房客不付房租，我可以換門鎖嗎？

09 Jan, 2011

問題摘要：

在面對房客逾期未支付租金的情況下，房東在一兩次口頭通知後仍未付款，房東可以考慮改為寄發存證信函，明確要求房客在一定期限內支付租金。如果房客在期限內仍未付款，且已連續二期未繳，房東可以依法終止租約。如果承租人逾期支付租金達兩個月以上，出租人可以收回房屋。在進行這些步驟時，房東應該注意不要使用不當的手段來逼迫房客搬離，例如增設鎖具、焊接門窗、斷水斷電等。這些行為可能觸犯刑法或民法中有關強制、侵害住宅、毀損等罪行的相關規定。在租賃契約有效期間，房客有權使用租賃物，房東應尊重這一權利，如有爭議應透過合法途徑解決，而不是採取自力救濟。此外，房東可以在租賃契約中明確規定逾期未支付租金即視為終止契約的條款，並經公證，這樣的條款有助於避免爭議。經公證的租賃契約可以作為執行名義，房東可以直接持有公證書到法院聲請強制執行，而不需要通過訴訟程序。

律師回答：

關於這個問題，當房客開始藉口拖延不交租金，房東首先要做的是催繳租金，一開始用口頭或電話的方式就可以了，也許房客是忙到忘記了，不需要讓對方太難堪；如果房東口頭通知個一兩次，房客還是沒有跡象要繳錢，可以考慮直接改用寄發存證信函的方式，催告房客限期（函到五天或七天內）給付租金。房客接到存證信函還是沒有積極反應，時間到了還是不繳租金，且已經連續二期未繳，向房客表示已連續兩期沒有交租金，因此終止租約。

遲付租金與終止租約

民法第440條第1項及第2項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

值得注意，依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金，除了以押租金抵償之外，達兩個月以上時，出租人得收回房屋。亦即，預收的押金為兩個月，房客必須欠租四個月，如押金是2個月租金金額，要先扣掉押金的2個月，再另外再欠租金2個月，房東才可以請求收回房屋。

自力救濟與刑事處罰

房東在處理租賃糾紛時必須謹慎遵守法律規定，避免因過於激烈的行為而觸犯法律。

無故侵入他人住宅：

刑法第306條主要針對無故侵入他人住宅等行為處罰，這包括未經承租人同意擅自進入租賃住宅的行為。即依刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

強制罪：

而刑法第304條則規定了對於利用強暴或脅迫妨礙他人行使權利的情形，這可以包含使用強制手段驅逐租客的行為。即依刑法第304條第1項：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

毀損罪：

刑法第354條則涉及對他人財物的毀損，如果房東在租客不搬離的情況下，將租客物品擅自處理或損壞，這也可能構成刑事犯罪。刑法第354條：「毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

有些房東因與房客間發生租賃糾紛，於要求房客搬離未果後，為逼走房客遂以於大門增設掛鎖、焊接等手段數度將房客全家鎖在屋內或房客無法使用房屋，其他相類之行為，如透過斷水、斷電等方式逼迫房客遷離租賃物，房東以為房子產權是自己的，房客不搬離，把房客的物品清空處理掉丟門外，但在法律上就會保障房客，租賃契約存續期間，房客對於房屋擁有占有權限，房東不理性行為，就涉及刑法第304條強制、305無故侵害住宅、306條妨害自由或刑法第354條毀損等罪。

在租賃契約合法終止前，承租人有權利依照租賃契約或相關法令之規定使用租賃物，房東必須尊重此一狀態，如有爭議，應透過合法管道進行解決，而不是直接訴諸自力救濟。

其實除了事後提出訴訟，房東若事前在契約上明文規定，如逾期無正當理由未付租金即視終止契約並同意房東進入屋內而經公證，而其條款亦屬明確，可能避免部分糾紛。

另依公證法第13條第1項第1款及第3款規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。…三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。」因此，租賃契約載明租金及返還房屋應受強制執行之意旨，並經公證後，作成公證書即得作為執行名義，則有執行力。該租賃契約不必再經由訴訟程序起訴，房東得直接持該公證書至法院聲請強制執行。

關於屋內的物品，或可依租賃住宅市場發展及管理條例第12條：租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。

房東絕不應採取封門、斷水電等非法行為來逼迫房客搬離，這些行為可能觸犯刑法，如妨害自由、毀損等罪。這些行為會使房東自身陷入法律風險。