兇宅是什麼？與兇宅相關法律爭議有那些？

18 Jan, 2019

問題摘要：

民眾對於房屋是否曾發生不幸事件有著深厚的迷信觀念，這對於房屋的居住品質和交易價格都會產生影響。如果一間房屋曾經發生自殺事件，通常會被視為「凶宅」，導致其交換價值下降。這可能是因為人們認為自殺事件會給房屋帶來負面的能量或者情緒，從而影響居住品質。在民法上，是否能依據民法第184條第1項前段或後段求償則需視具體情況而定。自殺事件會使房屋被視為具有瑕疵，這是因為一般人對於曾發生不幸事件的房屋有負面的觀感，從而影響其價值和交易可能性。在法律上，出賣人應對買受人負責，無論是否有過失。買受人如果發現賣方或仲介隱瞞了房屋的凶宅情況，則可以提出異議，要求賠償。在租賃方面，如果租賃物發生自殺事件，承租人應負損害賠償責任。此外，租賃契約當事人對於是否得在租賃物內自殺、以及因此而生之損害有相應的期待和分配。在房屋交易市場上，如果一間房屋曾發生自殺事件，則其交換價值可能會下降，這將由買受人承擔損害。因此，不動產經紀業者在代理房屋交易時應盡到注意和調查義務，確保買受人了解房屋的完整情況。總的來說，自殺事件會影響房屋的交易價格和居住品質，因此在房屋交易或租賃過程中，買受人和承租人應該注意房屋的歷史記錄，並確保所有相關信息都得到了充分揭露。

律師回答：

關於這個問題，關於凶宅的重要法律問題涉及民法中的瑕疵擔保責任、買賣契約的內容和責任以及不動產經紀的法律義務。在台灣法律框架下，凶宅通常會對房屋的市場價值產生重大影響，因此在房屋交易中透明度極為重要。

兇宅在法律上意義

我國民俗上向來迷信鬼神傳說，一般人認為房屋內若曾發生不幸事件而產生死亡結果時，將會影響房屋之居住品質以及房屋之交易價格，不僅一般人不願入住，也難以脫手轉賣。若出賣人隱瞞或未告知該事實，則易生糾紛。

原因就是社會觀念，我們「相信」房屋是否因曾有人在此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，此種「相信」不僅是個人主觀及心理層面的想法，也會因人、因時或宗教信仰不同而有異，並可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理。究竟在隔多久，或經過什麼宗教儀式可以除去，實務上仍屬無固定答案！

自殺、租賃與兇宅：

為什麼發生自殺或兇殺事件於內之住宅，交換價值下降？實務上可由出租人自殺案件，來認知兇宅本質，即所有人受有損害，能否依據民法第184條第1項前段或後段求償。這個問題關係到交換價值下降的原因為何？住宅具有如何性質？畢竟自殺是侵害生命行為，如無導致物體受損，形式上純屬私人的事情。

自殺究竟與所有權之構成有如何之關係？在他人住宅內自殺，是否改變住宅之性質，進而影響所有權是否受侵害之判斷？在他人住宅內自殺所能獲得之利益，與住宅所有人保有住宅完整所有權相較，是否顯然有獲得保護之必要？

自殺如係有意識有目的終結自己性命之行為。自殺之人有計畫地終結自己生命，能否謂其辨別意義之能力有所欠缺？未認識到自殺之場所為他人之住宅？自殺之人之注意程度是否不分案例一律有降低注意程度之必要？

其次，如果自殺之人是承租人或承租人以外之第三人，住宅所有人是否可以依據民法第432條第2項、第433條向承租人主張求償？租賃契約當事人對於是否得在租賃物內自殺、以及因此而生之損害，會有如何的期待及分配？

再者，曾經發生自殺事件於內之住宅，經由交易市場由第三人取得時，交換價值下降之損害轉而由繼受人承擔。出賣人所提供的住宅品質是否符合交易市場的期待？不動產經紀業者應如何盡其注意及調查義務？

在他人住宅內自殺，侵害住宅令人安心的性質，構成所有權之侵害，在他人住宅內自殺可以獲得的利益沒有顯然大於房屋所有人所受的損害。

自殺係有計畫的終結自己生命的行為，如果自殺之人可以計畫、完成自殺行為，難謂其識別能力有所問題，也難謂其未認識到在他人住宅內自殺此一狀態，是依民法第184條第1項，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

在住宅租賃中，一般出租人與承租人應該都會期待不要在租賃物內自殺、不要造成非必要的損害，如果承租人允許第三人使用租賃物，第三人也有保管、維護租賃物的義務，且承租人較能了解第三人之身心狀態及注意能力。承租人或第三人在租賃住宅內自殺，承租人應負損害賠償責任。

屋主的告知義務與瑕疵擔保責任、不動產經紀的調查與告知義務：

以發生位置又分「直接凶宅」跟「間接凶宅」。所謂「直接凶宅」指非自然身故發生在屋內，而所謂「間接凶宅」指非本戶房屋發生非自然身故，例如在頂樓或樓梯間，是否均有屋主、仲介均有告知義務？

由於「兇宅」長期缺乏無統一法律上見解，導致買賣雙方、仲介業者間時有糾紛，上開問題長期困擾買賣雙方及仲介業者，因此，內政部祇好針對此一問題，在97年7月24日發布《內授中辦地字第0970048190號函釋》，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」

