團購主注意！以自家房屋置放團購品，房屋稅變3%營業稅

問題摘要：

團購主若利用自用住宅從事團購商品存放與發貨等行為，應先了解房屋稅條例對住家與非住家用途稅率區分之規定，並依實際使用情形主動辦理房屋用途申報，以免日後稅捐爭議與法律責任。營業行為涉及不僅房屋稅，亦可能需依法辦理營業登記並申報營業稅及所得稅，團購主應全盤評估稅負影響及商業活動之法律責任，切勿因一時忽略而產生鉅額稅負與罰鍰，影響個人財務與名譽。

 

律師回答：

關於這個問題，依據房屋稅條例第5條規定，房屋稅係依實際使用情形按月課徵，而非單純依建物登記用途或所有權人自述情形決定，因此若團購主將自用住宅部分空間改作為置放待售商品之用途，該部分即視為具備倉儲或營業性質之非住家用途，依法應改按非住家用稅率課徵房屋稅，而非仍以1.2%之住家自住稅率課稅。非住家用房屋稅率最低為3%、最高可至5%，由地方政府依法訂定。

 

舉例言之，若團購主將自家一樓部分空間作為存放、分裝團購商品及供會員取貨之用，即屬供營業使用，不論是否完成營業登記，稅捐稽徵機關得據實稽徵，改課3%或以上之營業用房屋稅率，並可溯及適用至實際使用改變之日起。補充說明，該使用變更部分應於30日內向地方稅捐稽徵機關主動申報，否則經查獲後除補稅外，亦可能面臨處罰。

 

房屋稅稅基為房屋評定現值，評定現值則係由地方稅捐機關依房屋材質、構造、面積、樓層、使用年限等要素加以核定，不動產所有權人須依據實際使用狀況辦理使用用途申報，否則將因用途不實與低報而產生補稅與罰鍰之風險。

 

值得注意的是，房屋稅課徵範圍甚廣，除一般建物外，夾層屋、頂樓加蓋、地下室若作營業用途亦應納入房屋稅課徵對象；雨遮、屋簷、出入口雨棚若突出牆心逾2公尺亦計入課稅面積。以團購用途而言，常見團購主在住宅區內設置貨架、儲物間、冷藏設備等，從事收貨、分貨、退換貨與簡單包裝、再分配作業，即使非設有明顯商業招牌，只要實際運作具備營業性質，即可能構成使用用途之變更，依法應申報變更用途並課以營業用房屋稅。

 

此外，倘若團購主另設立「團購工作室」或「取貨點」供不特定大眾上門選購、試吃、購買與取貨，即便僅部分樓層或房間使用為營業，依房屋稅條例第5條第3款仍須按使用面積比例分別計稅，惟最低課稅面積不得少於整體建築面積之六分之一。

 

亦即只要實際營業使用空間達六分之一以上，則該面積全數按非住家用途課稅，不得任意縮小計稅範圍以規避稅負。從法律責任觀察，若團購主未依限申報用途變更而遭查獲，不僅須補繳稅額，亦可能構成違反稅捐稽徵法或地方稅法規範，稅捐機關得依實際情節處以罰鍰。

 

另需留意者為，不動產之產權若屬多人共有，如家庭成員或親屬間共有住宅，而團購營業行為為其中一人單獨從事，應經其他共有人同意，否則可能衍生共有物之無權使用或損害他人產權之糾紛。此外，使用該住宅之實際情形亦可能導致都市計畫違規問題，例如住宅區不得設置營業性質倉儲、店鋪等，若違反建築使用執照規定，可能同時違反建築法或都市計畫法，致使主管機關得命限期改善或處以罰款。

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