店面與非店面在房屋稅有何差別？

問題摘要：

法律從未規定店面只能設於一樓，僅因市場需求與客流考量，商業活動多集中於一樓，導致社會上形成此誤解。就房屋稅而言，只要該房屋作為營業用途，即屬非住家用，應依3%至5%稅率課徵；若供自住或公益出租人出租者，則適用1.2%稅率。對於一棟兼具住宅與店面性質的建物，應依實際使用面積比例分別課稅。此種分層課稅設計兼顧稅負公平與使用實態，防止以名義住宅規避稅負，同時保護真正自住者的稅率優惠，亦反映出房屋稅條例在制度設計上兼顧公平課稅與社會政策導向的平衡精神。

 

律師回答：

關於這個問題，店面與非店面在房屋稅上的差別，實際上取決於其「使用目的」而非所在樓層，法律並未強制規定店面只能設於一樓。依現行房屋稅條例第5條第1項規定，房屋稅依房屋現值課徵，並按用途分為住家用與非住家用兩大類。

 

若為住家使用者，依第1款規定，供自己居住或公益出租人出租使用者，房屋稅率為房屋現值1.2%；其他供住家用者則介於1.5%至3.6%之間，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。此處所謂公益出租人，係指住宅所有權人將房屋出租予符合租金補貼資格者，並經縣市主管機關認定，方得適用自用住宅之優惠稅率。相對而言，若為非住家使用者，依第2款規定，供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，稅率為房屋現值的3%至5%；若係供人民團體等非營業使用，稅率則為1.5%至2.5%。這也說明房屋稅的核心並非樓層位置，而是該房屋實際的「使用性質」。倘若同一棟透天厝不同樓層用途不同，例如一、二樓作為店面營業使用，三、四樓出租，五樓自住，依第5條第1項第3款規定，房屋應以實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵，且非住家用部分課稅面積不得少於全部面積的六分之一。

 

房屋稅條例第5條第1項第1、2款：「

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。」

 

房屋稅條例第5條第1項第3款：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：……三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」

 

此規範目的在於防止納稅義務人將全部面積登記為住家用以規避較高的營業稅率。若營業登記記載不明或實際使用未明確揭露，稅捐機關往往會依現場勘查結果認定整棟房屋為非自住用途，以較高稅率課徵。舉例而言，若一棟五層樓透天厝實際上僅一、二樓作為店面營業，但未於營業登記中清楚載明，或未主動向稅捐機關申報實際使用情形，則稅捐機關可依據實地使用情形，將全棟視為營業用房屋課稅，使三至五樓被以非住家用稅率課徵。實務上為避免此情形，所有權人應於營業登記中明確記載使用樓層，或主動向稅捐機關申請分層勘查，以維護自住樓層之優惠稅率。值得注意的是，房屋稅法體系中並無「店面」之特別定義，其法律意涵完全取決於「供營業使用」之事實，因此無論該店面設於一樓、二樓、甚至地下樓層，只要用作營業，即屬非住家用途，應以3%至5%之稅率課徵。若店面與住家混合使用，依條例規定，須按實際使用面積比例分別計算稅額，並非以主要用途為準。

 

另一方面，房屋稅條例施行細則第12條規定：「房屋使用情形之認定，依其實際使用狀況為準。」因此，稅捐機關在實務操作上，會依房屋登記、營業登記、租賃契約或現場勘查之結果綜合判定用途。舉例而言，即便房屋登記為住宅，若現場查有商業招牌、設備、出入顧客情形，即可認定為營業使用而予以調整稅率。反之，若房屋登記為營業用但實際閒置或自住，納稅義務人可提出證據（如水電使用紀錄、現場照片等）向稅捐機關申請改列住家用，以減輕稅負。住商混合情形下，常見的爭議在於如何區分使用面積。依財政部歷年函釋，若無明確隔間或使用界線，稅捐機關得依比例推估，或以現場調查實際營業範圍認定課稅面積。部分地方政府亦訂有細部認定標準，例如以櫃檯、營業設備所在區域為營業用，其餘為住家用，以避免爭議。

 

另就各地自治條例而言，地方政府可依第5條第1項授權，對同一縣市內之房屋，依所有權人持有戶數設定差別稅率，例如台北市於自住第3戶以上房屋採取較高稅率，以抑制多屋投資行為。綜上所述，房屋稅之計算關鍵在於「實際使用情形」，非樓層位置，也非房屋登記用途。若同一棟建物兼具住家與店面性質，應依房屋稅條例第5條第1項第3款分別課稅，且非住家用部分最低面積不得少於六分之一。對納稅義務人而言，若不希望因店面部分影響全棟房屋稅率，應注意申報與登記之完整性，主動區分用途並留存證據，以利稅捐機關正確核定。

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