土地增值稅是什麼？「一生一屋」租稅優惠又是什麼？

問題摘要：

土地增值稅制度兼顧租稅公平與政策誘因，其累進稅率設計可抑制炒地，優惠稅率與退稅制度則鼓勵自住與農業持有，對整體土地市場發展具有重大影響。納稅人若能善用法定減免規定、掌握正確移轉時機與申報方式，便能有效合法減輕稅負，同時完成土地財產之配置與移轉。「一生一屋」制度為自住型納稅人設計之租稅優惠制度，雖名稱中有「一屋」限制，但在完全符合條件前提下，並不限制次數，只要為實質自用且非為規避稅賦或規劃短期買賣用途，即可多次適用，兼顧租稅公平與居住正義。

 

律師回答：

關於這個問題，土地增值稅是針對土地所有權移轉所課徵的稅捐，其課稅基礎為土地因社會、經濟與都市發展而自然產生之增值利益，屬於對不勞而獲所得進行課稅的實施手段。土地增值稅雖屬財產交易階段之課稅，然因其稅額與地價變動密切相關，影響層面廣泛，故更應謹慎處理，依法辦理，確保稅務權利義務之平衡與正確履行。

 

依照土地稅法第28條之規定，凡已規定地價之土地於發生所有權移轉時，即應就其土地漲價總數額課徵土地增值稅。所謂土地漲價總數額，係指土地移轉時之總現值，扣除按物價指數調整後之原規定地價或取得時之移轉現值而得的餘額。也就是說，課稅並非針對全額現值，而僅針對在持有期間土地所增值部分，並非建物、改良物或其他因素所致之價值提升。土地增值稅稅率係採三級累進制，分別為20%、30%、40%。當土地漲價總數額未超過原地價之二倍者，按20%課稅；超過二倍未達四倍者，超過部分按30%課徵；若超過四倍者，超過部分則按40%課徵。此種設計係為抑制短期土地炒作並鼓勵長期持有。對於持有土地期間逾20年以上者，為鼓勵長期投資與穩定土地市場，法律另提供減徵優惠，依持有年限遞增減徵稅額比例。

 

若為出售自用住宅用地，則得依土地稅法規定適用10%優惠稅率，但須符合一人一生一次與一生一屋的限制條件。所謂一生一屋，是指納稅義務人本人及其配偶及未成年受扶養親屬，在出售當時名下僅有一處自用住宅用地，且已設籍並實際居住滿六年以上者；一生一次則為此項優惠一經使用即不得再申請。若納稅人於出售自用住宅用地後兩年內另行購買新自用住宅用地，亦可依規定申請退還原出售時已繳納之土地增值稅，但必須符合土地面積、用途、實際居住及未出租等規定，並於期限內辦妥申請手續。

 

此外，為推動農地農用政策，對於符合要件之農業用地移轉，在土地仍繼續作農業使用、並符合農業用途查核標準之情況下，亦可免徵土地增值稅，此一規定係基於獎勵農業生產與維護糧食安全的政策考量。

 

土地稅法第5條明定土地增值稅的納稅義務人之認定標準，若為有償移轉（如買賣、交換、政府收買或徵收），則為原所有權人；若為無償移轉（如遺贈、贈與），則為取得人；如為設定典權者，則由出典人負擔。第5條第1項所稱有償與無償移轉，需依實質交易關係認定，並非單純形式契約表述即可判定。為確保稅款徵收之完整性與及時性，土地稅法第5-1條進一步規定，如納稅義務人未依規定繳納土地增值稅者，取得所有權之人亦應代為繳納；若係依平均地權條例第47條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，則應由權利人負責代為繳納。

 

所謂「一生一屋」，係指土地所有權人曾經適用過一次自用住宅用地土地增值稅10%優惠稅率之後，若再次出售另一處自用住宅用地，在符合特定條件下，仍可再次申請適用同樣的10%優惠稅率，雖名稱為「一生一屋」，但其實並非僅限一生僅能一次使用，而是不同於首次優惠使用的「一生一次」制度，其適用條件較為嚴格。

 

