地價稅是什麼？應如何適用自用住宅稅率？

問題摘要：

地價稅雖係地方稅，惟其制度完整、影響範圍廣泛，對土地政策、都市發展與人民財產權均有重要意義。因而地價稅不僅是財政收入來源，更是土地使用與分配政策的延伸工具，在當前高房價與土地供需失衡問題日益嚴重之際，其制度設計與實務執行尤顯關鍵。納稅義務人若有特殊情況、土地用途變更、信託安排或不動產移轉計劃者，更應提前諮詢專業人員或稅捐稽徵機關，以有效規劃稅負、符合法令規定並避免誤課漏稅之風險，確保權利義務兼顧與財產安全無虞。

 

律師回答：

關於這個問題，地價稅雖係地方稅，惟其制度完整、影響範圍廣泛，對土地政策、都市發展與人民財產權均有重要意義。因而地價稅不僅是財政收入來源，更是土地使用與分配政策的延伸工具，透過具體客觀標準，確保稅制公平，避免稅負濫用，並對個案情形提供彈性認定依據，鼓勵自住使用並落實居住正義。土地所有權人若擬申請自用住宅地價稅優惠，應確實檢附必要資料並符合規定，以保障合法稅負權益。

 

地價稅是什麼？

地價稅是我國土地持有階段所課徵的主要財產稅之一，根據土地稅法第3條規定，納稅義務人包括土地所有權人、典權人、承領人及耕作權人，若土地為信託財產，則由受託人負擔納稅義務。在公有或公同共有的情形下，則由管理機關或管理人負擔稅捐。

 

至於分別共有之情形，地價稅由共有人按應有部分分別繳納。地價稅是針對已規定地價的土地課徵，至於尚未規定地價或作農業使用且符合土地稅法第22條者則課徵田賦，但田賦目前已停徵。地價稅的課稅基準日為每年8月31日，當日土地登記簿記載之權利人即為該年度的納稅義務人，若為法院拍賣所得土地，則以取得法院核發之權利移轉證書日為準，若為法院判決、徵收或繼承取得者，則以形成判決確定日、補償費發放完竣日或繼承開始日為準。地價稅是依據公告地價為基礎進行申報，土地所有權人得在公告地價的80%至120%範圍內申報地價，未申報者以80%計算，超過120%部分不予採納，低於80%亦以80%計算。

 

關於課稅方式，地價稅依第14條及第15條規定，係就每一土地所有權人在同一縣市範圍內之地價總額計徵，並列入歸戶冊，且以該縣市七公畝（約700平方公尺）之平均地價作為累進起點地價，不包括工業、礦業、農業及免稅土地。根據第16條，基本稅率為千分之十，但若地價總額超過累進起點地價者，則依不同超過倍數課徵累進稅率，分別為超過未達五倍者課千分之十五，五倍至十倍課千分之二十五，十倍至十五倍課千分之三十五，十五倍至二十倍課千分之四十五，超過二十倍者課千分之五十五。

 

為鼓勵居住正義，土地稅法第17條另設自用住宅用地稅率，凡都市土地面積不逾三公畝或非都市土地不逾七公畝，且供土地所有權人、其配偶及未成年受扶養親屬實際居住者，得適用千分之二稅率，惟以一處為限，且需符合地方稅稽徵機關認定要件。

 

此外，國民住宅及勞工宿舍之用地，自取得日起亦適用同稅率。對於特定用途土地，土地稅法第18條規定，工業用地、礦業用地、寺廟、加油站、公園等經目的事業主管機關核准並實際使用者，按千分之十課徵地價稅，但若未依核定用途使用則不適用此稅率。

 

第19條進一步規定，都市計畫公共設施保留地在保留期間若仍作建築使用，則按千分之六課徵，未使用且與其他使用中土地隔離者則免徵。至於公有土地，若供公共使用則完全免稅，僅供非公共使用者才課徵基本稅率。

 

為促進土地利用，第21條設有空地稅加徵制度，若經直轄市或縣市政府核定為應徵空地稅之土地，其地價稅得加徵2至5倍空地稅。上述制度設計乃希望藉由稅收引導土地合理有效利用，避免囤地與閒置情形惡化。

 

