押租金在房客造成房屋損壞應如何主張扣減？

律師回答：

房客在入住前繳給房東的「押租金」等同約定之「擔保金」，給付目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上，租賃期滿後房東若房客沒有積欠租金或損壞房屋所生損害賠償，就應將押金全額退還給房客；在租約期滿或終止時，若房客仍有租賃債務未能清償，則房東可以先從手中的押金抵償，若有不足，再另外依法訴追；若有剩餘押租金，則有返還予房客之義務。我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之，另土地法第98條、第99條所稱之「擔保金」及耕地三七五減租條例第14條、第23條所稱之「押租」，在概念上均與前述押標金所指相同。

但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償，房東可優先拿押金扣抵；若扣抵後仍有剩餘，房東應在房客退租點交後就立刻返還押金。但租屋到期時，會有許多費用是無法立即結清，如：水電費、瓦斯費、電話費、甚至租賃期間所造成的損壞賠償，有時一時無法查明，此時應如何處理，有些房東要求保留部份的押金來做扣抵是合理的。因此可於租約特定明定。以免發生爭執，亦應將此所謂「租賃債務」明定於契約之中，如包括，積欠之租金、水電費、約定之違約金、毀損房屋之賠償或其他依租約應由房客負擔之費用等費用。

在實務上，房東與房客在押金返還上的爭議，除了由於費用未清償外，多與房東及房客對退租房屋之「回復原狀」義務認知不同有關。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法第429 條前段定有明文。又依房屋租賃實務，固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時，負有回復租賃物原狀之義務。惟房屋因使用情況、時間經過等因素，本有折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復租賃物原有之狀態，未免強人所難，此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原狀所需費用，故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人有特別約定外，「回復原狀」是容許正常使用下的「自然損耗」（如牆漆斑駁、物品折舊等），不可能如同交付租賃物相同狀態。

但實務上。房東在退租點交時以房屋污損，如掉漆、牆面凹陷、角落不乾淨等為由扣住押金；而房客認為這是自然而然發生，雙方糾紛因此而起，這時候就是契約是否特別約定，倘若除入住時房屋已有明確點交，並雙方應詳列出點交清單，以便退租時逐一檢查，而房東若於租約中堅持每一項都要求與出租時相同之狀態，此時房客既清楚了解房東對房屋改變的容許程度，若決定仍願意承租，在房屋改變狀態，如鑿洞、釘孔、改變結構，須徵得房東同意，約定好無須回復原狀，以免日後產生租押金扣款問問題。若無清楚點交，則房東應容忍必須房屋必然折舊或耗損。