租期未到時,能否提前終止租約?

17 Jan, 2019

律師回答:

當事人需先檢視雙方的房屋租賃契約有無約定可提前終止租約,如雙方有約定者,即使租約未到期,仍可按此約定提前終止。依民法450條規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」此即租賃當事人任意終止權。

 

按民法第450條第1項規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。」同法第452條規定:「承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。」。第453條規定:「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。」故定期租賃契約,除發生前揭承租人死亡或特約終止之情形外,非經出租人或承租人雙方協議,否則不得提前終止。此外,當事人於租賃契約約定有得為終止契約之事由時,只要約定事由發生,亦可終止契約。實務上常以存證信函作為終止租約之方式,以利舉證。

 

出租人於何等情形下得提早終止租約?按民法第440條規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」、第四百四十三條規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」又土地法第一百條規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」

 

是故承租人之行為符合上揭規定時,出租人得於租期屆滿前,提前終止租約。此外,當事人若有特別約定之終止事由,於該事由發生時亦得終止租約。按租賃契約訂定後,雙方當事人皆受契約效力拘束,不得隨意變更。惟其契約之履行造成一方不利益,或影響權利之行使,受影響之一方非不得依法提前終止契約。按民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」、民法第435條規定:「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」故租賃房屋或其他供居住之處所具有危及承租人或同居人安全健康之瑕疵,或因不可歸責雙方當事人之事由造成租賃物毀損,就未毀損部分,不符承租人之使用目的(如承租房地供居住停車之用,現房屋全倒,只餘停車之地。),則承租人於租期屆滿前,仍得終止租賃契約。此外,當事人若有其他特別約定之終止事由,於該事由發生時亦得終止租約。


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