房東改建公寓與失火之法律責任為何？
05 Dec, 2017
問題摘要：
房屋所有權人在出租房屋時在未依法進行室內裝修或改建時可能面臨的刑事與民事責任內容為何？如果房屋因為所有權人的違法行為（例如未依建築法或消防法規進行室內裝修或改建）導致火災，所有權人可能會因此承擔刑事上的失火責任，這是由於他們的行為被視為一種過失不純正不作為犯。未經許可進行室內裝修或改建可能會受到重罰。此外，如果因違反建築法導致火災，且影響了房客的逃生或導致消防設備不合格，房東不僅面臨罰款，還可能因未能提供安全的住宅環境而承擔民事責任。出租人有義務提供符合租賃合約約定使用的房屋，並應保持房屋適宜於約定使用。如果房屋存在危及租客安全或健康的瑕疵，即使租客在簽約時已知這些瑕疵，仍有權終止租約。而一部毀損可減少租金，全部毀損可以終止租約。
律師回答：
關於這個問題，房屋所有權人如違法，未依建築法或消防法規改建室內裝修加以出租房屋的話，可能涉犯刑法第173條第2項之失火燒燬現供人使用之住宅罪。房屋所有權人單純將房屋樓出租予房客使用，萬一發生火災，房東是否一定要付刑事責任？
答案未必。房東雖然是房屋的所有人及出租人，房屋電線及長明燈進行維護管理，負有保證人地位，然而依據民法相關規定房屋出租、出借予他人後，即應由承租人及借用人對房屋負善良管理人之注意、保管義務。
換句話說，這情形，房東並沒有因法令規定、危險物或場所持有支配關係、為他人負責等情況，而具有保證人地位，難令其擔負失火責任。不過，如是房屋所有權人如違法，如建築法、消防法規改建室內裝修加以出租房屋的話，房屋失火原因，乃電線設置老舊、不符規定或電器電線走火等情況所致，更重要是房東違法出租房屋之所以構成刑事上失火，主要理由在於「保證人地位」產生，除基於事實上承擔、密切生活關係、危險共同體、法令規定、危險物或場所持有支配關係、為他人負責等事由外，亦可能基於危險前行為而產生。違法裝修改裝室內房屋套房或違建，正是刑法上過失不純正不作為犯，係居於保證人地位之行為人，因怠於履行其防止危險發生之義務，致生構成要件的該當結果。
房東改建公寓未經向新北市政府工務局申請室內裝修許可，擅自改建，已違反建築法第77-2及95-1條，最重可處罰鍰30萬元。又，因頂樓係逃生空間，發生火災導致房客無法至屋頂平台求救，公寓內也無合格消防設備。違反建築法令，即屬於取締規定，不影響租約有效存在，只是出租人有改善及受罰鍰處分之責任。此依建築法第77-2條：建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任，由內政部定之。
又依建築法第95-21條規定：「違反第七十七條之二第一項或第二項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。室內裝修從業者違反第七十七條之二第三項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得勒令其停止業務，必要時並撤銷其登記；其公司組織者，通知該管主管機關撤銷其登記。經依前項規定勒令停止業務，不遵從而繼續執業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金；其為公司組織者，處罰其負責人及行為人。」
根據建築法第77-2條和第95-1條，未經許可進行室內裝修或改建可能會受到重罰。此外，如果因違反建築法導致火災，且影響了房客的逃生或導致消防設備不合格，房東不僅面臨罰款，還可能因未能提供安全的住宅環境而承擔民事賠償責任。
因此受害者，在民事責任，有：
損害賠償權：
可依民法第184條規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」請求損害賠償。」民法第227條：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
民法第423條：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
減少租金及終止契約：
民法第424條：租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
民法第435條：租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
從民法的角度來看，出租人有義務提供符合租賃合約約定使用的房屋（民法第423條），並應保持房屋適宜於約定使用（民法第424條）。如果房屋存在危及租客安全或健康的瑕疵，即使租客在簽約時已知這些瑕疵，仍有權終止租約。或如導致房屋一部毀損可減少租金，否則毀損得終止租約。
總結來說，房屋所有權人在出租房屋前必須確保遵守相關的建築法與消防法規定，避免因違法行為而面臨刑事與民事的責任。此外，保障租客的安全與健康是出租人的責任，不應因為疏忽或違法行為而危及租客。在發生火災等事故時，房屋所有權人是否需承擔刑事責任，將取決於是否存在違法行為以及是否可以證明該行為導致了火災的發生。
-房地-房地租賃-失火-維護責任-
(相關法條=刑法第173條=建築法第77-2條=建築法第95-1條=民法第184條=民法第423條=民法第424條)
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