因此，自104年10月1日起，「不動產說明書應記載及不得記載事項」之修正開始施行，此後不動產說明書應增列建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，使消費者於購買房屋時，可明確瞭解該不動產是否為所謂的凶宅。

此觀「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。惟是否認定為凶宅在實務上仍由法院依具體個案認定。惟該等揭露內容可能僅限於前手持有產權期間所發生之情形，至於在此之前所發生情事或其他可能造成房價減損之事實則不一定會揭露，消費者在購買前還是要多打聽以確保自身權益。

換言之，兇宅是因為約定或法律上規定，才成為瑕疵，本身於所有權亦非損害，祇是有因為特殊原因才成為損害。

民法瑕疵擔保責任

賣方有義務保證其出售的物品沒有法律或事實上的瑕疵。在凶宅的情況下，若因死亡事件影響房屋的居住適宜性或價值，而賣方未告知買方，此可視為一瑕疵。買方可依此要求賠償或解除契約。

所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。

一般所稱的「凶宅」，依照一般不動產買賣交易慣例，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」的房屋，而自然死亡不包括在內，而此種狀態會影響到房屋的價值。就「兇宅」的法律問題，對於我國法學上來說，其實是一件饒富趣味的事（當然這不是對事主說），究其因在即使發生上開事件，房屋物理上既不生任何影響，卻會認為房屋發生瑕疵，甚至這種「瑕疵」嚴重到如買到海砂屋一般。

而以法院實務見解認為，所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響（最高法院103年台上字第960號民事判決）。

契約內容與透明度

房屋買賣契約中應明確標示任何可能影響決策的重要資訊，包括是否為凶宅。不動產經紀人及賣方未如實告知的行為，可能違反民法關於誠信原則的規定，並可能構成詐欺。

出賣人有無過失，則在所不問。若是買進的標的物是兇宅，即使合約內沒有載明主動告知，賣方及仲介仍有主動告知的義務，因此，可依民法第359條、第365條，買方可在合約簽定內6個月或是交屋5年內提出異議。若是合約內有載明必須告知標的物是否為兇宅，賣方及仲介卻沒有主動告知，買方在15年內可以提出債務不履行，要求賠償，另外在故意並賺取不法利差的狀況下，還可能構成詐欺。

不動產經紀的責任

經紀人有義務進行充分的調查並向客戶揭露所有重要事實，包括任何影響房產價值的負面事件。若經紀人未能履行這些義務，可能會對其產生法律責任。

在仲介責任上，法學方法上可透過契約解釋、目的解釋或類推適用。買賣的房屋曾經發生非自然身故，是否具有瑕疵，應先視當事人有無特別約定。如果沒有，可以參考不動產現況說明書的內容。如無特別約定，不動產經紀業或其受僱人應就不動產現況說明書之內容，透過可能的搜尋工具及實地探訪，為合理確實之調查。

一般來說不論是不是凶宅，其重點為仲介或屋主有如實告知與否，如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買，就不會有後續的糾紛發生，下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅，但依社會觀念來說多數人仍有禁忌，價錢難免就會被壓低。

事實上，房屋之出賣人或出租人欲委託不動產經紀業者出售或出租房屋時，不動產經紀業者就該房屋標的現況負有調查義務，完成調查後製作一份不動產說明書，經房屋出賣人、出租人及經紀人簽章後，由房屋經紀業者向買受人、承租人解說，於簽訂租賃或買賣契約時，將不動產現況告知並將不動產說明書交付給買受人、承租人，買受人、承租人閱後亦須在不動產說明書上簽章，這份不動產說明書就會被視為租賃或買賣房屋契約的一部分。

除了上述經紀業者所製作的不動產說明書，另有一份房屋現況說明書，房屋現況說明書是由不動產的出賣人、出租人自行填寫的，出賣人、出租人可能為了不動產的價值而隱瞞房屋為凶宅之事實或虛偽填寫；因此買受人、承租人不可全然只看房屋現況說明書，仍須同時參酌房屋現況說明書與不動產說明書的紀載，除於買屋、租屋時現況說明書中可附加「買到凶屋、鬼屋或海砂屋時，得解約退款」，才能保障自身權益，買到凶屋或鬼屋大多是消費者完成購屋進行裝潢時，才從鄰居口中得知，通常會透過調解，讓賣方扣除過戶等手續費用解約退款。

「凶宅調查」是定型化契約一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，凶宅也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」中，如果賣方表明「過去沒有發生過自殺或任何凶殺案」，簽立買賣合約，如果查詢發現與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。

但是有可能不動產經紀業者已經窮盡調查之能事，而仍無法查出房屋屬於凶宅之情形，並且出賣人(出租人)對於房屋現況說明書也有所隱瞞；或是民眾心目中的凶宅定義是前面所說較為廣泛的，包含意外死亡、自然死亡或風水不好、磁場混亂等等的情狀在內，而與內政部之定義不同。無論如何，在委託房仲尋找房屋時，本身最好在事前先行調查，欲購買或承租的房屋是否為凶宅，例如詢問居住附近的鄰居、向管區警察打聽；以及注意契約書中是否有載明「凶宅條款」。

但是為了防範未然，最好還是在房屋買賣(租賃)契約書中，另訂個別磋商條款，明定凡是該屋內曾經有人死亡，無論死亡的原因與最後陳屍地點為何，均可解除契約，如此才能避免買到兇宅。