房屋租賃契約一方欲提前終止租約，該如何處理？

律師回答：

關於這個問題，首先，租賃契約依其是否訂有期限，可分為「定期租賃」和「不定期租賃」。民法第451條第一項規定︰「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」。基於「契約自由原則」，出租人、承租人之定期租賃，可約定一方有提前終止的權利；如有一此約定，應適用依民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」再依民法第450條第3項：「前項終止租約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」故定期租賃契約，除發生前面所說承租人死亡或特約終止之情形外，非經出租人或承租人雙方協議，否則不得提前終止。

不定期租賃契約終止，房東與承租人於不定期租賃期間要求終止契約時，依照民法第450條規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。也就是說房東若是要終止契約必需經過承租人之同意，而且最少必需一個月 前以存證信函通知承租人；若是承租人不予理會房東通知，依約繳納房租，並且於租賃關係存續中並無違反法律規定與合約之約定，房東就無法強制要求承租人終止 契約。房東必須符合土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，才可以終止契約並要求承租人返還房屋。

原則上，約定租期屆滿前，不得任意終止租約時，當房東或房客其中一方因為個人因素（此指可歸責於己的事由），想要提前終止租約的話，將會構成違約，若有租約中有違約處罰條款時，將可請求違約金，無違約者得可損害賠償。一般而言，房客是有權續住到租約期滿才搬，因為雙方已約定租約期滿前，任一方皆不得任意終止；但是如果連房客也同意提前搬遷的時候，相對的，房客也可要求房東給付相當於一個月或兩個月租金的金額作為損害賠償；若有違約金的約定，就依違約條款所定之金額賠付。除此之外，一切就比照租約到期時的程序，房客遷出租賃處，房東收回房屋同時將押金返還給房客。一般而言，房東無法強留房客續住到租約期滿，但有一點要特別注意！因為雙方租約已約定租期屆滿前，任一方均不得任意終止，所以房東有權要求房客必須給付租金到租期屆滿為止。

若房客想提前終止契約，就要先看當初雙方簽定的契約內容是否有契約終止之規定，如果有的話，就可以依相關約定提出終止租約，但通常需支付解約金。例如：「約定未屆租期如不租將沒收一個月租金額的押金」之類的規定就表示房客需付一個月的租金才能解約。朝房客違約的方向解決，由房客賠付房東相當於一到兩個月的租金損害；或是有違約條款時，房客依約賠付違約金給房東來解決。有時候，房東也會從房客承租時交付的押金（押金通常是相當於兩個月的租金金額）去扣抵，並於結清一切水電、管理費等債務後，押金還有賸餘時，再返還給房客，如果不足扣抵的話，則可要求房客補足。其他如房客片面終止租約的幾種狀況，如租屋處有瑕疵危及安全健康時。房東該修繕房屋，經催告後仍不修繕。租屋處已不堪租賃目的（居住）。因第三人主張對租屋處的權利，導致無法繼續租賃時。若房客死亡，其繼承人可按照民法第450條第3項的方式片面提前終止租約。

在一些較為特殊的個案上，有些房客甚至還會要求房東幫他另 找房子，或是加給一筆搬家費才願意搬。當然，如果房客的要求合理，雙方把條件談好了，白紙黑字寫清楚，並無不可。至於，約定租期屆滿前，得終止租約時一般定期租賃若有「租期屆滿前，可以終止租約」這樣的約定，房東為確保自己隨時可以收回房子的權利，利用訂約時，片面要求房客必須同意的約定。雖然對於房客較無保障，但基於契約自由原則，但房客此時要求房東訂立補償金或違約金條款以茲平衡雙方利益，且房客最好亦有此一條款，以便隨時終止契躴，如租約若僅約定「房東終止租約時，應賠償房客一個月租金」。換句話說，房東只要賠一個月租金就可隨時提前終止租約，請房客搬家，這對於房客而言，較為不利。當然房客希望能住到租期屆滿，最好在簽約時盡量爭取刪除這樣的條文。

因此，不論是房東或房客，想要提前終止租約時，依民法的規定，必須要先期通知對方，如：租金是一個月收一次，那麼依法就至少要在租約終止日前一個月通知對方；如果雙方租約約定的時間比法律規定的更為提前的話，就要依租約所定的時間來通知。例如：租約約定「房客擬提前終止租約時，應於3個月前通知房東」，那麼不論租金是否一個月收一次，房客要提前終止租約時，就必須依租約所定在3個月前先期通知房東，否則就可能構成違約的事由。其他房東得片面終止租約的幾種狀況，如房客非法使用租屋；房客非法轉租當二房東；房客擅自拿取租屋處的房東物品。

通知的方式，實務上通常是以存證信函為之。房東終止契約者，通常由房東可以存證信函向房客表明租約將提前於某年某月某日屆至時終止，請房客依約於租期終止日前清空（或回復原狀）及遷出租賃處，並載明願依約給付違約金；如果租約並未就此約定，通常是由房東給付相當於一個月租金的違約金（或損害賠償）給房客，同時將押金於扣抵水、電或管理費等一切債務後，於房客遷出租賃處時，連同違約金（或損害賠償）返還給房客。至於，由房客提出期前終止租約時，房客可以存證信函向房東表明租約將提前於某年某月某日屆至時終止並遷出租賃處。當然房客也可載明願依約給付違約金；除非沒有約定，否則通常是給付相當於一個月租金的違約金（或損害賠償）給房東。不過大多數的房客會請房東直接由押金中去扣抵，若有賸餘，也會要求房東在遷出租賃處的同時，將賸餘的押金返還。