房客離開留下一堆物品，要如何處理？

律師回答：

租約到期，房客賴著不搬，令人頭痛；但租約還沒到期，房客落跑的情形，也同樣令房東困擾！依民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。」（最高法院69年台上字第4001號判例）。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第 801號判例）。

此時租約未到期，房客積欠租金，但押金未扣光時，由於押金主要是作為租賃關係中房客履行租約義務的擔保，擔保租金的給付，便是押金的作用之一。實務上，計算房客是否欠繳租金及欠繳多少租金，會先確認房東有沒有收取押金及押金是不是已經扣抵完畢，而異其法律效果。換句話說，有收受押金的房東，可以先以押金來抵充房客欠繳的租金（通常租約中也會作這樣的約定）；但就算租約沒有約定押金可用以充抵租金，有些房客在繳不出租金時，也都會要求房東從押金中先行扣抵，不過這並不是房客既有的權利，而是無可奈何的房東必須與「現實妥協」的做法而已。因此，事前已經收取了押金的房東，在發生房客欠租的情形時，不妨以存證信函先作催告，要求房客在限期內繳清所欠房租，否則欠租即從押金扣抵（這可是房東的權利）。

 

比較不幸的是，租約未到期，房客積欠租金，且押金已扣光時，是否有要開始催告？若不想要這種房客，房東其實不要急著寄發存證信函，另作催告，因為依民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」換言之，房客積欠的租金依法必須超過兩個月應納租金的金額，房東才有終止租約請求房客搬遷的權利。

 

基本上很少的房東願意將房屋出租給老是遲繳租金又找不到人的房客？然而受限於法律的規定，也祇好忍耐；除非房客這個時候出面清償積欠的租金，其實房東應等到欠租超過兩個月租金的金額時，再來寄發存證信函，這時除了可以要求房客必須限期繳清所欠房租外，還可預告終止租約，請求房客遷出房屋，一起解決豈不省事！

 

再者，若租約曾經公證，則房客所欠租金，不論押金是否扣光，均得以「公證書」為執行名義，房東直接進入強制執行程序。除租約已經到期，因此並不能強制執行請求遷讓房屋，蓋租約未到期，房客對於租賃物仍然有合法使用、收益的權利，為有權占有，房東不宜擅闖進去，以免房客依據客觀事實，惡人先告狀，反告房東「侵入住宅」、「毀損」或「竊盜」等罪名。原則上，只要房客收了存證信函而仍置之不理，而避免無法接信，其實可以約定送達地址，以免房客下落不明而存證信函被退回時，否則依民法第97條：：表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。」要向法院聲請公示送達，相當麻煩！

 

在積欠租金未達兩個月金額時，這個時候，只能向法院聲請發給支付命令或提起訴訟請求房客給付租金。但聲請核發支付命令的督促程序仍然可能因房客不知去向而無法送達，又無送達條款，透過訴訟程序來請求，較為簡便，而積欠租金已達兩個月金額時房客欠繳的租金已達兩個月金額時，透過訴訟程序除了可以請求房客給付租金外，還可以請求房客遷讓房屋。即令房客早已人去樓空，行蹤成謎，萬一開庭通知送達不到房客或無從送達的話，依民事訴訟法第149條規定：「對於當事人之送達，有下列各款情形之一者，受訴法院得依聲請，准為公示送達：一、應為送達之處所不明者。二、於有治外法權人之住居所或事務所為送達而無效者。三、於外國為送達，不能依第一百四十五條之規定辦理，或預知雖依該條規定辦理而無效者。駁回前項聲請之裁定，得為抗告。」法院也會依民事訴訟法有關公示送達的規定辦理。而房東取得法院確定判決後，有了執行名義（連同判決確定證明書），接著就可以向法院民事執行處聲請強制執行，查封房客的財產求償，也終於能收回原本屬於自己的房屋了。

 

另房客不知去向，房東可不可以自行進入租屋處察看？由於房客行蹤不明，也無從聯絡的時候，房東會擔心房子是否遭到破壞或屋內可能藏有非法違禁物品，甚至擔心房客遭遇不測（例如在屋內燒炭自殺），而急於入屋察看，但在進入屋內察看前，最好委請社區管理委員會的主任委員或管理員、當地的里鄰長或管區員警等人陪同進入，以瞭解屋內的現況，並加以錄影或拍照存證。偕同第三人入屋察看，是為了維護房東自己的權益，以防範房客反過頭來以刑法「侵入住居」、「毀損」或「竊盜」等罪名來指控房東，房東一旦遭到房客提告，曾經陪同房東入屋勘查的第三者，就是最好的人證。陪同入屋察看的第三人，也可以是親朋好友，只是萬一房東被房客提告，這些親朋好友在出庭作證的時候，證人證詞的可信度如何，會被列為考量的因素之一。

 

最後，房客不但不知去向，還有雜物留在屋內，房東該怎麼辦？雖依民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」、同法第928條第1項規定：「稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。」、同法第936條規定：「債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。」

 

雖有上開法律規定，但實務上仍屬相當困擾的事，房客行蹤不明，無從聯絡，催告給付租金或終止租約的存證信函也被退回，然而租賃處還留有房客私人物品時，如果這些東西還具有財產上的價值，房東可依民法的規定，行使「留置權」，並依法定程序就留置物出賣所得的價金，來清償欠租或其他房東所受的損害。留置權的行使，是針對有價值的財物來主張，萬一房客留下來的東西都是不值錢的雜物，房東可能還要支出一筆清運費。這時房東也只好將這筆費用和其他欠繳的租金或損害賠償，一同列為求償的項目了。尤其，留置權的行使，一般人並不太熟悉相關的規定，既然房客不知去向，東西也還留在屋裡，在取得執行名義後，直接依強制執行程序，就房客有價值的財物進行查封、拍賣或變賣來受償，比較省事。 

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