損鄰事件應如何處理？

18 Dec, 2017

問題摘要：

在建築工程施工過程中可能發生的損害鄰房事件，通常需要進行鑑定以確定責任和賠償金額。《臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》明確規定了建築工程起造人或承造人在施工前應進行鄰房現況勘查，並在申報放樣勘驗前向鑑定機構申請鄰房現況鑑定，以取得現況鑑定報告。這對於日後處理施工中可能產生的損害鄰房爭議至關重要。對於受損戶而言，不需要等到損害額確定後才提出訴訟。根據民法第197條的規定，只要知悉自己受到了損害，就可以提出訴訟，並不需要對損害額有確切的認識。因此，受損戶不應該等到損害額確定後才提出訴訟，以免因時效而敗訴。在民事訴訟中，主要是確定損害賠償責任。根據最高法院的判例，如果施工行為違反了相關法律規定，導致鄰接建築物受損，施工人應該對受損戶承擔賠償責任。這種責任不僅限於施工人本身，還可能涉及到委托施工的政府機關或公司等。

律師回答：

關於這個問題，對於施工導致鄰房損害的情況，法律上的處理確實包括了對公共安全的考量，並且行政機關常會介入協調和解決問題。

營建工程通常就在既有鄰房施工而導致損害之可能，因此，工程施工而發生損害鄰房事件，並不少見，工程糾紛形成原因日愈複雜，事故肇因責任、損害賠償數額、修復方式等，均有賴完善之鑑定。損鄰事件發生後，最後解決爭議的管道不外乎當事人私下和解、交由司法判決，相較於一般案件，損鄰事件有一個比較特別的地方，就是損鄰事件會涉及所謂的「公共安全」，行政機關通常也較易於介入，如臺北市就此訂立《臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》。

損鄰事件之鑑定

鑑定階段的重要性顯而易見，它涉及在施工開始前對鄰房現況進行評估，以確保有明確的基準來判斷施工是否對鄰房造成了影響。這個鑑定報告成為日後處理爭議的關鍵證據。

其中，最重要就是損鄰事件之鑑定，該規則第3條規定：領有建築執照之工程，其起造人或承造人得於申報放樣勘驗前，會同監造人勘查基地鄰房現況後，向符合第12條規定之鑑定機構，申請鄰房現況鑑定，並取得現況鑑定報告。領有拆除執照或建築執照併案辦理拆除建築物者，得於申報開工前取得現況鑑定報告，以作為日後施工中損害鄰房爭議處理之依據（同規則第12至17條），相關糾紛協調及審議（該規則第4條至第11條）。

預防措施與損害賠償責任

損害賠償的提出時機也是一個重要問題。依據民法第197條的解釋，當事人應當在知悉有損害發生時即可提出賠償請求，而不需要等待確定具體損害額。這是因為損害額的計算可能需要時間，而法律允許提前提出請求，以避免因時效問題而失去訴訟權利。

值得注意的是，有以為「還沒有計算出來應該要賠多少錢，沒有提出損害賠償的訴訟」，要等到計算出來損害到底有多少才提出民事訴訟，這種看法並不正確，依民法第197條所謂知有損害，即知悉受有何項損害而言，至對損害額則無認識之必要，故以後損害額變更而於請求權消滅時效之進行並無影響。」（最高法院49年台上2652號），所以，受損戶要等到計算損害金額後才提出訴訟，有可能「罹於時效」而敗訴。

在實際操作中，建築法規定的安全措施和防護義務，例如在開挖作業中應采取的安全措施，對於預防和最小化施工對鄰房的影響至關重要。這包括於申請建築執照時提交的防護措施設計圖和說明，以及在施工過程中的持續檢查和維護。

施工負責方在整個施工過程中持續負有的義務，即便是已經取得了建築執照。這些措施旨在確保鄰房的安全和穩定，違反這些義務將導致對損害負責。

在進行建築工程時，相關責任方—無論是土地所有者、承包商，還是專業監造單位—都必須遵循特定的法律和標準，以防止對鄰近地產造成任何損害。台灣民法第794條明確規定土地所有者在開掘土地或進行建築時必須確保這些活動不會對鄰地造成危險或損害。此外，根據民法第184條第二項，如果違反了這些保護他人的規定，且造成損害，則需負起賠償責任，除非能證明行為本身沒有過失。

