重大瑕疵房屋的買賣契約解約就好了嗎?

22 Mar, 2018

律師回答:

即使日後法院囑託鑑定結果,確實氯離子超標、幅射超標,或法院確認是兇宅等重大瑕疵,依照買賣合約約定,買方可以解除契約,這場民事官司,買方就穩贏了嗎?法律上,解除契約後,雙方負有 回復原狀義務(參見民法第259條),也就是賣方固然必須返還價金及利息給買方,但買方也必須將「海砂屋」過戶還給賣方。同時,依照民法第261條準用第264條「同時履行抗辯」之規定,上述買賣雙方在法律上所負的回復原狀義務,彼此是必須同時履行的關係。換言之,只要賣方援引上述民法規定,在訴訟上主張「同時履行抗辯」,法院即使要判決買方勝訴,認定買方可以向賣方索回價金,法院在判決主文中仍然必須宣告「對待給付判決」或「同時履行判決」。這樣的判決,既然符合法律規定,也表明買方勝訴可以強制賣方退錢,又有什麼問題呢?依照前述勝訴判決主文,買方要進一步聲請強制執行,處分賣方名下任何財產(如其他不動產或存款),用來清償勝訴的買賣價金債權時,自己必須同時辦理「海砂屋」過戶還回賣方的手續。因此,如果這時候(買方勝訴確定時),賣方名下已根本無任何其他財產可供查封、變現、清償買方勝訴債權,好不容易打贏官司的買方,當然也不可能笨到將瑕疵屋乖乖登記回去給賣方。看到這裡,大家是否恍然大悟:原來這場民事訴訟,似乎根本是白打。因為,在付出訴訟裁判費、律師費、鑑定費,而官司打了半天的結果,瑕疵屋終究仍會乖乖停留在買方這邊,彷彿一切又回到原點。唯一能安慰買方自己的,就是至少已經取得了確定勝訴判決。

 

至於,要怎麼解決以上民事官司白打的問題?答案是:假扣押。買方在發動返還價金的訴訟前,必須先聲請假扣押裁定,進而找出賣方名下其他足額財產,而加以查封扣押,這樣後續發動的民事價金返還訴訟,才有進行的實益,甚至可以因為假扣押形成壓力,逼迫賣方儘早和買方協商解約事宜。因此,大大提升買方維護自身權益的可能性。當然,聲請假扣押有其困難,一來買方必須要釋明(提出初步證據去佐證)賣方有脫產之虞,或逃避責任之嫌,二來買方還必須提供約1/3比例的擔保金暫時存在法院提存所(當然日後不論官司勝敗,原則上可以全數取回),才能進一步執行假扣押查封程序。

 

基於以上說明,我們可以知道,錢一旦付出去,事後要追討回來,是何等困難,法律上必須仰賴專業律師協助的高技巧性挑戰。因此,在花大錢買賣不動產簽約之前,最係應於點交前或交付尾款前,付費委任律師好好審閱合約書每一條,且自費做好相關檢測(如氯離子含量)或訪視調查(如凶宅的案例),而不是一昧相信房屋仲介或賣方的天花亂墜。事先儘量避開不動產買賣糾紛,無疑才是最好的作法。


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