法拍棄標，保證金沒收？

15 Jan, 2011

問題摘要：

關於法拍屋程序中一個重要的方面，在法院處理得標者未能履行責任時提供一個合理的解決方案。投標人在參與法拍屋競標時需繳納保證金，以確保其真正的購買意願，避免隨意棄標。若投標人在得標後未按時支付尾款，法院將根據相關法律規定進行處理。根據民法和強制執行法的相關規定，如果得標者未按時支付尾款，法院有權解除契約並將物品重新拍賣。重新拍賣所得的價格若低於原來的拍賣價格，原得標者可能需要支付差額。此外，如果得標者支付的保證金不足以彌補差額，法院可能會追加裁定追繳。

律師回答：

關於這個問題，法拍屋得標後未按時繳納尾款導致的法律後果。法拍屋的得標者在投標過程中需要了解以下重要的法律規定和責任：

投標保證金的重要性

法拍屋的投標者需繳納保證金以證明其認真的購買意圖。這個保證金旨在防止隨意棄標並確保投標的有效性。根據強制執行法第87條，投標時必須密封並填寫相關資訊。

法拍屋進行投標，投標當天除了填寫標單，即依強制執行法第87條：「投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。前項書件，應載明左列事項：一、投標人之姓名、年齡及住址。二、願買之不動產。三、願出之價額。」；法院都有提供制式的投標文件，讓民眾購買）外，還需附上保證金。而保證金的繳納或檢附，其目的在於確保投標人的應買意願，以避免隨意棄標的情形產生。

棄標的法律後果

如果得標者未能在指定期限（通常為7日）內支付完畢房屋尾款，將面臨棄標的處理。根據民法第397條以及強制執行法第68條之2，法院將重新拍賣該不動產，並從得標者的保證金中扣除因再拍賣所產生的任何價格差額和費用。

首先要了解，法拍屋和購買一般房屋在付款方面最大的不同在於，買主得標之後要先繳清得標房子的所有尾款，房子才能過戶並以此作為擔保申請房貸，得標的人因資金調度不佳或種種因素，最後期限內（通常為7日）錢繳不出來而變成「棄標」，而法拍「棄標」，法院處理方式，簡要說明如下：

強制執行法第89條即明確規定：「投標應繳納保證金而未照納者，其投標無效。」，投標人已經繳納、檢附保證金為有效的投標，並且得標後，才決定不買了，即所謂棄標，這時法院要怎麼處理？

依民法第397條規定：「拍賣之買受人如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。」。又依依強制執行法第68條之2規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之。原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行。」

得標人若未於期限內繳納尾款，法院會依強制執行法第113條準用第68-2條進行再拍賣程序，通常再拍賣之最低價額會與前次拍賣一樣，而原拍定人不得應買。若再拍賣程序有人應買得標，法院就會看此次得標與前次得標價金，是否較低而有差額，如有差額，法院連同再拍賣的費用（例如登報費用），並由保證金扣。

如果，保證金不夠扣，法院還可依職權裁定追繳，該裁定是可作為執行名義的，毋庸由債權人或債務人另行起訴取得執行名義。所以，並不是保證金被沒收就沒事了。另外，如果再拍賣時，無人應買，法院則可能會繼續減價拍賣，屆時的差額可能會擴大。

再拍賣的處理

再拍賣過程中，原拍定人不得再次參與拍賣。如果再拍賣的價格低於原拍賣價格和因再拍賣而產生的費用，原拍定人需負責支付差額。此外，如果保證金不足以覆蓋差額，法院可以強制執行來追回應付款項。法院有權確定因棄標所產生的費用和損失，並可對原拍定人發出裁定，該裁定具有法律效力，可用於進一步的執行，得標者所繳保證金將首先用於支付再拍賣所產生的費用及因價格降低產生的差額。餘額（如果有的話）將退還給原得標者。

得標者如果沒有在期限內，向法院繳清後續的得標尾款，那麼法院會先扣住這個棄標民眾先前繳出去的投標保證金，等到這間法拍屋重新開標、並且順利標出去之後，以此保證金扣除兩者得標金減少的價差、重新拍賣的費用，剩下的錢才能退還給棄標的人，不夠的話，棄標人還要賠償。

此觀《辦理強制執行事件應注意事項》第47項：「不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣，拍定人如預納保證金者亦同。」

總的來說，這種程序確保了在法拍屋競標過程中的公平性和透明度，同時也確保了得標者按時支付尾款的義務。對於未能按時支付尾款的得標者，法院有權處理保證金以及後續的再拍賣程序，以確保程序的順利進行並保護其他參與者的權益。