租期未到時，能否提前終止租約？

17 Jan, 2019

問題摘要：

租賃關係的終止主要分為定期租賃和未定期租賃。定期租賃契約，在租賃期限到期時自動終止。此外，如果承租人死亡，繼承人也可以提前終止契約，但需要提前通知。另外，如果雙方在租賃契約中約定了可以提前終止租約的情況，只要約定的情況發生，就可以提前終止租約。至於未定期租賃，任何一方都可以隨時終止契約，但需要提前通知對方。如果租金是按星期、半個月或一個月支付，則通知期限為至少一星期、半個月或一個月。如果租賃物是房屋，租金逾期未支付的總額不得少於兩個月的租金，房東可以在通知期限後終止契約。此外，出租人在以下情況下可以提前終止租約：承租人逾期支付租金、未經出租人同意轉租、出租人需要收回房屋、承租人違反法律法規使用房屋或違反租賃契約、承租人造成房屋損壞並且未妥善賠償。當事人可以使用存證信函等方式進行終止租約的通知，以便將來提供證據。

律師回答：

關於這個問題，租賃契約提前終止的條款和適用情形對出租人和承租人都非常重要。關於終止契約，應注意有：

契約約定提前終止條款

通常這個問題，可以分為定期及不定期契約，在簽訂租賃契約時，應檢查契約是否有約定提前終止的條款。若有，雙方可依此約定提前終止租約，但記得要滿足契約預定之條件，如預告期間或違約金。

當事人需先檢視雙方的房屋租賃契約有無約定可提前終止租約，如雙方有約定者，即使租約未到期，仍可按此約定提前終止。有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者。民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」

不定期與定期契約之租賃當事人任意終止權

未定期限者，雙方可隨時終止契約，但需依習慣提前通知。

不定期契約，可依民法450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

民法第452條：承租人死亡時，繼承人可依第450條第3項的規定提前通知終止契約。

故定期租賃契約，除發生前揭承租人死亡或特約終止之情形外，非經出租人或承租人雙方協議，否則不得提前終止。此外，當事人於租賃契約約定有得為終止契約之事由時，只要約定事由發生，亦可終止契約。實務上常以存證信函作為終止租約之方式，以利舉證。

依法律規定提前終止-出租人於何等情形下得提早終止租約？

承租人遲延支付租金，達兩個月以上，經催告仍未支付的情形。承租人未經同意轉租的情形。其他出租人可提前收回房屋的情形，包括收回自住、承租人違反規定轉租、積欠租金兩個月以上、違法使用房屋、違反租賃契約及損壞房屋等。

按民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」

第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

土地法第一百條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

住宅租賃契約特別情形

租賃住宅市場發展及管理條例第10條：

租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：

一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。

二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。

三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。

四、出租人為重新建築而必要收回。

五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。

出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：

一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。

二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。

租賃住宅市場發展及管理條例第11條：

租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：

一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。

二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。

三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。

四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。

承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

是故承租人之行為符合上揭規定時，出租人得於租期屆滿前，提前終止租約。此外，當事人若有特別約定之終止事由，於該事由發生時亦得終止租約。按租賃契約訂定後，雙方當事人皆受契約效力拘束，不得隨意變更。惟其契約之履行造成一方不利益，或影響權利之行使，受影響之一方非不得依法提前終止契約。

未盡修繕義務

租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。依據民法429條與租賃住宅市場發展及管理條例第8條規定，租賃房屋的修繕責任除非租賃契約有另外約定由房客負責，否則房東具有房屋設備修繕義務，並且也包含房屋設備消耗品（例如燈泡、冷媒….等），房東不得拒絕修繕。

瑕疵危及安全或健康

如租賃物有瑕疵，危及承租人或其同居人安全或健康時，承租人即使在訂約時已知瑕疵或拋棄終止權利，仍可終止契約。租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。（如房子是輻射屋、海砂屋、結構有問題等，情況危急者則不限一定要在一個月前通知）按民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」、

租賃物滅失

如因不可歸責於承租人的事由導致租賃物部分滅失，承租人可請求減少租金；如未毀損部分不能達到租賃目的，承租人可終止契約。租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。（翻譯：房子因為地震、颱風、土石流而損壞不能住）

民法第435條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」故租賃房屋或其他供居住之處所具有危及承租人或同居人安全健康之瑕疵，或因不可歸責雙方當事人之事由造成租賃物毀損，就未毀損部分，不符承租人之使用目的（如承租房地供居住停車之用，現房屋全倒，只餘停車之地。），則承租人於租期屆滿前，仍得終止租賃契約。此外，當事人若有其他特別約定之終止事由，於該事由發生時亦得終止租約。