合法轉租應如何辦理？

07 Jan, 2010

問題摘要：

關於租賃物轉租的相關規定。根據民法第443條第1項的規定，承租人未經出租人同意不得將租賃物轉租於他人，但對於居住使用的住宅，承租人可以將部分租賃物轉租於他人，前提是必須取得出租人的書面同意。此外，《租賃住宅市場發展及管理條例》對於轉租也有具體的規範，要求轉租人必須獲得出租人的書面同意，並且在轉租契約中明確列明相關事項。對於出租人來說，如果承租人未經其同意將租賃物全部轉租給他人，出租人有權終止租約。此外，耕地租賃的相關規定，承租人未經出租人同意不得將耕地轉租給他人，違反規定的轉租契約將被視為無效。

律師回答：

關於這個問題，關於轉租問題，房東和承租人之間的權利與義務有：

轉租的法律規範：

民法第443條規定承租人非經出租人同意，不得將租賃物轉租給他人。對於房屋租賃，除非租約中有明文禁止，承租人可以轉租其一部分給他人。但如果有明確的禁止轉租條款而承租人違反，出租人可以終止租約。

依民法第443條第1項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。」民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事人自無主張應依相反習慣之餘地（最高法院20年上字第3253號）。

租賃物為房屋，承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有反對之約定而仍行轉租者，出租人自得終止契約（最高法院20年上字第1196號、20年上字第213號、37年上字第6886號）。

《租賃住宅市場發展及管理條例》的特殊規定

這部條例更進一步規範了住宅租賃市場，要求轉租必須得到出租人的書面同意。此外，轉租契約應詳細記載與原租約的相關信息，並在簽約後30天內通知出租人。

但租賃物若屬於「居住使用」之住宅而言，為106年12月27日為《租賃住宅市場發展及管理條例》本條例第3條第1款、第2款規範對象，則關於轉租應先優適用該條例第9條第1項規定，轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部，又轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由，並應於簽訂轉租契約後30日內，以書面通知出租人。

此規定排除民法第443條但書規定之適用，並要求以書面為之。因之，在以居住使用之住宅，租約要有書面約定時，想要當「二房東」的房客方可以轉租房屋的一部分，如：分租一個房間予其他房客，但如承租為店面或辦公室一部分給第三人，除了契約有特別規定外，是容許的；全部轉租，除非取得房東的同意，否則房客是不可以全部將房屋轉租出去的。

租約明確規定的重要性

出租人應在租約中明確規定關於轉租的條款，包括是否允許轉租以及相關的條件或限制。這有助於避免未來的法律糾紛和誤解。

轉租的合法性和租約的效力

轉租行為若違反明確的租約條款，不僅可能導致租約被終止，還可能使轉租合同無效。出租人可以依法請求違約賠償或迫使違約承租人搬遷。

對第三方（二房客）的法律影響

如果承租人轉租給第三方，而這一轉租行為違反了租約條款或法律規定，則這一轉租契約可能無效。出租人可能沒有直接的法律關係與二房客，但可以通過法律途徑解決由二房客引起的問題，如要求二房客遷出。

因之，房子被房客轉租給第三人的房東，在簽訂租約時，要視租賃物性質，如為辦公室、店面顪營業場所，要約定禁止一部轉租，房客才不會當起二房東來！反之，如是住宅之情形，房客知道房東是所謂的二房東時，簽約前，務必要求二房東提出他與大房東所簽的租約，看清楚有沒有「不得轉租或分租」的相關約定，並應取得書面文件，以免將來權益受損。大房東與二房客之間，原則上無任何法律關係；但房東但因二房客應負責的事由，造成大房東的損害時，房客及二房東是要負賠償責任的。因此房東不想有其他未經其同意之人使用房屋，在租約明訂不得轉租時，此時房客轉租行為違約，房東可依租約的約定，請求給付違約金、損害賠償或終止租約。對於二房客，可以主張二房客無權占有，並請求搬遷及不當得利。

耕地的特殊規定

根據土地法和耕地三七五減租條例，耕地的租賃具有特殊的規定，承租人不得轉租耕地，任何違反此規定的轉租行為都是無效的。

值得注意。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源（最高法院43年台上字第868號）。

這些規定對於維護租賃市場的正常秩序和保護各方的法律權益非常重要。在處理租賃和轉租問題時，出租人和承租人都應詳細了解相關法律條款，必要時應尋求專業法律意見，確保合法行事並避免不必要的法律風險。