我的土地被鄰居越界蓋房子該怎麼辦?

問題摘要：

若土地被鄰居越界蓋房，應循序採取三個步驟：第一，鑑界確定範圍；第二，嘗試協調或協議補償；第三，訴訟主張權利。法院最終判決方向將取決於越界是否故意、面積比例、建築性質及社會經濟影響。若非故意且越界輕微，多半採補償原則處理；若故意或嚴重侵占，則必命拆除。此制度兼顧誠信、公平與效率三大原則，一方面維護土地所有權人的權益，一方面避免社會資源浪費，體現民法中對私權保護與公共利益的平衡理念。因此，當面臨土地越界建築問題時，地主不應逕自採取報復行動，而應先透過鑑界與法律途徑理性處理，確保自身權益並維護社會秩序。

 

律師回答：

關於這個問題，當發現自家土地被鄰居越界建築時，應該首先冷靜處理並依法蒐證與確認權利邊界，因為土地權屬爭議最常見的問題之一，就是地界不清與越界使用。根據民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，也就是說，只要能確認鄰居的建築確實越過土地界線，土地所有人便有權主張拆除或返還。

 

不過，為避免不必要的訴訟風險與錯誤判斷，第一步務必要先申請「土地鑑界」。土地鑑界是地政機關提供的一項專業程序，屬於土地複丈的一種，其目的在於確認土地的正確位置及界線範圍。依地籍測量實施規則之規定，當土地因天然或人為因素導致經界不明、界標遺失或有爭議時，地政事務所得依申請進行鑑界測量，並釘定界標及製作複丈成果圖。申請時，申請人須填寫土地複丈申請書，並附上地籍資料與所有權證明文件。地政人員會通知鄰地所有人一同到場指界，若鄰地所有人不配合，仍可依地籍圖與現地狀況測量完成，但測量結果將具準確性與法律效力，因此地主應確實配合。土地法第46-3條亦明文規定，若地政機關重新實施地籍測量並公告結果，地主未於公告期間內提出異議，將喪失再申請複丈的機會，因此收到通知時務必到場確認。

 

如果鑑界結果顯示鄰居確實越界建築，土地所有人得依民法第767條主張物上請求權，要求返還土地或拆除越界部分。但實務上仍須分別適用民法第796條及第796-1條之規定。根據民法第796條第一項，若土地所有人建築房屋非因故意或重大過失而逾越地界，而鄰地所有人知其越界卻未即提出異議，則事後不得請求移去或變更房屋，但仍可請求償金。

 

換言之，若鄰居在蓋房時只是因測量誤差而非故意越界，而土地所有人當時明知卻未反對，就喪失事後要求拆屋還地的權利，只能請求補償。該條第二項進一步規定，被越界的土地所有人可要求越界者以相當價額購買越界部分的土地及畸零地，價額由雙方協議，協議不成時得由法院裁定。這樣的規定主要是為防止輕微越界導致社會資源浪費，避免整棟房屋被迫拆除的情況。然而若鄰居屬故意或重大過失越界，情況就完全不同。

 

民法第796-1條明定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」也就是說，如果鄰居是故意越界，例如明知界線卻仍擴建牆體或車庫，則法院必須命其拆除；但若非故意，法院得依比例原則裁量免除拆除，改以價購或賠償處理。

 

實務上，法院在判斷是否免拆時，通常會考量幾個因素：一、越界面積與土地總面積的比例；二、拆除是否會影響整體建築結構；三、越界部分是否為主體建物或附屬部分；四、被越界人實際損害程度；五、雙方的誠信行為與協商意願。若越界僅屬輕微、拆除成本高、且被越界人損害不大，法院多會以補償方式解決。

 

此外，補償的金額實務上多以土地租金或市價為計算基準，法院常以不當得利或損害賠償為法律依據，命越界人給付合理對價。例如，若越界部分面積為3平方公尺，當地土地市價每坪20萬元，法院可能判令越界人支付相當於該地價或按月租金計算的償金。若雙方無法協議，也可依民法第796條第二項請求法院裁定價購越界部分。

 

值得注意的是，土地所有人若當初知悉鄰居越界而未即反對，法院多會認為其有默示同意之效果，不得再要求拆除。此時，土地所有人只能依補償原則主張償金或請求價購。換言之，「知而不異議」的法律效果極大，地主必須於建築階段即明確表示反對並保留權利，否則事後很難再主張返還。

 

反之，若越界行為是在地主不知情的情況下完成，且屬明顯侵占，地主仍得請求拆除。土地鑑界程序完成後，如結果顯示越界，但鄰居拒不承認或不願拆除，地主可進一步採取法律行動。通常第一步為寄發存證信函，通知對方停止侵害並要求限期拆除或協議補償，若仍不理會，則可提起民事訴訟，主張返還土地及排除妨害之請求。

 

若越界行為已影響使用，甚至可依刑法第320條第2項提起竊佔罪告訴，但竊佔罪須行為人具有不法利益意圖，若僅為建築誤差則不易成立。

 

實務上法院較常採民事途徑解決，除非越界行為明顯惡意或拒不配合，才會以刑事途徑追訴。至於如何避免鑑界糾紛延伸為長期訴訟，實務上建議地主採以下步驟處理：第一，保留證據，包括現場照片、建築過程記錄、測量圖及地籍資料，確保事後可證明越界範圍；第二，申請土地鑑界時要求地政機關釘定界標並製作成果圖，以免爭議；第三，若鄰居願意協調，可簽訂書面協議書，明確記載補償金額或買地價格；第四，若協商破裂，應儘早諮詢律師提起民事訴訟，主張排除妨害或返還土地，避免時效屆滿。民法第796-1條第二項，法院在免拆裁量時可準用第796條關於價購與償金規定，因此即便法院認為不必拆除，地主仍可獲得補償。

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