房客不付房租，我可以換門鎖嗎？

律師回答：

當房客開始藉口拖延不交租金，房東首先要做的是催繳租金，一開始用口頭或電話的方式就可以了，也許房客是忙到忘記了，不需要讓對方太難堪；如果房東口頭通知個一兩次，房客還是沒有跡象要繳錢，可以考慮直接改用寄發存證信函的方式，催告房客限期（函到五天或七天內）給付租金。房客接到存證信函還是沒有積極反應，時間到了還是不繳租金，且已經連續二期未繳，向房客表示已連續兩期沒有交租金，因此終止租約。值得注意，依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金，除了以押租金抵償之外，達兩個月以上時，出租人得收回房屋。亦即，預收的押金為兩個月，房客必須欠租四個月，如押金是2個月租金金額，要先扣掉押金的2個月，再另外再欠租金2個月，房東才可以請求收回房屋。

有些房東因與房客間發生租賃糾紛，於要求房客搬離未果後，為逼走房客遂以於大門增設掛鎖、焊接等手段數度將房客全家鎖在屋內或房客無法使用房屋，其他相類之行為，如透過斷水、斷電等方式逼迫房客遷離租賃物，房東以為房子產權是自己的，房客不搬離，把房客的物品清空處理掉丟門外，但在法律上就會保障房客，租賃契約存續期間，房客對於房屋擁有占有權限，房東不理性行為，就涉及刑法第304條強制、305無故侵害住宅、306條妨害自由或刑法第354條毀損等罪。在租賃契約合法終止前，承租人有權利依照租賃契約或相關法令之規定使用租賃物，房東必須尊重此一狀態，如有爭議，應透過合法管道進行解決，而不是直接訴諸自力救濟。

其實除了事後提出訴訟，房東若事前在契約上明文規定，如逾期無正當理由未付租金即視終止契約並同意房東進入屋內而經公證，而其條款亦屬明確，可能避免部分糾紛。另依公證法第13條第1項第1款及第3款規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。…三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。」因此，租賃契約載明租金及返還房屋應受強制執行之意旨，並經公證後，作成公證書即得作為執行名義，則有執行力。該租賃契約不必再經由訴訟程序起訴，房東得直接持該公證書至法院聲請強制執行。