租約約定承租人遷出時，如遺留物品不搬時，視為放棄， 有效嗎？
問題摘要：
租約中的「承租人遷出時，如遺留家具或機器設備不搬時，視為放棄，任由出租人處理」的約定，其真意應視具體情況而定。約定中的「視為放棄」是否成立，取決於承租人在遷出時是否對留在房屋內的物品做出了明確的放棄表示。如果承租人對留下的物品提出了明確的權利主張，那麼即使有約定，也不一定能視為放棄。因此，在實際情況中，是否可以依約定主張承租人放棄未帶走的物品，還需要進一步具體情況加以判斷。
律師回答：
關於這個問題，依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
「視為放棄」有效嗎？
先說明租約有部分約，如承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。 租賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。如房客遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應由房東處理。或如房客遷出時或租賃期限屆滿後，如遺留家具、雜物不搬出時，視作放棄，同意由房東自行處理，房客不得異議。若因此所生之費用，由房客支付並依前款處理。簡單來說，遺留物之處理所需費用，由押租金先行扣抵，如有不足，出租人得向承租人請求給付不足之費用。
房屋租約約定承租人遷出時，如遺留家具或機器設備不搬時，視為放棄，任由出租人處理。是不是就代表房東可以隨便處理房客沒帶走的物品呢？其實有爭議時，但日後房東是否以租約上簽立房客未帶走物品視同放棄，來主張房客放棄未帶走的物品。
依最高法院民事99年度台上字第647號裁判：「查系爭租約第八條第二項雖有「乙方（即上訴人）遷出時，如遺留傢俱、機器設備等不搬者，視為放棄，應由甲方（即帝陽公司）處理」之約定，然其真意如何？所謂「視為放棄」，是否應以承租人遷出租賃房屋時，就其仍遺留於屋內之物品權利未做任何表示，無從判別其已否拋棄，始有「視為」放棄之法效，方符一般論理及經驗法則？倘承租人就其遺留承租房屋內之物品已明示為權利主張，是否仍有「視為放棄」之餘地？尚非無疑，自有進一步探求之必要。
租約條款的清晰性：
租約中應詳細說明何種情形下物品將被視為放棄，包括對「放棄」的定義進行明確界定。這有助於避免對條款的誤解或濫用。
房客的明示意願：
如果房客對於遺留物品有明確的意願表示，比如書面通知出租人希望保留或在一定期限後取回，則不應視為放棄。出租人需要提供合理的機會讓房客處理這些物品。
合理通知與處理時間：
出租人應在處理遺留物品前給予房客合理的通知和足夠的時間來處理或取回自己的物品。這不僅是尊重房客的權利，也是防止不必要的法律風險。
費用的合理性：
關於從押金中扣除處理遺留物品的費用，出租人應確保費用的合理性並提供相應的收據或證明。這有助於透明化和防止因高估費用而產生的爭議。
租賃住宅已有特別規定
值得注意的是，租賃住宅已有特別規定，即「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」(租賃住宅市場發展及管理條例第12條)
租賃住宅終止時的屋況點交和遺留物品問題提供了明確的指引。這不僅有助於確保租賃過程的透明度，也保障了房東和房客的權益，使雙方在租約結束時有清晰的操作流程。
這項規定的關鍵點包括：
屋況及附屬設備的點交：
租賃終止時，房東和房客應共同完成屋況及附屬設備的點交。這有助於確認房屋的狀態和任何需要修復的問題，並確保雙方對屋況有共同的認識。
一方未會同點交的處理：
如果一方未出席點交，另一方可定相當期限進行催告。若催告期滿後對方仍不會同，則視為點交已完成。這條規定避免了因一方拖延而導致點交無法完成的情況。
遺留物的處理：
如果點交後仍有物品遺留，除非雙方有其他約定，房東可以定期限催告房客取回。若房客在期限內未取回物品，則視為房客拋棄所有權。這一條規定清晰界定了遺留物品的處理權責，並允許房東在房客未取回物品時，將處理遺留物品的費用從押金中扣除。
費用不足時的處理：
如果從押金中扣除的費用不足以覆蓋遺留物品的處理費用，房東有權要求房客支付剩餘費用。
以上條款有助於確保租賃結束時的過程公平且有效，減少了因屋況和遺留物品處理引發的爭議。房東和房客應該充分了解這些規定，並在租約中清楚約定各自的權利和義務，以便在租賃終止時能夠順利且合法地處理所有相關事宜。
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