如果我有1處以上的土地，有什麼地價稅節稅的方法？

問題摘要：

節稅策略應從家庭成員之名下土地分布、設籍情形、實際使用狀況與縣市公告地價差異等綜合考量。若能靈活運用家庭成員間之財產配置與戶籍遷移安排，並妥善規劃登記人選及用途轉換時間點，即可合法爭取更多地價稅優惠。務必注意，任何稅負規劃皆應以合法、合規為前提，建議於操作前向地方稅務機關或專業稅務顧問確認細節，避免違規使用而導致補稅與裁罰風險。地價稅節稅看似技術性操作，實則重在對法規條文與行政實務的深刻理解與靈活應用，唯有正確掌握法定適用條件，才能達到真正合理節稅之目的，兼顧自用需求與稅負負擔之平衡。

律師回答：

關於這個問題，若您名下擁有一處以上的土地，欲合法減輕地價稅負擔，關鍵在於充分理解自用住宅用地稅率制度及其適用條件。根據土地稅法第17條第1項，自用住宅用地得適用單一優惠稅率2‰，但此優惠適用範圍受到處數及面積之雙重限制。首先，自用住宅用地之優惠稅率原則上僅適用一處，係指「土地所有權人、其配偶與未成年受扶養親屬」為一個家庭單位，在全國範圍內僅能選擇一筆土地適用該優惠稅率。

換言之，若該家庭已有一筆土地適用2‰地價稅率，其他土地即便符合其他條件也無法再次適用此優惠，若第二筆土地仍屬夫妻或未成年子女所有，無論是否另設戶籍、是否實際居住，均視為同一家庭名下之第二處，將無法適用優惠稅率。不過，若另一筆土地為所有權人之父母所有，或登記在父母名下，且父母設籍並實際居住於該地，則因不屬於「本人、配偶與未成年受扶養親屬」範疇，原則上可視為不同家庭單位，仍可另行申請適用優惠稅率。

因此，如您擬為父母購置電梯公寓供其居住，可考慮將該筆土地登記在父母名下，再由其本人或其配偶設籍該處，即可符合土地稅法第9條所定「土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍於該地且無出租或供營業使用」之規定，並得依第17條申請適用2‰地價稅率，惟仍須注意都市土地面積不得逾300平方公尺、非都市土地不得逾700平方公尺的限制。另一方面，若該第二處仍由您或配偶或未成年子女持有，則僅能選擇其中之一申請適用優惠稅率，此時可考慮以公告地價較高之土地申請優惠稅率，以達到最大節稅效果。

此外，如擁有之土地分屬不同縣市，可針對各地的公告地價與房屋使用情形綜合評估，選擇稅負較高者為優先申請對象；因為公告地價高，所產生之稅額亦高，選擇高價值土地適用優惠稅率可更有效節省地價稅負擔。在行政程序方面，申請適用自用住宅用地稅率須於每年地價稅開徵日（11月1日）前40日內提出申請，逾期者將自次年起適用，且若前經核定用途未變更，則免再申請，惟仍須符合每年面積與用途之條件。

此外，土地若曾作營業使用，後續轉為自住用途，應辦妥營業登記註銷或變更，並提出房屋用途變更申報與證明文件，以利稽徵機關認定其為非供營業使用而可納入優惠稅率範圍。若仍具營業登記但實際已無營業，例如個人計程車司機或市場承銷人，經查明實際營業地點不在該住宅用地上，亦得認定為無營業使用而適用優惠稅率。

至於建物所有權人之認定，原則以建物登記簿所載為準，若未登記，則以房屋稅籍登載之納稅義務人為憑，需注意申請土地與建物所有人身份一致性。此外，若夫妻分別持有相鄰兩筆房地，並實際合併使用作自住用途者，亦可視為一處合併申請，惟合計面積仍須受面積上限限制。補充說明，若未來進行重建或改建，自用住宅拆除期間尚未取得使用執照者，仍可維持原優惠稅率，惟需提出改建計畫及拆除前居住與設籍證明，並確保改建完成後仍符合自住與設籍等要件，方可持續享有優惠稅率。另就未辦理繼承登記之土地，繼承人如符合自用住宅使用與設籍等要件，亦可依土地稅法第41條向稅捐稽徵機關申請優惠稅率。

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