依據土地稅法第34條後段規定，土地所有權人首次出售符合自用住宅用地條件的土地時，可享有「一生一次」按10%稅率課徵土地增值稅的優惠，但若其日後仍有其他自用住宅出售需求，且符合特定條件，則可進一步適用「一生一屋」優惠條件，而不限次數繼續享有10%稅率優惠。根據法條規定及實務運作，適用「一生一屋」須同時符合以下五項要件：(一)出售的都市土地面積未超過1.5公畝（約45.375坪），或非都市土地面積未超過3.5公畝（約105.875坪）；(二)出售當時，土地所有權人、其配偶及未成年子女均無該自用住宅以外的其他房屋；(三)出售前，土地所有權人已持有該筆土地六年以上；(四)土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍並實際居住滿六年；(五)該筆土地於出售前五年內未供營業使用或出租。只要上述條件全數具備，即使已適用過「一生一次」優惠，仍可再次申請「一生一屋」優惠，且無次數限制

 

。實務上，「一生一屋」的適用對象多為生活型態變更、家庭成員成長或照顧需求增加等因素下所需更換自用住宅者。其主要政策意旨在於體恤自住者實際居住需求，而非為投資或短期買賣牟利者提供節稅途徑。為此，「一生一屋」的條件設計比「一生一次」更為嚴謹，例如要求戶籍設立與實際居住時間須達六年，且無出租或營業使用記錄等，皆是為防止不實自用申報之情事發生。需要注意的是，若出售土地部分供營業或出租使用者，雖整筆土地不符完全自用要件，但可依法申請分割課稅，即依使用比例分別適用一般累進稅率（20%、30%、40%）及10%自用稅率課徵土地增值稅。

 

另外，若在同一天出售多筆符合自用住宅面積限制的土地，且符合其他自用住宅用地條件者，仍可同時適用自用住宅優惠稅率。至於適用程序，依土地稅法第34-1條規定，土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，應於土地現值申報書中註明「自用住宅」字樣，並檢附建築改良物證明文件，若未事先註明者，則須於繳納期間屆滿前主動補行申請，否則逾期不得再申請。

 

若屬由權利人單獨申報土地移轉現值，稽徵機關應主動通知土地所有權人於通知日起30日內完成申請手續。由於自用住宅用地優惠稅率適用結果將大幅減輕稅負，例如土地漲價總數額若屬高額級距者，按一般稅率可能適用30%甚至40%，而若改按自用住宅優惠稅率10%課徵，可為納稅人節省數十萬甚至數百萬元稅額，因此正確理解適用資格與時程，對納稅義務人極為重要。而若有因贈與、非買賣方式取得土地者，則不適用本優惠稅率。

 

確保即便原所有權人未履行納稅義務，政府亦得向受讓人追償，保障稅收不致落空。申報程序方面，土地所有權人或其代理人於辦理土地移轉登記前，須向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，並依公告現值或經核定之價格計算土地漲價總數額，再據以計算應納土地增值稅額。地方稅務機關審查核定後，核發完稅證明，供地政機關辦理過戶登記之用。若土地屬於免稅情形者，例如繼承取得、政府出售或依法贈與之公有土地、或私人間之無償受贈土地，則無須繳納土地增值稅。

 

特別須注意的是，申請免稅或適用優惠稅率皆須提出相關證明文件，例如戶籍謄本、土地使用證明、房屋稅籍資料、未出租證明等，並於申報期限內提出，逾期或證明文件不全者，將無法適用優惠或免稅規定。

 

在實務上，土地增值稅的負擔對於土地交易雙方影響甚鉅，尤其在地價高漲地區或長期持有的土地，其漲價總數額可觀，稅額自然不容忽視。因此，納稅義務人應於土地買賣或規劃移轉時，即考慮土地增值稅之節稅策略，例如合於自用住宅條件即應優先提出申請，或評估是否以贈與或繼承方式辦理移轉，避免產生高額稅負。此外，若有計畫於出售後購置新自用住宅者，應事先瞭解退稅規定與要件，適時保留相關資料與購屋計畫，以保障自身權益。

 

最後提醒，為確保符合一生一屋規定，納稅人出售土地前應先行盤點家庭成員名下房屋資料，確認於出售當日是否符合無其他房屋之條件，同時應妥善保留房屋使用、戶籍設立與土地持有年限等相關佐證資料，以利向稅捐稽徵機關提出申請與審認。出售前可先行確認是否合於自用住宅優惠稅率適用之法律要件，避免錯失節稅機會或因不符適用條件而遭補稅與加徵滯納金等處分。

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