合法轉租應如何辦理？

律師回答：

依民法第443條第1項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。」民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事人自無主張應依相反習慣之餘地（最高法院20年上字第3253號）。租賃物為房屋，承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有反對之約定而仍行轉租者，出租人自得終止契約（最高法院20年上字第1196號、20年上字第213號、37年上字第6886號）。

但租賃物若屬於「居住使用」之住宅而言，為106年12月27日為《租賃住宅市場發展及管理條例》本條例第3條第1款、第2款規範對象，則關於轉租應先優適用該條例第9條第1項規定，轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部，又轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由，並應於簽訂轉租契約後30日內，以書面通知出租人。此規定排除民法第443條但書規定之適用，並要求以書面為之。因之，在以居住使用之住宅，租約要有書面約定時，想要當「二房東」的房客方可以轉租房屋的一部分，如：分租一個房間予其他房客，但如承租為店面或辦公室一部分給第三人，除了契約有特別規定外，是容許的；全部轉租，除非取得房東的同意，否則房客是不可以全部將房屋轉租出去的。

因之，房子被房客轉租給第三人的房東，在簽訂租約時，要視租賃物性質，如為辦公室、店面顪營業場所，要約定禁止一部轉租，房客才不會當起二房東來！反之，如是住宅之情形，房客知道房東是所謂的二房東時，簽約前，務必要求二房東提出他與大房東所簽的租約，看清楚有沒有「不得轉租或分租」的相關約定，並應取得書面文件，以免將來權益受損。大房東與二房客之間，原則上無任何法律關係；但房東但因二房客應負責的事由，造成大房東的損害時，房客及二房東是要負賠償責任的。因此房東不想有其他未經其同意之人使用房屋，在租約明訂不得轉租時，此時房客轉租行為違約，房東可依租約的約定，請求給付違約金、損害賠償或終止租約。對於二房客，可以主張二房客無權占有，並請求搬遷及不當得利。

值得注意。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源（最高法院43年台上字第868號）。