虛偽不實土地登記有何刑事責任？

17 Mar, 2018

問題摘要：

關於房屋過戶登記中登記原因的重要性和公信性。旨在保護土地登記的正確性和公信力，防止因不實登記原因而對土地管理和政府稅收造成損害。特別是對於使公務員登載不實事項的行為，根據相關法律規定，可能會被追究刑責。事實上，土地登記申請書上所填寫的資訊應當真實，不應該有任何不實的情況。如果在土地登記申請書上填寫了不實的事項，特別是涉及到移轉原因或其他重要事項，而這些不實的資訊被地政機關登載，就可能構成使公務員登載不實罪。然而，關於土地共有人欲將其持分出售給第三人的情況，如果在土地登記申請書上填寫了不實的事項，例如聲明優先承買權人已放棄優先承買權，但實際上並未經其他共有人同意，這可能會構成民事上的損害賠償責任，但不一定涉及使公務員登載不實的刑事責任。

律師回答：

關於這個問題，很多人為了省錢在房屋過戶登記時都寫贈與..殊不知這個登記原因亂寫是有刑責的.....土地登記事項中，移轉原因為其中重要事項之一，具有公信性，各種不同移轉登記原因，所憑課稅標準，各有不同，如買賣與贈與或遺產繼承等課稅標準不同，行為人明知該項買賣為移轉登記原因係不實之事項，竟以之申請移轉登記，自足損害於地籍之管理，即土地登記之公信性，及政府課稅之正確性，應依刑法第214條使公務員登載不實罪論處（最高法院97年度台上字第734判決參照）。

在土地登記過程中虛假登記原因的法律風險。土地登記的移轉原因是非常重要的，因為它直接影響到政府的稅收和土地管理的公信力。以下是關於這個問題的詳細解釋：

登記原因的公信性

土地登記中的移轉原因具有公信性，這意味著它應該是真實且準確的。

不同的登記原因（如買賣、贈與、遺產繼承等）會影響不同的稅捐計算標準。

此外，土地登記之原因乃土地登記之要件之一，不同原因對於審查之程序、稅捐之核課等均有差異，既非本於買賣之關係，竟通謀為虛偽之意思表示，矇使地政機關將以買賣為由登載於土地登記簿上，自足以生損害於地政機關土地登記之正確性及公信力，所為自應構成刑法第214條之罪（司法院78年11月24日廳刑一字第1692號函研究意見參照）

虛假登記的刑責

刑法第214條的適用主要涉及的是故意行為，即行為人必須有意圖使公務員登載不實的資訊。如果申請人知道優先承買權未被放棄卻故意聲明已放棄，這可能符合故意的標準。這種情形更多涉及民事責任，如損害賠償問題。即使賣方提供了不實資訊，這種行為可能不會直接構成刑事犯罪，除非有證據顯示明確的故意欺騙行為。

如果明知買賣為移轉原因卻虛假登記為贈與，這可能會構成使公務員登載不實罪，依刑法第214條處理。這類行為損害了土地登記的公信力及政府課稅的正確性，應依刑法第214條處理。

土地登記的形式審查-地政機關的審核責任

土地登記通常只涉及形式審查，意即地政機關不對交易的實質內容（如優先承買權是否真的放棄）進行深入調查。因此，如果地政機關依申請人所提供的資料進行登記，即便資訊不實，也可能不足以構成使公務員登載不實罪。

地政機關在辦理土地所有權移轉登記時，主要審核形式上要件是否具備，對於實質上是否真實並無審認責任。因此，如果沒有真實取得土地持分之意，卻假借買賣之名進行登記，將構成刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪。

地政機關辦理土地所有權移轉登記時，只須審核形式上要件是否具備即可，對於土地所有權移轉之實質上是否真正，並無審認責任。沒有真實取得土地持分之真意，竟假借買賣之名，委由不知情之代書前往地政機關辦理所有權移轉登記，導致承辦公務員於形式審查後，將此等不實事項登載在職務上所掌之公文書上，足生損害於地政機關對於不動產登記管理之正確性，已構成刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪。

共有人出售持分的特例

當土地共有人欲將其持分出售給第三人時，應先通知其他共有人，這是法律要求的程序。如果在登記申請書上備註其他共有人已放棄優先承買權，但事實上並未經其他共有人同意，這屬於不實事項。然而，這種情況在民事上應負損害賠償責任，而不一定構成刑法第214條使公務員登載不實之偽造文書罪。

土地共有人欲將其持分出售第三人，應先通知其他共有人，卻未通知，並於土地登記申請書上備註欄填具「優先承買人已放棄優先承買權屬實，如有不實，出賣人願負法律責任」等不實事項並蓋印，向地政事務所為不動產移轉登記申請而行使之，是否構成刑法第214條使公務員登載不實罪嫌？按土地登記申請書內之上開字句僅係土地共有人所制作申請書上之註記，表明優先承買權人已放棄優先承買權之情事，否則願意負法律責任，地政機關本無需加以審核亦無需援引登載於職務上所掌之公文書，是以縱被告確實事先並未詢問其他土地共有人是否願意承先購買，且表示共有人已放棄優先購買權之情確為不實事項，然此僅屬民事上應否負損害賠償責任問題，要與使公務員登載不實之刑責無涉，自不構成使公務員登載不實之偽造文書罪責〔民國98年03月11日臺灣高等法院臺南分院檢察署座談會法律問題提案〕。

在土地登記中提供虛假原因可能會帶來嚴重的法律後果，包括刑事責任。因此，當事人應該誠實填報登記原因，並遵循法律程序，以避免不必要的法律風險。如果有不確定或複雜的情況，建議徵詢專業法律顧問的意見。