公寓大廈中那些共用部分不得做專用？

25 Mar, 2018

問題摘要：

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其包括但不限於公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊或樓梯、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等。約定專用部分需遵循相關法規，不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，並且不得有違法令使用限制。公寓大廈管理委員會應負責對住戶使用共用部分的管理，並且有權制止違反規定的行為，並向主管機關申請必要的處置。

律師回答：

關於這個問題，公寓大廈管理條例的條文確實明確規範了公寓大廈共用部分的使用規則。根據這些規定，公寓大廈的共用部分如走廊、樓梯、大廳等，都是供所有住戶共同使用的空間，不能被任何個別住戶私自改變使用性質作為專有部分。這是為了保護所有住戶的共同權益並維持公寓大廈的整體運作和管理。

不能作為約定專用部分之共用部分

公寓大廈管理條例規定了哪些部分應該被視為共用部分，並不能作為約定專用部分。這些規定的主要目的是保護住戶的共同利益和確保公寓大廈的整體結構安全。以下是各項規定的詳細說明：

地面範圍：

公寓大廈的基礎地面，包括建築物外牆中心線或代替柱中心線以內的最大水平投影範圍，是所有住戶共同擁有且使用的，不得指定為某個住戶的專用部分。

通道和通路：

連接多個專有部分的走廊、樓梯以及通往室外的路徑或門廳，都是為所有住戶服務的必需通道，因此不可以劃為任何個別住戶的專用。

結構性部分：

公寓大廈的基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等結構性部分，是支撐整棟建築安全的關鍵結構，必須保持為共用部分以確保所有住戶的安全。

違法規定的專用：

任何違反法令使用限制的約定專用部分均為無效。這意味著即使某些部分被約定為專用，如果這種用途違反了相關法律或規範，該約定將不被承認。

不可或缺的共用部分：

任何被視為對住戶日常生活必不可少的共用部分也不能劃分為約定專用部分。這類部分通常涉及居住的基本功能或安全性。

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 (公寓大廈管理條例第7條)，按公寓大廈管理條例第44條第1項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於變更設計時亦同。」其為下列各款者，並不得為約定專用部分（同條例但書之規定）：

一、公寓大廈本身所占之地面。依公寓大廈管理條例施行細則第5條規定：「…指建築物外牆中心線或代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。」

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄，如公寓大廈之電梯間不得為約定專用部分。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專有部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓下管理條例（以下簡稱條例）第3條第3款至第5款定有明文；次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」為同條例第7條第3款所明定，故來函所提公寓大廈上下二個專有部分所夾樓地板之構造當為共用部分，且不得為約定專用部分（內政部營建署函 100.09.19.營署建管字第1002916708號）。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

約定專有之效力

公寓大廈共用部分的使用規範，強調了共用部分不能私自改作專有部分的重要原則。如將公寓大廈的共用部分，如大廳，轉變為其專有使用，這違反了公寓大廈管理條例的規定，即使已長時間使用而未受到其他住戶的異議，也不等同於其他住戶對此行為的默示同意。

若區分所有權人會議或規約試圖將某些公共部分指定為某位住戶的專有使用，這種安排必須不違反公寓大廈管理條例及相關法令，如都市計畫法和建築法等。任何違反法律的規約都將被視為無效。

在實務上，如果公寓大廈的管理委員會或住戶認為有必要變更某部分的用途，應通過正當的程序，包括但不限於修改規約、區分所有權人會議的決議，並可能需要向相關主管機關申請適當的變更使用執照。

此即臺灣高等法院3年度上易字第623號民事判決所示：「次按，『公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：．．．二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。』『各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償』。公寓大廈管理條例第7條第二款、第9條分別定有明文。系爭建物附圖Ｂ、Ｃ部分所坐落位置，為西武大樓供出入所用之大廳，此為兩造所不爭，依使用之性不得以合意使之變更為專有部分，上訴人大頂美公司在該處設置系爭建物使用收益，其使用該共用部分之方式顯已超過一般社會通念所能接受之範圍。故縱使上訴人所辯Ｂ部分係向訴外人李秀玉買受，亦不得添建建物為使用。Ｃ部分違規使用，亦有未當。揆諸上開說明亦不能以合意使之變更為上訴人之專有部分，而歸其分管使用。況上訴人並不能舉證以證明系爭大樓住戶有合意將附圖Ｂ、Ｃ部分歸其分管使用之事實，上訴人抗辯其已使用多年，住戶均無異議，應係默示同意其分管云云，自無可取。」參照。

公寓大廈的共用部分應供所有住戶共同使用，並不應由個別住戶私自變更其用途。這包括樓梯、大廳、通道等通往室外或連接專有部分的空間。管理公寓大廈的行為必須遵守相關的法令、建築法及區域計劃法等規定。任何違反這些規範的約定或行為都是不允許的。

如法定空地由區分所有權人會議以訂定「規約」的方式而約定專用，「其內容不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定，抵觸者無效」（參見內政部85年5月25日台（85）內營字第8572695號函）公寓大廈建築基地之法定空地，非屬「公寓大廈本身所占之地面」，在不違反公寓大廈管理條例第7條其他各款強制不得約定專用之規定下，約定為專用，但其利用仍不得違反公寓大廈管理條例其他規定、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，倘利用確有困難，應經公寓大廈管理委員會向主管機關申請變更使用執照之手續，以達到變更之目的，不得擅自變更。

當住戶違反規定使用共用部分時，管理委員會有責任及權力制止此類行為，並可以進一步採取法律行動確保遵守規範，包括必要時向法院提起訴訟。如由於違規使用共用部分而導致損害，相關責任人需對此承擔賠償責任。

在公寓大廈管理爭議中通常採取的立場，即強調公寓大廈共用部分應維持其公共性，保障所有住戶的利益，不應被個別住戶侵占或改變用途。此外，這也提示住戶在進行可能影響共用部分的任何改變前，應該先取得明確的同意或遵循正確的法律程序。

因此，任何想要將公寓大廈的共用部分轉變為專有使用的計劃都必須非常謹慎，以確保不違反法律規定且得到大多數住戶的同意。此類變更應該明確、透明且符合所有法律與規範要求，以避免未來的糾紛或法律問題。