應如何適用自用住宅稅率？

適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之認定原則，係依財政部令台財稅字第10800117830號訂定，旨在明確自用住宅用地申請案件之認定基準與稅捐稽徵機關審理準則。依據土地稅法第9條與其施行細則第4條，自用住宅用地必須為土地所有權人、配偶或直系親屬設有戶籍，且該住宅未出租或供營業使用，且建築物須屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。土地稅法第17條規定，自用住宅用地須符合面積限制，都市土地不得逾三公畝，非都市土地不得逾七公畝，且一戶限一處。申請優惠稅率應於每年地價稅開徵前40日提出，逾期者次年起適用，前經核定且用途未變者免再申請。關於戶籍登記，外僑如辦理居留登記亦可視為設籍，惟若因出境戶政機關辦理遷出者，未重新遷入不符設籍要件。即便房屋因公共安全問題遭勒令停止使用，若仍具戶籍設立，亦不影響自用住宅用地認定。

 

對於是否供營業用部分，必須以營業登記或營業場所實際狀況判斷，如營業人已辦理註銷或查無營業事實，或符合房屋稅法申報自住用途且無出租情形，即可視為無供營業用。

 

此外，部分情形雖設有營業登記但實際營業處所並非於該住宅，例如計程車司機、魚市場承銷人或從事網路銷售之個人，若未將房屋用於營業亦視為無營業使用。對於家庭副業如無營業登記且未雇人者，例如理髮、美容、按摩或命相等，亦可認為未供營業使用。

 

若僅房屋外牆供人張貼廣告或屋簷下無租賃關係之擺攤，不影響稅率適用。建築改良物須為申請人或配偶、直系親屬所有，已辦登記者以登記簿為準，未辦登記者以房屋稅籍納稅義務人認定。基地認定則以建物所有權狀、建造執照或建物測量成果圖所載地號為依據，未辦登記之老屋得以申明書代替。

 

對於與建物相連且實際使用不可分割之空地，如庭院、通路等可併計；重劃後配地亦可納入，但不符合建築載入之合併地不得視為基地。自用住宅若僅部分使用，應依實際使用比例計算適用地價稅稅率；增建部分亦需以測量圖或稅籍資料確認用途後按比例核課。

 

夫妻共有土地時，其面積合併計算不超過上限，且同設籍同時使用者可視為一處，亦得適用優惠稅率；若夫婦分別持有相鄰房屋打通使用，亦視為一處。

 

分別共有土地中，如部分持有人符合要件，得就該部分土地按比例適用優惠稅率，若有分層使用協議，亦可依各樓層房屋所占面積比例課徵。法定空地被局部使用為營業用途者，其該部分按一般稅率課徵，其餘仍可適用優惠稅率。

 

公同共有土地須全體共有人或其親屬設籍且無出租或營業使用，方可適用，若法律或習慣上可區分潛在權利部分者，則就該部分認定適用資格，祭祀公業土地亦同。每戶公同共有土地不得超過面積上限，若共有人另有核准自用住宅土地，仍須合併計算面積是否超限。對於是否為「一處」之認定，若土地所有人之配偶或未成年受扶養親屬另有成年直系親屬設籍其他住宅者，亦不受一處限制；相鄰兩棟房屋如為自用需求打通合併，則合併視為一處。

 

原核准適用優惠稅率之土地若進行拆除改建，在取得使用執照前仍可適用稅率，若在改建過程中發生贈與或繼承，且新權利人符合設籍與使用要件，則仍可延續適用。特別情形如捷運共構開發，土地提供施工後返還仍屬拆除改建之範疇。房屋全數拆除後，若原係自用住宅且戶籍仍在，剩餘空地可繼續適用；如原非自用住宅則拆除後之空地不得適用。

 

在申請程序部分，若戶籍遷出後於查獲前再遷入並補申請者，得自遷入日起回溯適用；遷出期間不得適用。依公職人員財產申報法辦理自益信託且使用未變者，可免再申請；塗銷信託亦同。原則上信託土地不適用自用住宅稅率，但若為自益信託且地上房屋為本人或親屬居住使用，不違信託目的者則可適用；改建期間亦適用改建規定。有些土地明確不屬自用住宅用地，如建物為非婚生子女父親所有者、無償借予政黨使用、供神壇或火災毀損無法居住者。地下停車場如對外開放收費不得適用，但若由管委會管理收益歸公共基金且具切結書者，按自用比例可適用。未辦繼承登記之土地，若繼承人符合要件亦得申請優惠稅率。修女宿舍如符合自用住宅用地要件者亦適用

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