標人來說，了解不動產的使用情況和租賃關係的存在至關重要，這將直接影響他們對於標價的評估和後續的使用計劃。法院在處理這些情況時也需根據相關法律規定，確保程序的公平性和透明度。特別值得注意的是，在拍賣過程中，法院除去了租賃關係後，拍賣條件可能會改變為「點交」，這將給得標者帶來新的使用權利和責任。這種變化需要參與者密切關注拍賣公告中的資訊，以便了解可能影響他們購買意願和計劃的任何變化。

律師回答：

關於這個問題，「不點交」與「點交」的拍賣條件對於潛在買家的決策和投標行為有重大影響。

債務人所有的不動產上有租賃關係，拍賣公告中註明不點交，得標的人買到所有權，在一定期間內自己卻無法使用，會讓一些嫌麻煩的人不敢應買。無人投標的結果，法院對應的方法是不斷地減價改期拍賣，直到有不能拍賣的原因出現為止。但原本第一拍「不點交」的房子，在第二拍、第三拍有可能會變成「點交」嗎？

法拍屋的點交與不點交

不點交的意義：

在法拍屋的拍賣過程中，「不點交」意味著即使買家得標並支付了所有款項，得標人在拍賣完成後也無法立即取得物業的實際占用。這通常是因為存在租賃關係或其他使用權益，如無償使用或占有。

在法拍的不動產原有的權利，如地上權、永佃權、地役權、典權和租賃關係，在原則上會隨同不動產一起移轉給新的所有者，換言之，此時存在上開權利者應為不點交，然而，如果這些權利是在抵押權設定之後形成的，且對抵押權有實際影響，執行法院有權利依法或依職權除去這些權利，然後進行拍賣，此時可能變成點交。

拍賣公告的重要性：

拍賣公告中會明確指出物業是否為「點交」或「不點交」。這是基於查封筆錄中記載的使用情形，根據強制執行法的規定，這些信息對於投標者決策至關重要。

拍賣物不點交或點交，通常在查封筆錄或拍賣公告中可以看得出端倪，依強制執行法第77條第1項規定，查封時書記官應作成查封筆錄，查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項，「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告，依同法第81條的規定，亦應記載「占有使用情形」。參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要，可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。拍賣後不點交者的原因，在拍賣公告中也要記載，是拍賣公告的法定內容。

在公告中沒有載明不點交的拍賣物，法院就得在得標者繳清價款以後，發給不動產移轉證書後得標人取得所有權，但不點交的話，得標人尚須進行採取種種方式始得取得房屋使用權益，不點交原因成為價格判斷的重要因素，如無權占有，法拍價格較高，而有權占有，需要處理成本高，因此價格較低。

債務人所有的不動產上有租賃關係，拍賣公告中註明不點交，得標的人買到所有權，在一定期間內自己卻無法使用，由於資訊無法獲得全貌，因此處理成本高。買受人要自己負起收回不動產的責任，所以在參與投標以前，得先將不點交的法律上原因弄清楚，用作預估被他人占用期間的損失參考，所出標價較低。法院可能因為債務人以外之人占有法拍屋，而將第一拍拍賣條件定為不點交。

法院如何處理不點交拍賣標的物

再拍賣和減價：

如果首次拍賣由於「不點交」狀態導致無人投標，法院通常會降低價格並重新安排拍賣日期。這是為了吸引潛在的買家，使物業能夠成功出售。

變更拍賣條件：

如果首拍因「不點交」無人得標，後續拍賣可能變更為「點交」。這一變更通常發生在法院或抵押權人移除了存在的租賃關係或其他占有權後，使得物業能夠點交給新的所有者。

除去租賃或無償使用關係：

法院可以依據強制執行法和民法的規定，除去影響抵押權行使的租賃或無償使用關係。這種做法有助於恢復物業的交易價值，並有可能在後續拍賣中實現點交。

第一拍拍賣條件為「不點交」，不代表第二拍、第三拍、特拍等程序的拍賣條件就一定也會是「不點交」。因為假使第一拍因無人應買而流標後，抵押權人原則上就可以以法拍屋上因有他人占有影響應買意願，已損及抵押權而依民法第866條，聲請執行法院除去法拍屋上之占有關係，如租賃關係、無償使用後拍賣。

民法提供了不動產所有人在設定抵押權之後，可以設定其他使用收益為目的的物權或成立租賃關係，但這些新設立的權利不應影響已存在的抵押權。如果這些後續設立的權利影響了抵押權的實行，法院有權終止這些權利，以便進行拍賣。

依強制執行法第98條第2項：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」、民法第866條：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」。執行法院自得依抵押權人之聲請或逕依職權，先行終止該租賃關係後進行拍賣。

如果抵押權人或其他相關方向法院提出聲請，或者法院認為租賃等關係妨礙了抵押權的行使，法院可以終止這些權利。這通常發生在第一次拍賣未能成功賣出物件時，尤其是當存在的租賃等關係顯著影響了物件的吸引力和實際價值。

當法院除去租賃或無償使用等關係後，其再行拍賣的條件，原則上就可能更改為「點交」。所以，前一拍拍賣條件雖是不點交，但是後一拍（例如第二拍、第三拍、特拍等），也有可能因為除租而變成「點交」。當然，拍賣條件變成「點交」之後，拍定人自可請求法院點交，以取得占有使用法拍屋。

在參與法拍前，潛在的買家應詳細研究拍賣公告和查封筆錄，了解物件的占有使用情況和存在的法律問題。由於法拍物件可能涉及複雜的法律問題，建議投標者在投標前諮詢法律專家，特別是在涉及可能會被除去的租賃關係或其他權利時。法院可能在不同階段的拍賣中改變條件（如從「不點交」改為「點交」），投標者應密切關注這些變化，以免錯過潛在的購買機會或不當地承擔不必要的風險。