租到瑕疵屋，如何處理？

問題摘要：

房客在租約期間發現屋況瑕疵時的權利和法律依據。房客有權利要求提前解除租約，尤其是當房屋的瑕疵危及人身安全或健康時。此外，如果房東在房客催告後仍不願意修繕房屋，房客也有權利要求提前終止租約，並且房東不能因此而沒收房客的押金或要求其他賠償。在租賃契約中，房東應該清楚明確地約定房客的權利和義務，包括提前終止租約的條件和程序。如合約沒有相關約定，房客仍然可以根據民法的規定行使自己的權利，要求提前解除租約。如房客在租約成立時就知道租賃物存在瑕疵，則房東不負擔保責任。這強調了租客在簽訂租賃合同前應該仔細檢查房屋狀況的重要性。

律師回答：

關於這個問題，簡單回答，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

 

至於，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

 

租賃契約的性質

 

租賃契約是一種持續的債契約，這意味著它是基於承租人和出租人之間的主要給付義務是一種持續狀態。在這種關係中，出租人有義務將租賃物交付給承租人使用，並保持其適用於約定用途的狀態，承租人要持續付租金。

 

出租人瑕疵擔保責任

 

根據民法第347條及第349條，出租人負有權利瑕疵擔保責任。這表示如果租賃物在法律上有權利上的障礙（例如，出租人實際上沒有出租權），出租人必須對此負責。然而，如果承租人在簽訂租約時已知這些瑕疵且仍選擇繼續租賃，則出租人不再負有這項擔保責任（民法第351條）。

 

換言之，出租人如遇到瑕疵房屋如影響其租金價格可以主張瑕疵擔保。承租人如果在租約中發現有權利瑕疵（即第三人主張權利）或物之瑕疵，有權依據債務不履行的規定，要求賠償或採取其他法律行動。這包括要求降低租金、解除契約等措施，而解除契約必須無顯失公平之情形下方得為之。

 

此觀按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依民法第三百四十七條準用第三百四十九條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第三百五十三條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第三百五十一條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979號判決）。

 

提前終止租約的條款

 

在簽訂租約時，如果可能的話，應該明確約定「房客得提前終止租約」的條款，以便在房屋發生重大瑕疵或危及安全、健康的情況下能夠依法提前結束租約。

 

簽約前，最好明白約定「房客得提前終止租約」，入住期間若發現房子有瑕疵，危及人身安全、有損害健康之虞，或是物品壞掉，催告後房東仍不願修繕，都可循法律途徑要求提前解約。

 

瑕疵物必須危及安全與健康、沒失的程度得終止契約

 

如果租賃物（房屋）存在危及承租人或其同居人的安全或健康的瑕疵，即使承租人在訂約時已知悉瑕疵或已放棄終止契約的權利，仍可終止租約。

 

如果合約沒有約定「房客得提前終止租約」，入住後發現屋況有嚴重瑕疵，危及人身安全與健康，例如輻射屋、海砂屋等，可提出證據，依民法第424條，要求房東提前解除租約，房東不得因此沒收房客押金，或要求其他賠償。若

 

民法第435條規定，如果租賃物的一部分毀壞或減失至無法使用，承租人可以要求減少相應的租金或解除契約。

 

租到瑕疵屋，可依依法解約的情形，乃係在房屋如有瑕疵，危及健康或安全，即使房客簽約時早就知道，仍可隨時解約，所以就算承租時不知道房屋有瑕疵，事後也可以隨時終止租約。常有房客以壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等理由與房東解約，如果不能舉證對於身體健康確實有直接影響，很難依法終止租約。

 

修繕義務及房客的權利

 

出租人必須確保交付的物品適合承租人約定的使用目的，並在租賃期間維持該狀態。這是出租人的基本義務，以確保承租人可以順利且安全地使用租賃物。

 

民法第429條規定出租人應負責租賃物的修繕，除非契約另有規定。如果房屋因瑕疵需要修繕，承租人應催告出租人進行必要的修繕。如果出租人未在合理期限內完成修繕，承租人可依民法第430條終止契約或自行修繕後要求費用償還。

 

屋內物品毀損，經催告後，房東仍不修繕，房客可依民法第430條，房東須履行修繕義務規定，要求提前終止契約。或是租屋處部分房屋減失，使得房屋內剩餘部分無法居住、使用，也可依民法第435條，要求提前解約，房東不能沒收押金。

 

承租人應該在遇到上述問題時儘速與出租人溝通並提出書面的催告或修繕請求。如果房東不作為，承租人可考慮依法採取進一步的法律行動。此外，承租人在發現房屋有重大隱瑕時，應保留相關證據，

 

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