現況交屋是什麼一回事嗎？

07 Oct, 2009

問題摘要：

在買賣契約中註明「現況交屋」確實常見，這意味著買方同意以當時的房屋狀況接受交屋，並且通常情況下，賣方不需對於房屋的瑕疵負擔保責任。然而，這並不意味著賣方可以完全免除負瑕疵擔保責任。根據民法第354條的規定，出賣人對於買受人應擔保其物依法規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，且具有其所保證之品質。換句話說，即使契約中註明「現況交屋」，賣方仍然有負擔保證房屋不會有滅失或價值減少的瑕疵，且具有基本的使用功能。如果賣方明知有瑕疵卻故意不告知買方，買方仍然有權要求賣方負責修補瑕疵。另外，如果在簽約時買方知道有瑕疵存在並且願意購買，並在契約中明確註明「按現況交屋」，那麼賣方通常不需承擔瑕疵擔保責任。然而，如果買方在簽約時不知道瑕疵存在，而在交付後才發現，則依然可以要求賣方負責修補瑕疵。

律師回答：

瑕疵擔保責任，按照民法第354條的規定，物之出賣人應擔保其物在危險移轉時無減少其價值或通常效用的瑕疵。這意味著買方在不知情的情況下購買了有瑕疵的房產，可以依法要求賣方負責。但買賣契約註明「合約現況交屋」、「實品屋現況交屋」等文字，而這些文字，往往就成為若交屋後對房屋狀況有爭議時，賣方就不必再負任何瑕疵擔保責任、買方不能求償，真的是這樣嗎？

現況交屋是什麼？

在不動產交易中，使用「現況交屋」這一條款確實經常發生，而這樣的條款對買賣雙方的權利和責任有重要的影響。根據民法的規定，出賣人通常需要對所出售的房產的瑕疵負擔保責任，但「現況交屋」的條款則在某種程度上改變了這一責任。

實務上常見買賣雙方於契約中訂有「現況交屋」之條款，暸解「現況交屋」之前，要先知道不動產交易時的「瑕疵擔保責任」。所謂「瑕疵擔保責任」，即按民法第354條的規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

當合約中明示「現況交屋」或類似條款時，買方基本上是在接受房屋目前的狀況，包括所有明顯或隱藏的缺陷。這意味著買方在簽約時應對房屋的狀況有一定的了解，並接受這些可能的缺陷。

「現況交屋」法律上的限制

有些屋主為了規避這些麻煩事，會在買賣契約書裡註明「現況交屋」當作往後規避瑕疵責任的手段，意思是指：「買賣交易的當下，買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋。」所以，後續雙方不可以再有關房子瑕疵的法律爭議或意見。是否有此約定賣方就可以完全免除負瑕疵擔保責任？

這個答案是，「現況交屋」條款並不是賣方免除一切瑕疵擔保責任的萬能鑰匙。賣方在隱瞞重大瑕疵的情況下仍需負責，而買方則需要在購買前進行充分的檢查和了解，以確保自己的權益不受侵害。

雖然「現況交屋」條款可以減少賣方的瑕疵擔保責任，但這並不意味著賣方可以完全免除所有責任。如果證明賣方隱瞞了房屋的重大缺陷，或者存在故意誤導的情況，賣方仍可能需要承擔法律上的責任。

對買方來說，簽訂含有「現況交屋」條款的合約前，最好進行詳盡的房屋檢查（盡職調查），並在合約中詳細記錄房屋當時的狀況。如果在簽約後發現新的重大瑕疵，並且證明賣方之前知情未告，則仍有可能追究賣方的責任。

意即賣東西的人，應該在商品售出時，確保該貨物並無損壞或其他可能會損壞的情況，且可以達到該商品通常使用的功能或購買時，買方所以購買此項商品所欲達成的目的。

而此一條款是否有效，關鍵點應在於買方在訂約時是否知悉瑕疵存在，如果買方不知有瑕疵存在而是在交付後才發現買到的房屋有漏水或其他瑕疵情形，仍可主張權利，但約定依現況交屋，賣方通常不保證不漏水或無瑕疵，因此買方不能按民法第360條依債務不履行規定要求修補瑕疵，不過賣方如明知有瑕疵故意不告知時，買方依然可以要求賣方負責修補瑕疵。

反之，如果在簽約時買方就知道有瑕疵(如常見的漏水)存在，還願意購買，並且在契約上註明「按現況交屋」，此時依民法第355條第1項規定，賣方即可以不負瑕疵擔保責任，即買方不得請求減價或是要求賣方修繕義務。仲介公司本於其調查之義務應通知出賣人加以補填，或對出賣人加以詢問以明暸其內容，而非任令其空白或以現狀交屋待過，並以其不知瑕疵為藉口。

按民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」此時買到有問題商品的消費者，可以選擇向原先賣東西的人請求減少該商品的金額，即退部分的錢，而保留該房子或者解除對於該商品的買賣契約，買方將房子歸還賣方，賣方將錢全數退還買方，但如果解除契約對於賣方顯有不公平時，則買方僅得請求減少金額。當然，無論是減少價金或者解除契約，前提都是正常使用該商品卻出現問題，而不是人為因素造成該商品的問題出現。

如一般常見，「房屋漏水」並非重大瑕疵，通常認為如行使解約權顯失公平，故依民法第359條但書規定，僅得請求減少價金。因之，交屋前買方務必確實驗屋，簽「現況交屋」後的點交清單，更詳細記錄所有瑕疵位置、數量、細節並拍照存證，確定合約總價買到如照片中的現況。

總之，雖然「現況交屋」的註記可以降低買方在瑕疵問題上的權利，但並不代表賣方完全免除負擔保證房屋狀況的責任。在法律上，賣方仍需依照相關法律規定對房屋的瑕疵負責，除非買方事先知曉並同意瑕疵存在，並在契約中做出相應的約定。在簽訂具有此類條款的合約時，雙方都應考慮法律顧問的意見，以確保合約的公正性和合法性。