什麼是「契稅」？何時要繳納契稅？

12 Nov, 2025

問題摘要：

契稅則無論有無實際獲利，僅以移轉事實發生為前提，並以契價為基礎課徵稅額，是屬於交易行為稅。亦即，契稅與土地增值稅、房地合一稅三者分屬不同稅制，各自有其課稅依據與適用範圍，民眾進行不動產交易時，應詳加區分與確認。

律師回答：

關於這個問題，契稅是針對不動產移轉時課徵的重要稅捐之一，與土地增值稅不同，它是專門針對建物所有權移轉所設計的稅制。土地的移轉行為主要適用土地增值稅，這是許多民眾較為熟悉的稅目，而房地產的交易通常係連同土地與建物一併移轉，因此除了土地課徵土地增值稅外，建物部分則需課徵契稅。

此外，若交易中有獲利產生，則還需考量房地合一所得稅的課徵。契稅的課徵法源來自契稅條例，其第2條明確規定，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者，皆屬應稅範圍，僅土地部分若已開徵土地增值稅則免徵契稅，意味著契稅的主要課徵對象為建物及其他不屬土地的建築改良物。

契稅條例第3條列舉各種移轉原因所適用的稅率，包括買賣為契價的6%、典權設定為4%、交換與分割為2%、贈與與占有亦為6%。至於誰需負擔契稅，契稅條例第4條起明定：買賣時由買受人申報納稅，典權為典權人，交換為交換人，各就承受部分報繳，如交換有補價款則補價款部分按買賣稅率課稅，贈與則由受贈人申報繳納，亦須另報贈與稅，若以不動產作為信託財產，當信託移轉至委託人以外歸屬權利人時，應由歸屬人按贈與稅率申報契稅。

實務上，契稅的課徵不僅限於買賣契約所發生的移轉，即便是贈與、夫妻財產分割、兄弟姐妹拆帳、因占有主張時效取得所有權等情形，只要產生不動產所有權的變動，原則上都須申報繳納契稅。

至於契稅的稅基，亦即「契價」，契稅條例第13條規定，以不動產所在地評價委員會評定的標準價格為準，這個價格一般人較不熟悉，其實就是房屋稅單上所顯示的房屋課稅現值加上免稅現值再減去免稅騎樓等項目之後的金額。

換言之，政府會依據建物結構、樓層、用途、地段、建造完成日等因素核定一個課稅標準價值，此即為契稅所依據的契價。若是交易價格高於此契價，納稅義務人可選擇以實際成交價作為申報依據，但這僅為選擇權，法律上並未強制要求採用市價，因而實務上大多數人會選擇以房屋課稅現值（較低）申報，以減少稅負支出。

舉例而言，一間房屋的課稅現值為300萬元，若為買賣行為，則契稅為300萬元×6%=18萬元；若屬贈與，則同樣金額下也應繳納18萬元契稅，並另加贈與稅。而若屬兄弟間分割共有房屋，契稅僅為2%，即6萬元。

至於何時應繳納契稅，契稅條例第16條明文規定，自契約成立之日起30日內應向稅捐稽徵機關申報繳納，逾期將處以滯納金或罰鍰，若未依規定申報納稅，甚至有可能構成逃漏稅行為而被移送法辦。

契稅申報時，通常應附上買賣契約書（或贈與契約、分割協議書等）、建物所有權狀、當地政府核定的契價計算書或現值證明、當事人身分證明文件等，並填妥契稅申報書至地方稅捐稽徵處辦理。在申報契稅後，由稅捐機關核發契稅完稅證明，此證明文件係辦理建物移轉登記之必要文件之一。

若無法提出契稅完稅證明，地政事務所將不受理建物權利變更登記。由此可見，契稅不僅是繳納義務，更與所有權移轉登記程序密切相關，未申報契稅不僅會導致財務處罰，更將影響建物權屬的確立。契稅與房地合一課徵所得稅有所不同，後者是針對財產交易所獲利潤課徵的所得稅，計算方式為實際成交價減除取得成本與必要費用後之淨所得乘以稅率。

而契稅則無論有無實際獲利，僅以移轉事實發生為前提，並以契價為基礎課徵稅額，是屬於交易行為稅。亦即，契稅與土地增值稅、房地合一稅三者分屬不同稅制，各自有其課稅依據與適用範圍，民眾進行不動產交易時，應詳加區分與確認。

最後提醒，如遇房地移轉相關案件時，除應瞭解契稅課徵條件與稅率外，亦應注意土地是否需另繳土地增值稅，並確認交易是否涉及所得稅課徵，以避免事後因申報錯誤或漏報而遭罰。如有疑義，可諮詢稅務專家或地政士協助申報，確保不動產權利移轉合法有效，並避免不必要的稅務糾紛與法律風險。