重大瑕疵房屋的買賣契約解約就好了嗎？

22 Mar, 2018

問題摘要：

即使買方在民事官司中獲得勝訴，要求賣方退還價金，也可能面臨一些挑戰，例如賣方無法提供足夠的財產以支付勝訴金額。在這種情況下，假扣押可能是一個可行的解決方案，可以提供一定程度的保護和壓力，以促使賣方儘早與買方達成協議。這種情況強調了在房地產交易中謹慎行事的重要性，包括尋求專業法律建議、仔細審閱合同、進行必要的檢測和調查等。避免陷入糾紛，是事先做好充分的準備和審慎考慮的最佳方式。

律師回答：

關於這個問題，即使日後法院囑託鑑定結果，確實氯離子超標、幅射超標，或法院確認是兇宅等重大瑕疵，依照買賣合約約定，買方可以解除契約，這場民事官司，買方就穩贏了嗎？

在涉及重大房屋瑕疵的案件中，如法院確認房屋存在氯離子超標、輻射超標或確認為兇宅等情形，買方理論上可以根據民法規定解除契約並要求返還價金。但是，就如您提到的，這種勝訴並不意味著可以直接獲得損失的全面賠償。

回復原狀的義務與同時履行抗辯

解除契約後，雙方都需要恢復到契約簽訂前的原狀。這意味著買方需要將房產過戶回給賣方，而賣方則需返還買方支付的價金及利息。這種義務是相互且同時的。即使法院判決賣方必須退款，實際操作中，買方也需要同時完成過戶手續，這在實務操作中可能會產生複雜性。

法律上，解除契約後，雙方負有回復原狀義務（參見民法第259條），也就是賣方固然必須返還價金及利息給買方，但買方也必須將重大瑕疵房屋(如「海砂屋」)過戶還給賣方。同時，依照民法第261條準用第264條「同時履行抗辯」之規定，上述買賣雙方在法律上所負的回復原狀義務，彼此是必須同時履行的關係。

換言之，只要賣方援引上述民法規定，在訴訟上主張「同時履行抗辯」，法院即使要判決買方勝訴，認定買方可以向賣方索回價金，法院在判決主文中仍然必須宣告「對待給付判決」或「同時履行判決」。

這樣的判決，既然符合法律規定，也表明買方勝訴可以強制賣方退錢，又有什麼問題呢？依照前述勝訴判決主文，買方要進一步聲請強制執行，處分賣方名下任何財產（如其他不動產或存款），用來清償勝訴的買賣價金債權時，自己必須同時辦理「海砂屋」過戶還回賣方的手續。

執行的實際困難、假扣押的策略及不動產買賣價金信託

如果賣方在勝訴確定後，賣方名下沒有足夠財產可供查封或賠償，即使買方在法律上勝訴，也可能無法實際獲得賠償，這使得勝訴實際上可能成為一個「空勝」。

在起訴前先聲請假扣押，可以防止賣方脫產並確保有足夠的財產可供執行判決。這是一個策略性的步驟，可以提高買方訴訟後能實際獲得賠償的可能性。

因此，如果這時候（買方勝訴確定時），賣方名下已根本無任何其他財產可供查封、變現、清償買方勝訴債權，好不容易打贏官司的買方，當然也不可能笨到將瑕疵屋乖乖登記回去給賣方。看到這裡，大家是否恍然大悟：原來這場民事訴訟，似乎根本是白打。因為，在付出訴訟裁判費、律師費、鑑定費，而官司打了半天的結果，瑕疵屋終究仍會乖乖停留在買方這邊，彷彿一切又回到原點。唯一能安慰買方自己的，就是至少已經取得了確定勝訴判決。

至於，要怎麼解決以上民事官司白打的問題？答案是：假扣押。買方在發動返還價金的訴訟前，必須先聲請假扣押裁定，進而找出賣方名下其他足額財產，而加以查封扣押，這樣後續發動的民事價金返還訴訟，才有進行的實益，甚至可以因為假扣押形成壓力，逼迫賣方儘早和買方協商解約事宜。因此，大大提升買方維護自身權益的可能性。當然，聲請假扣押有其困難，一來買方必須要釋明（提出初步證據去佐證）賣方有脫產之虞，或逃避責任之嫌，二來買方還必須提供約1/3比例的擔保金暫時存在法院提存所（當然日後不論官司勝敗，原則上可以全數取回），才能進一步執行假扣押查封程序。

不動產交易金額龐大，買方擔憂付款後，無法順利取得不動產，賣方則擔心過戶後無法如願拿到錢。為保障雙方權益，透過訂定信託，由銀行（受託人）管理買賣價金，待不動產所有權移轉登記後，銀行再依信託契約，或買賣雙方指示撥付價金予賣方，就是「不動產買賣價金信託」，如果尚未完成交易，此可以通常可以透過存證信函方式停止帳戶繼續付款予出賣人人，此時便可以保障在未付尾款前便已發現的房屋重大瑕疵的情形，而但付款完畢後就沒有用了。

基於以上說明，我們可以知道，錢一旦付出去，事後要追討回來，是何等困難，法律上必須仰賴專業律師協助的高技巧性挑戰。因此，在花大錢買賣不動產簽約之前，最係應於點交前或交付尾款前，付費委任律師好好審閱合約書每一條，且自費做好相關檢測（如氯離子含量）或訪視調查（如凶宅的案例），而不是一昧相信房屋仲介或賣方的天花亂墜。事先儘量避開不動產買賣糾紛，無疑才是最好的作法。

這些情況顯示，即使在法院獲勝，買方也需要考慮如何實際執行判決，以及在訴訟過程中可能遇到的各種法律和實際的障礙。因此，聘請有經驗的律師，事前進行充分的風險評估和財務保障措施的準備，對於保護自身的權益至關重要。如您所言，最佳策略是在交易前進行徹底的檢查和評估，以避免後續的法律纏訟。