涉及挖掘作業的情況下，承建商和工程負責人必須負起連續的監督和防護責任。即便在取得必要的建築執照後，仍須持續確保施工活動不會對鄰近建築造成危害。這包括：

必要的安全措施：

如擋土設備、排水方法等，確保鄰地的穩定性（建築技術規則第154條）。施工過程中的監控與補強：即便取得建築執照，仍需持續監控和補強，以防止對鄰房的損害。

挖土工程的防護措施：

當挖掘深度超過一定程度（如1.5公尺以上），必須設置適當的擋土設施，並符合建築技術規則的要求。

持續監控和即時補強：

整個施工過程中，承建商需隨時檢查擋土設施，觀察周圍地盤的變化，並根據需要進行補強，以維持穩定狀態並防止土地沉陷或側移。

防止鄰房損害的設計考量：

在設計階段，應詳細調查鄰近建築物的基礎和地下設施，以此資訊為設計防護措施提供依據。

在民法請求主要是損害賠償責任確定，即依最高法院99年度台上字第1258號判決所示：按民法第七百九十四條關於土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害之規定，係屬同法第一百八十四條第二項所定之保護他人法律，違反該保護他人之法律致生損害於他人者，除依該條項但書之規定，能證明其行為無過失，可不負賠償責任外，即應對鄰地工作物所有人所受之損害，負賠償之責。本件被上訴人台北縣政府在其所徵收（所有）之系爭土地上辦理系爭工程，而將之交予被上訴人泰○公司承攬施作。泰○公司未依系爭工程「施工規範」第○二二九一章（工程施工前鄰近建築物現況調查）、第○二二六○章（開挖支撐及保護）之規定，於施工前，為實地現況之調查，施工後，亦疏未隨時注意鄰房地基之穩定等，致上訴人所有系爭建物發生損害，為有過失，應賠償上訴人所受之損害，為原審所認定之事實，則上訴人據以主張：台北縣政府為系爭土地之所有人，於其上興辦系爭工程，致伊所有系爭建物受損，違反民法第七百九十四條及建築法第六十九條前段等規定，依民法第一百八十四條第二項、第一百八十五條第一項前段規定，應負擔損害賠償責任等語…，即屬重要之攻擊防禦方法。原審恝置不論，徒以：台北縣政府興辦系爭工程，已委由專業之中○公司負責設計、監造等，可認其於為定作或指示時，已盡相當之注意義務而無過失，上訴人依民法第一百八十九條前段規定，請求台北縣政府（與泰○公司）負連帶賠償責任，不應准許等詞。遽為上訴人不利之判決，即有判決不備理由之違誤。」

臺灣高等法院民事判決88年度上更(一)字第467號指出「…按建築法第六十九條規定，建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施；依建築法第九十七條授權內政部制定之建築技術規則（建築設計施工編）第一五四條第五、六款規定，凡進行挖土工程時，應採取必要安全措施，如靠近鄰房挖土，深度超過其基礎時，應依本規則構造編中有關規定辦理。挖土深度在一．五公尺以上者，應有適當之擋土設備，並符合本規則建築構造編有關規定設置。施工中應隨時檢查擋土設備，觀察周圍地盤之變化及時予以補強，並採取適當之排水方法，以保持穩定狀態。拔取板樁時，應採取適當之措施以防止周圍地盤之沉陷。同技術規則（建築構造編）第六十二條規定，基礎設計時，須先查明其鄰近建築物之基礎或地下建築物及設施之位置及構造情形，以為設計防護設施之依據。前項開挖防護設施，應依建築設計施工編有關挖土安全措施之規定，妥為設計施工，防止鄰地之沈落、側移、崩塌及鄰房之損壞。是新建房屋時縱已依建築法第六十九條之規定，將防護措施之設計圖及說明書，在申請建造執照時送審，並經審核通過，取得建築執照，然其後施工中仍負有應隨時檢查，觀察周圍地盤之變化及時予以補強，並採取適當之排水方法，以保持穩定狀態，並防止周圍地盤沉陷之義務，並非一經取得建築執照，即可不再為必要之防護措施。…」

確定了即使所有相關設計圖和防護措施已經在申請建造執照時經過審核並通過，工程團隊在施工過程中仍需負責任地執行和維持這些措施。這意味著，單靠獲得建築執照並不能免除對鄰房潛在損害的責任，必須實際落實和遵守所有安全和防護規範，確保不會因為施工活動而影響到鄰近建築的結構安全。

在建築法律和行政規範下，施工單位的持續責任和義務，以及保護公眾安全和私人財產的重要性。透過遵循這些規定，可以減少法律糾紛並提高建築施工的整體安全性。施工中可能發生的損害鄰房事件需要嚴格依照相關規定進行鑑定和處理，確定責任和賠償金額。對於受損戶來說，不應該等待損害額確定後才提出訴訟，而是應及早行動，維護自己的權益。

綜合來看，施工引起的鄰房損害事件需要從多方面進行處理，包括合法的預防措施、即時的損害賠償請求，以及在出現問題時行政和法律途徑的介入。这种综合性的处理方式有助于确保公共安全，合理解决施工引起的纠纷。